Застройщики вынуждены будут поднять цены на жилье

Вместо этого компаниям придется получать всю сумму на строительство в банках, а средства покупателей квартир, выданные по ипотечному кредиту, будут храниться на специальных эскроу-счетах. Получить деньги с них девелоперы смогут только после окончания строительства. Год переходного периода, и с 2019-го система станет обязательной. У застройщиков забрали «дешевые» деньги, а граждан полностью оградили от рисков. Как скажется на ценах на жилье нововведение? Рассказывает финансовый директор одной из столичных строительных компаний Дмитрий Трубников.

- С переходом на проектное финансирование цены на квартиры вырастут, по нашим оценкам, в среднем на 10 процентов. - говорит эксперт. - Купить квартиру по-прежнему можно будет на любой стадии готовности дома. Но при этом привлекательность покупки на стадии котлована существенно сократится. Сейчас она обусловлена тем, что застройщики на этом этапе дают клиентам скидки в размере 20-25 процентов от стоимости готовой квартиры. По сути, мы делимся прибылью со своими покупателями, а в обмен получаем средства на строительство на более комфортных условиях, чем используя проектное финансирование. Новый механизм предполагает, что банковский кредит будет выдаваться застройщику в объеме, необходимом для полного завершения всех работ. Процентная ставка пока не озвучена, но в любом случае необходимость (да и возможность) в активном привлечении денег на стройку отпадет. При этом деньги покупателей - например, полученные ими по ипотечному кредиту - будут перечисляться не напрямую застройщику, как это делается сегодня, а на эскроу-счет, доступ к которому появится у застройщика только после ввода дома в эксплуатацию.

Другими словами, с покупателей сняли риски от «недостроя», но вместе с тем они лишились и скидок, потому что в этих условиях квартира на любой стадии строительства будет стоить как готовая. В целом по рынку это приведет к росту средней стоимости квартир для конечного потребителя.

Виды Москвы из башни «Око» комплекса Москва-сити / Фото: Светлана Колоскова, «Вечерняя Москва»

Кроме того, существует потенциальный риск значительного дефицита денежных средств на строительство жилья. По разным оценкам, дольщики ежегодно приносили отрасли порядка 4-5 триллионов рублей. Если суммарный кредитный портфель уполномоченных банков не позволит финансировать жилищное строительство в похожем объеме, то темпы ввода жилья упадут, предложение на рынке сократится, рост цен продолжится. Сейчас сложно сказать, на сколько именно, однако представляется, что в первую очередь дефицит затронет жилье доступного ценового сегмента. Для сохранения темпов строительства жилья и его доступности для населения представляется целесообразным предусмотреть реальные и разумные альтернативы проектному финансированию, без привлечения средств дольщиков.

С другой стороны, в развитых странах продажа готового жилья - обычная практика, которая обусловлена, в том числе, стабильной финансовой ситуацией и низкими ипотечными ставками. Российская экономика демонстрирует схожие тренды: ставки по ипотеке сегодня как никогда низкие. При условии сохранения тренда это, как минимум, компенсирует вышеуказанный рост цен на квартиры по самому главному критерию - размеру ежемесячного платежа. Собственно, снижение ставок во многом обусловило существующий сегодня рост спроса на квартиры в Москве. Многие люди осторожно относятся к переменам, и нынешняя ситуация, когда новые правила функционирования рынка еще не вступили в силу, а ипотечные ставки уже снизились, подстегнула многих к реализации уже принятого принципиального решения о покупке квартиры. При этом если банки и застройщики усилят сотрудничество в части разработки новых ипотечных продуктов (отсутствие первоначального взноса, ипотечные каникулы и так далее), кумулятивный эффект в части сохранения доступности жилья может быть заметно сильнее после перехода на проектное финансирование.

Правда, и в условиях низких ипотечных ставок темпы строительства могут оказаться несколько ниже нынешних. Сегодня, по данным крупных банков, ипотечный кредит в среднем полностью гасится за 5-7 лет. Если квартиры на рынке будут стоить заметно дороже, то даже при том же уровне ежемесячного платежа досрочно закрыть ипотеку станет гораздо сложнее. В этом случае квартиры будут покупаться реже.