Как жильцам выбрать оптимальную форму управления многоквартирным домом

Какую форму управления выбрать, чтобы потом не переплачивать в счетах за ЖКХ или не воевать за общие помещения?

«В нашей стране достаточно хороших законов. Надо только научиться их с умом использовать. Если руководствоваться, то можно продвинуться и в такой сфере, как ЖКХ, в частности в вопросе о наиболее оптимальной форме управления домом», - говорит руководитель группы компаний «Стабильность» Роман Назаров, cпециализирующейся на управлении многоквартирными домами.

Таких форм Жилищный кодекс, принятый в 2006 году и регулирующий отношения в жилищной сфере, предлагает три: непосредственное управление, ТСЖ и управляющая компания (раздел VIII). Форму управления жильцы выбирают на общем собрании. Либо «судьбу» дома и вопрос с подбором обслуживающей организации решат местные власти. В этом случае будут применяться тарифы, установленные на содержание и ремонт неприватизированного социального жилья. Если жильцы (собственники) выберут форму управления (статья 162), то тарифы вписываются в договор.


Вариант № 1. Товарищество собственников жилья

В ТСЖ жильцы могут распоряжаться своими деньгами, получать доход от использования участка земли около дома. Товарищество может найти другую организацию, которая будет содержать и ремонтировать дом и т. д. Но есть и отрицательные моменты. ТСЖ – это своеобразная коммуна, где все – общее. Платежи рассчитываются в целом, поэтому долги части жильцов списываются с общего счета. Когда средства закончатся, прекратится подача воды,, тепла, электричества. «Как показывает опыт, ТСЖ на зарплату своим работникам расходует три четверти и выше из сумм, собираемых в качестве коммунальных платежей. А еще ТСЖ — это юридическое лицо, которое в силу разных причин способно обанкротиться, что может грозить многими бедами», – отмечает Роман Назаров.

Вариант № 2. Управляющая компания 

Одна из главных задач управляющей компании – защита прав собственников и решение организационных вопросов. Как и в случае с ТСЖ, есть совместная ответственность, и если появляются долги перед энергоресурсными организациями, отключат весь дом. Но управляющая компания – это коммерческая организация, нацеленная на получение прибыли, она функционирует в условиях жесткой конкуренции, поэтому весьма заинтересована в оказании высококачественных услуг по умеренным ценам. Профессиональный уровень сотрудников управляющей компании значительно выше, чем уровень членов правления ТСЖ, так какв правлении товариществ, организованных чаще всего жильцами, немало некомпетентных людей, не заинтересованных в основательной работе. «Жильцы могут сами составить договор, который создаст своеобразную "подушку безопасности" и полностью защитит их интересы в отношениях с управляющей компанией, – отмечает Роман Назаров, – Таким образом, у управляющей компании минусов немного, а плюсов от участия в управлении домом посредника – юридического лица, способного защитить потребителей коммунальных услуг, гораздо больше. Поэтому сегодня в России оптимальный выбор– это добросовестная управляющая компания».

Вариант № 3. Непосредственное управление

При непосредственном управлении (этот вариант чаще выбирают те, кто живет в многоквартирных домах малоэтажной застройки) жильцы сами оплачивают услуги ЖКХ, ими может быть заключен один совместный договор с фирмой-поставщиком коммунальных услуг. Среди плюсов – отсутствие коллективной ответственности, то есть за долги соседей вашу квартиру не отключат от электричества и так далее. Обслуживание жилья часто производят сами жильцы (выходит дешевле).
«Накопить средства на капитальные затраты (ремонт крыши и пр.) можно, собирая средства с жильцов по списку или аккумулировать деньги на счету некоммерческого партнерства, создаваемого для этой цели; открыть субсчет у фирмы, обслуживающей дом по договору. Минус в том, что организации-поставщики коммунальных услуг доставляют ресурсы до "задвижки", то есть их зона ответственности заканчивается у стены дома. Важно и то, что нельзя осуществить капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ (ФЕдеральный закон№ 185 от 21.07.2007 г.). Таким образом, при непосредственном управлении плюсов немало, но минусов гораздо больше», – заключает глава группы компаний «Стабильность».