Как изменит рынок запрет долевого строительства

В «Арарат Парк Хаятт» состоялся бизнес-завтрак «Как девелоперу сэкономить при работе с эскроу-счетами?» Вопрос не праздный, ведь с 1 июля этого года окончательно прекращается многолетняя практика долевого строительства. Все застройщики и покупатели жилья в новостройках переходят на эскроу-счета.

— Это новая реальность. Никаких денег от дольщиков в период возведения дома застройщик не получит, — пояснила председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. — Все расчеты — только после возведения здания. И пока непонятно, как с этим быть.

Константин Кузнецов, генеральный директор Первого ДСК, пояснил, что теперь весь процесс проектирования и строительства дома будет в основном вестись на средства банковских кредитов.

Как пояснил эксперт, ситуация на рынке строительства сегодня очень непростая. Около трети застройщиков находится в предбанкротном состоянии или вовсе банкроты. Еще треть — испытывают финансовые трудности.

— Наш прогноз таков: до 30 процентов игроков могут уйти с рынка, — говорит Константин Кузнецов. — Уже сейчас многие застройщики продают свои земельные участки. Ктото отказывается от уже существующих проектов. А еще у нас появляются условия для олигополии. Это такой тип несовершенной конкуренции, в которой доминирует крайне малое количество фирм. Если учесть, что сейчас примерно 49 процентов рынка Москвы и ближайшего Подмосковья занимают 10 крупных застройщиков, то наш прогноз можно рассматривать как наиболее вероятный.

По словам эксперта, главная проблема эскроу-счетов в том, что средства покупателей будет нужно минимум на полтора года заморозить, то есть вывести из оборота.

— Поэтому мы, группа ФСК, предлагаем наращивать объемы индустриального домостроения. Благодаря ему жилье можно построить качественно, по индивидуальным проектам, но при этом значительно быстрее, — считает Константин Кузнецов.

Напомним, индустриальное домостроение — это возведение домов из сборных конструкций. На заводе по самым современным технологиям делаются плиты, а потом из них собирают дом. В Канаде, например, доля жилых домов индустриального производства — 53 процента от всех новостроек. В США — 84 процента. В Скандинавии — 95. А в России пока только 18.

Индустриальное домостроение — это то, к чему идет весь мир. Дело в том, что дом в этом случае возводится быстрее. Это очень удобно, потому что большинство покупателей во время строительства дома снимают жилье. И чем дольше он строится, тем больше затрат на аренду. А чем быстрее ты переезжаешь в новое жилье, тем затраты ниже.

Константин Кузнецов добавил, что покупатели могут экономить и на отделке.

— Индустриальное домостроение предполагает значительно более ровные стены, чем в монолитном доме. Это значит, что нет необходимости делать дорогостоящую и небыструю предчистовую отделку, — пояснил эксперт. — К тому же многие застройщики предлагают квартиры в таких домах с отделкой «под ключ». И это не старая советская отделка, это современная отделка высокого качества, — пояснил эксперт.

По словам Константина Кузнецова, крайне важно, что современные технологии индустриального домостроения позволяют воспроизвести практически любую квартирографию.

— Мы работаем по программе реновации, и у города очень жесткие требования к качеству домов и финишной отделки, размеру и набору квартир, — рассказал эксперт. — И этим требованиям мы полностью соответствуем.

Выгодно индустриальное домостроение и застройщикам.

— Полный цикл проектирования, строительства и продаж индустриального дома занимает в среднем 2,5 года. Если же возводить дом по «монолитной» технологии, то средний срок увеличивается как минимум до четырех лет. Застройщик за счет этого экономит до 35% расходов по заемному финансированию или использованию эскроу, одновременно с этим продавая «готовые» квартиры по более высокой цене, — заявил коммерческий директор Первого ДСК Григорий Алтухов.

Современная панель может возводиться как с наиболее технологичными и быстрыми в монтаже трехслойными фасадами с облицовкой «под кирпич», так и с вентилируемым фасадом, который по внешнему виду не отличается от монолитных домов. И те, и другие фасады позволяют «играть» с внешним видом домов — можно принимать какие угодно цветовые решения. Срок службы новых индустриальных домов — не менее 100 лет — за счет применения современных технологий и системы контроля качества.

— Весь цивилизованный мир идет в сторону индустриального домостроения: оно быстрее и дешевле, но качество при этом не страдает, — пояснил Константин Кузнецов.

Что же — вполне возможно, что новые правила игры на строительном рынке позволят нам вернуться во времена, когда целые кварталы и районы росли буквально на глазах.

При этом мы увидим не безликую панель, а интересные здания, выполненные по индивидуальным проектам и имеющие самостоятельную архитектурную ценность. Жизнь бросила вызов. Как ответят застройщики?

Комментарий эксперта  

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— В ближайшие годы сокращение объемов строительства мы не прогнозируем. Накануне внесения изменений в законодательство крупные застройщики успели подготовиться к новым правилам, что даст им возможность достроить проекты по старой схеме. Если говорить о ценах, то повышения не избежать. С постепенным переходом все большей доли проектов на продажи с использованием эскроу-счетов или продажи готового жилья несомненно будет происходить и рост цен. Однако цены будут расти плавно. Насколько? Точно пока никто не скажет — все зависит от того, как поведет себя рынок. По нашим оценкам, к концу года цены на новостройки могут подрасти до 10 процентов.

Это обусловлено увеличением издержек, связанных с обслуживанием застройщиком кредита под строительство и пр. Если человек определился с выбором квартиры, мы рекомендуем не откладывать покупку. Сейчас еще можно приобрести жилье по выгодным ценам в сочетании с привлекательной ставкой по ипотеке. Но стоимость квадратного метра растет. С начала года в наших проектах он подорожал в среднем на 5–7 процентов. При этом, надо понимать, с июля покупатели будут еще более защищены от недобросовестных застройщиков. Приобретая квартиру в строящемся доме, они, согласно новой схеме, будут перечислять средства в банк на счет эскроу, а не на счет застройщика. Застройщик сможет получить средства дольщиков за проданные квадратные метры только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. В этом плане банк выступает гарантом надежности и добросовестного исполнения застройщиком обязательств по договору. Это касается только новых проектов.

Читайте также: Марат Хуснуллин: В городе зарегистрировано порядка 160 тысяч участников долевого строительства