Цена земли московской

Столица продолжает развиваться – динамично и поступательно. В Москву стекается львиная доля иностранных инвестиций, которые вкладывают зарубежные предприниматели в экономику России. Так, если в 2006 году в Первопрестольную поступило 24 миллиарда долларов иностранных инвестиций, то уже в первом квартале нынешнего года – свыше 18 миллиардов долларов. Не снижаются темпы жилищного строительства. Активно развивается транспортная инфраструктура города. Однако Москва зажата в границах МКАД и расти вширь уже не в состоянии. Где же брать дополнительные земли, необходимые городу для возведения жилья, дорог и мостов, детских садов и стадионов? Столица и так испытывает острейший дефицит свободных территорий. Однако резервы все-таки есть.[b]О том, каким образом будут формироваться земельно-имущественные отношения в городе в ближайшие годы, как московские власти намерены решать проблему нехватки земли, потребной для нормального и эффективного функционирования громадного мегаполиса, рассказал на пресс-конференции, состоявшейся в информационном центре правительства Москвы, руководитель Департамента земельных ресурсов столичного правительства Виктор Дамурчиев.Играть надо по правилам[/b]Итак, мэр Москвы утвердил состав нового столичного правительства. Начинается или, вернее, продолжается серьезная и очень масштабная деятельность. Значимость задач, которые необходимо решить в сфере землепользования, подчеркивает факт создания нового городского комплекса – Комплекса земельно-имущественных отношений. В него входят два департамента – имущества и земельных ресурсов.– Организация данного комплекса абсолютно оправдана, – отметил Виктор Дамурчиев. – Во всем мире вопросы, касающиеся регулирования землепользования и функционирования объектов недвижимости, расположенной на этой земли, неразрывно связаны.Сегодня перед нами стоят огромные задачи. Мы работаем над единым реестром объектов недвижимости. Ведь нам нужно передать процесс ведения кадастра земли на федеральный уровень. Нам необходимо сохранить всю имеющуюся информацию и наработки. Мы должны совершенствовать инструменты, позволяющие управлять городской землей и недвижимостью.Ну что ж, язык чиновников сух и лаконичен. Но за этой сухостью – четкие и прагматичные конструкции, выстраиваемые властью для того, чтобы сложнейший механизм, называемый столичным мегаполисом, функционировал эффективно и безотказно. Потому что большая Москва – это 15 миллионов человек. Они должны жить, работать, передвигаться по городу, отдыхать. В этом смысле неизбежно возникает нужда в выработке сложного баланса интересов – интересов частного собственника и городского сообщества. В вопросах регулирования земельных отношений это особенно важно.В настоящее время, сообщил Виктор Дамурчиев, закончена доработка и согласование проекта постановления правительства Москвы «Об обременениях земельных участков и ограничении их использования в городе».– Должен заметить, что консенсус нам достался нелегким трудом, – признал Виктор Назарович. – Оппоненты порой говорили: «Принимая такие правила игры, вы нарушаете права частных собственников». Не могу с этим согласиться. К правам собственников надо относиться крайне уважительно. Но, согласитесь, даже в странах, где история земельных отношений формировалась столетиями, существуют различные запреты на использование тех или иных земель.[b]Мегаполис придется делить на всех[/b]Действительно, разве мало примеров в городе, когда нарушение правил землепользования приводило к техногенным катастрофам? Разве мы не знаем примеров, когда во дворах, которыми десятилетиями пользовались жители нескольких близлежащих домов, вдруг появлялись заборы, и жители одного конкретного жилища оказывались единственными собственниками детской или спортивной площадки? В столице не первый год формируются ТСЖ – товарищества собственников жилья. Это очень важный процесс. Опыт предыдущих лет показал, что жилищно-коммунальное хозяйство не может развиваться вне рыночных отношений. Если значительное число московских квартир приватизировано, стало быть, сами жители должны управлять и своими домами. Пользуясь услугами управляющих компаний, горожане постепенно забудут все дезовские прелести: сантехника дядю Васю подшофе, покореженные мусоропроводы и почтовые ящики, непромазанные межпанельные швы. Но собственность – это свод прав и обязанностей. Ее не стоит доводить до абсурда.– Департамент земельных ресурсов занялся оформлением земельных участков под ТСЖ, – сообщил Виктор Дамурчиев. – На сегодняшний день мы оформили 740 участков. Представители товариществ обращались с подобными просьбами в разное время. Что же получилось? Кто первый, тот и успел. Оформили участок, обнесли его кованой оградой. Устроили себе райский уголок в отдельно взятой жилой обители. А как же жить в городе без двора, без детских площадок, хоккейных коробок, небольших футбольных полей, лавочек под деревьями для милых московских старушек? Между тем в Жилищном кодексе сказано: «Товариществам собственников жилья должны оформляться территории с элементами благоустройства и озеленения». Как это понимать? Пользуясь такими критериями, одному ТСЖ в собственность можно оформить полмикрорайона. А другие жители района останутся ни с чем? Такой порядок дел московские власти устроить не может.По словам В. Дамурчиева, проанализировав складывающуюся ситуацию, столичные власти пересмотрели свое отношение к данной проблеме. Москва долгие годы жила по своим традициям, которые разрушать было бы просто опасно. Дворики, расположенные между домами, надо разделять с особой осторожностью. К тому же необходимо помнить о городских нуждах: развитии инженерной инфраструктуры и пр. Таким образом, администрация Белокаменной обратилась к федеральному правительству с просьбой учесть в законодательстве городскую специфику. И беспрепятственно оформлять в собственность ТСЖ участки земли непосредственно под жилыми строениями, а также территории, минимально необходимые для эксплуатации этих зданий. Москва ожидает ответа российских властей.[b]Бремя цивилизации[/b]Есть такое понятие: «публичный сервитут». Звучит очень наукообразно. В действительности это право пользования чужим земельным участком. В самом деле, вы же не задумываетесь, беспрепятственно проходя от одного дома к другому через городские дворы, улицы, бульвары. А представьте себе, что владельцы земли повсюду поставили бы таблички с надписью: «Частная собственность». И город остановился бы. Нам бы пришлось от одного дома до другого добираться на дирижаблях. Абсурд? А вспомните начало 90-х годов ушедшего века. Некоторые представители московских муниципальных образований на полном серьезе требовали объявить неприкосновенным… воздушное пространство над вверенными им районами. И запретить пролет самолетов над ними. Или согласовывать такие перелеты. Публичный сервитут – это и есть пример обременения, налагаемого на земельный участок. Кстати сказать, информацию об ограничениях на использование земельных участков и их обременениях Департамент земельных ресурсов получает от Москомархитектуры. Архитекторы, исследуя столичные земли, формируют каталоги разрешенных к использованию земельных участков. Так вот, информация обо всех этих ограничениях и обременениях отнюдь не засекречена. Любой землевладелец может получить соответствующую информацию в Департаменте земельных ресурсов.Кроме того, эти сведения обязательно учитываются при оформлении кадастровых планов участков. Перечень всех возможных ограничений использования земли фигурирует в Земельном кодексе России.Главным событием грядущего Дня города в Москве станет открытие после реконструкции грандиозного Царицынского комплекса – восстановленного творения Василия Баженова и Матвея Казакова: летней резиденции Екатерины Второй, в которой ни сама императрица, ни ее дети никогда не обитали. В перечне ограничений на использование земли отдельным пунктом выделены объекты культурного наследия. Что было бы с нашей историей иначе? Супермаркет в музее? Развлекательный центр во дворце? Общество с ограниченной ответственностью в замке? Но ведь сотрудникам Департамента земельных ресурсов пришлось выводить с территории царицынского парка 55 различных организаций – фирм, гаражей, магазинов, не имеющих никакого отношения к жемчужине российской истории и архитектуры.– Мы рассчитываем, что в скором времени проект постановления правительства города «Об обременениях земельных участков и ограничении их использования» будет подписан, – добавил Виктор Назарович. – В приложении к постановлению будет помещен полный список всех обременений и ограничений.Кстати, хотел бы коснуться и вопроса о резервировании земель для государственных нужд. Не скрою, нам пришлось серьезно потрудиться, доказывая своим оппонентам важность законодательного признания за городом подобного права. Мы, например, зарезервировали увеличение улично-дорожной сети города на 10 процентов. Скажите, разве был иной вариант? В Москве нынче зарегистрировано более 3,2 миллиона автомобилей. Ежегодно их количество в столице возрастает на 150–200 тысяч. Разве мы можем себе позволить не развивать самыми быстрыми темпами дорожно-транспортную инфраструктуру Москвы? Да город просто встанет в противном случае.Признаться, я не совсем согласен с разработчиками Земельного Кодекса, решившими употребить термин «изъятие земель для государственных нужд». В слове «изъятие» изначально заложен потенциал конфликта. Думается, термины «обмен» или «передача» были бы здесь куда как более к месту, к тому же в большей степени соответствовали бы действительности. Мы, кажется, уже и не представляем Москву без Третьего транспортного кольца.Но ведь оно было построено совсем недавно. А вы знаете, что при прокладке этой транспортной магистрали правительство Москвы решало вопросы земельных взаимоотношений с четырьмя сотнями различных предприятий и хозяйствующих субъектов. И что, разве этот процесс сопровождался публичными скандалами? Ничего подобного.Все эти проблемы разрешились в ходе переговоров с применением компенсационного механизма. Лишь один собственник, частное лицо, упорствовал и не соглашался переехать в новую квартиру, которую ему предоставило правительство Москвы. Ну что ж, дорогу надо было строить. Хорошо, сказали ему, мы готовы немного отодвинуть трассу. Правда, не обессудьте, она пройдет в трех метрах от вашего дома. Тут уж здравый смысл возобладал над чувствами.Заметим, что сейчас началось строительство Четвертого транспортного кольца. Первый его участок возведут в Восточном округе столицы. Естественно, что в зону строительства попали некоторые предприятия, гаражи, конторы. И опять идут переговоры – так, как это принято в цивилизованном мире. Но ведь цивилизация – это не только комфорт, это еще и бремя, бремя разумных взаимоотношений и компромиссов.[b]Как нет земли? Вот она![/b]В столице принята среднесрочная программа «Развитие земельной реформы в городе Москве» на 2007–2009 годы. Программа рассчитана на три года. На ее реализацию выделено 975,2 миллиона рублей, в том числе на текущий год – 303,1 миллиона, на 2008-й – 325,1 миллиона рублей и на 2009-й – 347 миллионов. Основная цель программы – качественное повышение эффективности использования столичной земли и вовлечение в оборот тех территорий, которые эксплуатировались нерационально. В первую очередь речь идет о тотальном анализе использования столичной земли промышленными предприятиями.– Я вспоминаю события пятилетней давности, – заявил глава столичного Департамента земельных ресурсов. – Делегация правительства Москвы, возглавляемая мэром города Юрием Лужковым, находилась в Италии, в Милане, участвуя в работе представительной международной конференции. Мы осмотрели множество предприятий. Ознакомились и с деятельностью крупного завода по производству шин для большегрузных автомобилей.Выйдя с территории завода, мы вдруг обнаружили, что ни далее как в 50 метрах от этого весьма вредного химического производства расположен детский садик, окруженный прихотливой затейливой оградой. Мы удивились: как это может быть? У такого завода должна быть солидная санитарно-защитная зона! Заглянули в детский сад, убедились, что он функционирует. Детки там чувствовали себя прекрасно, да и воздух вокруг был отменным. Тогда мы вернулись на завод и внимательно осмотрели его очистные сооружения. Это был хороший урок для нас. Мы поняли, во-первых, что нам еще много предстоит сделать, дабы улучшить экологию нашего прекрасного города. Мы поняли также, где кроется большой резерв неиспользуемой земли. Ведь реальные вложения в очистные сооружения позволят уменьшить санитарно-защитные зоны предприятий до минимума. Так как это сделано в цивилизованных странах Запада. Зарубежные коллеги, приезжая к нам, часто с удивлением взирают на солидные участки земли, окружающие заводы и фабрики. Они такой расточительности не понимают. Теперь ее не понимаем и мы. По нашим прикидкам, 8–10 процентов – земельный резерв при разумном сокращении санитарно-защитных зон.Итак, московское правительство сосредоточивается на проблеме реорганизации промышленных зон города. Многие заводы и фабрики будут выведены из столицы.Серьезные перемены ожидают, к примеру, самые промышленные округа города – Юго-Восточный и Южный. В ЮАО из 11 промзон останется только три. Крупнейшее предприятие столицы, Автозавод имени Лихачева, располагающийся на площади в 300 гектаров, уже выделило 70 гектаров своей территории для строительства крупнейшего в городе технопарка «Нагатино-ЗИЛ». В этом гигантском бизнес-инкубаторе площадью 1 миллион кв. м разместятся сотни малых столичных предприятий. И в дальнейшем территория ЗИЛа будет сокращаться. Он станет современным компактным автозаводом западного типа. Заводские земли, примыкающие к Третьему транспортному кольцу, застроят жильем и офисными зданиями.Разительные перемены ожидают и промзоны юго-востока, занимающие четверть территории округа. Начало уже положено. Сейчас идут подготовительные работы, связанные с реализацией огромного проекта застройки земельного участка, протянувшегося от шоссе Энтузиастов до набережной реки Яузы. Это участок в 70 гектаров металлургического завода «Серп и Молот», земли ряда других промышленных предприятий.Масштабные изменения коснутся всех промышленных зон города. Высвобождение территорий, занятых заводами и фабриками, позволит прибавить не менее 20–30 процентов площадей в земельную копилку Москвы. На этих землях вырастут новые жилые кварталы, спортивные сооружения, досуговые центры.– Хотел бы еще раз подчеркнуть, что этот процесс должен проходить только на взаимовыгодных условиях, в рамках цивилизованных переговоров, – заметил Виктор Дамурчиев. – Мне приходилось видеть в Восточной Германии немало промышленных предприятий с заколоченными окнами. А дело в том, что государство налоговыми инструментами вынудило передать ему земельные участки тех владельцев, кто использовал свою землю нерационально. Это рынок. А рынок неэффективности не признает. Тем более когда речь идет о столь дорогом ресурсе, как земля. Я полагаю, правда, что это крайняя мера, и пока говорить о ее применении в Москве, думается, явно преждевременно.Нерационально используемые земли промпредприятий – основной земельный резерв города. Но помимо этого, городские власти намерены проанализировать эффективность эксплуатации различных плоскостных сооружений столицы, земель сельскохозяйственного использования. В Москве немало долгостроев. Под ними находятся земельные участки федерального подчинения. Городские власти намерены вести переговоры о совместном пользовании этими участками. По словам В. Дамурчиева, через 8–10 лет по пессимистическому прогнозу вся эта гигантская землеустроительная деятельность позволит городу получить 5–7 тысяч гектаров земель. В случае оптимистического расклада – до 9–11 тысяч гектаров. Это, конечно, очень солидная прибавка к столичному земельному пирогу.– Меня часто спрашивают, сколько стоит вся московская земля, – сказал, завершая пресс-конференцию, Виктор Назарович. – Вот, например, в Российском союзе промышленников и предпринимателей ее оценили в 100 миллиардов рублей. На мой взгляд, высчитывать цену московской земли – занятие бессмысленное, и мы никогда этим делом не занимались. Цена – понятие сугубо рыночное. И формируется она под воздействием многочисленных рыночных факторов. Так вот, вместо подобных подсчетов мы постараемся сделать в ближайшие годы городские земли, которые ранее использовались нерационально, более привлекательными для инвесторов. Это и есть реальный рыночный подход.Как оценить московскую землю? Комфортностью условий проживания в нашем городе. Возведением нового жилья, школ и детских садов, стадионов и бассейнов, обустройством парков и скверов. Прокладкой новых транспортных магистралей. Это и есть истинная цена земли московской.[b]СПРАВКА «ВМ»[/b][i]Площадь Москвы составляет 1081 кв. км. 17 тыс. га занято в городе промышленными предприятиями. В столице насчитывается 39 674 жилых строения и 75 043 нежилых здания. Общая протяженность московских магистралей, улиц и проездов составляет 4416,4 км. Природный комплекс города занимает около 23 тыс. га. В столице – более 1270 лесопарков, природно-исторических парков и заказников.[/i]