Виктор Козлов: Город должен быть умным рантье

Общество

[b]Как добиться большей отдачи от собственности города? Об этом шеф-редактор «Москвы имущей»беседует с префектом Северо-Западного административного округа Виктором КОЗЛОВЫМ.– Виктор Александрович, как доходы округа пополняются за счет недвижимости и земли?[/b]– До 80 процентов внебюджетных фондов получаем от работы с земельными ресурсами и недвижимостью. Сегодня надо уходить от психологии распределения, что зачастую бывает в чиновничьих аппаратах, к психологии эффективного управления собственностью.[b]– Что вы имеете в виду?[/b]– Давайте проанализируем. К примеру, арендная плата за квадратный метр в среднем — около 70 долларов. Фирма берет в аренду недвижимость, вкладывает деньги в ремонт помещения и сдает его в субаренду, но уже в два раза дороже. Обвиняют, мол, приобрела недвижимость — и живет на доходы от нее. Получается, что фирма — рантье. Но ведь предприниматели вложили в эти «квадраты» собственные средства и, естественно, хотят получить от них доход.Что делать с собственностью, принадлежащей городу, — сдавать в аренду или продавать? Можно, конечно, продать и получить «быстрые» деньги. Но на будущий год жить уже не на что. А аренда приносит постоянные платежи.О чем говорит нам пример многоопытных иностранцев, открывших свои офисы в Москве? Вот у нас в округе действует фирма «Хайнц». Она создает недвижимость и управляет ею, но никогда не продает. Оформляет здание в собственность, сдает в аренду и живет на ренту. Окупаемость растягивается, возврат ресурсов — тоже, но это постоянный доход. Нужно, чтобы основная доля городской собственности регулярно приносила дивиденды.[b]– Как вечный двигатель?[/b]– Вот именно. Вы часто бываете на заседании правительства, когда рапортуют, мол, перевыполнили план по доходам… Возникает вопрос: а не взяли ли заниженный? Но, во-первых, спланировать это очень сложно. Мне кажется, надо сравнивать реальные цены, существующие на рынке не государственного, а частного имущества. Что и говорить, пока частники лучше распоряжаются тем, что им принадлежит. И сегодня наша задача сводится к тому, чтобы управлять городской собственностью так же эффективно, как это делают умные частные компании.Есть такой принцип в экономике: чтобы заработать, надо затратить. Тогда товар становится более качественным, отдача от него, естественно, выше. К сожалению, префектура не имеет права вкладывать деньги в предарендную подготовку.Нет такой статьи, по которой власти округа могут, скажем, отремонтировать подвал и сдавать его дороже. Мы можем предлагать помещения лишь в том состоянии, в котором они сейчас находятся. Власти города понимают эту проблему.Надеюсь, скоро и федеральным, и городским законами будет разрешено нести расходы на предарендную подготовку недвижимости — это в интересах как города, так и государства.Не допустить полной распродажи городского имущества — очень важная задача. Нужно найти правильный баланс, чтобы больше арендовать и немножко продавать.[b]– А как с балансом в Северо-Западном округе?[/b]– К примеру, тот же «Крост», «Донстрой» и другие построили в нашем округе нежилые помещения в своих жилых домах, из них 40% отдают городу, а собственные 60% тут же сдают в аренду.Причем в два раза дороже, чем сам город. У них берут, а у нас, по дешевой цене, — нет. Спрашиваем у предпринимателей: «Почему вы так поступаете?» Они отвечают, что должны вложить еще тысяч 100 долларов, чтобы все обустроить, а эти предлагают все готовенькое.На Октябрьском поле открыли ресторан «Дарья». Президенту компании, создававшей эту недвижимость, посоветовал, чтобы они как специалисты в строительстве занимались своим делом, а питейным заведением пусть владеют другие. Нет, говорит, хотим держать ресторан сами. Вложили большие деньги, открыли… Казалось бы, пять метров от станции метро, посетители должны валом валить, а хозяева — только доходы подсчитывать. И что же? Полтора года в ресторане одни убытки. Сказалось неумение управлять, незнание ресторанного бизнеса, отсутствие сетевой системы. Пришлось все-таки компании передать ресторан на 15 лет в аренду концерну, у которого множество таких заведений по Москве. И эффективность их деятельности сегодня намного выше, чем результат старой команды. Только три месяца они функционируют — и уже начали возвращать затраты. Потому что — специалисты.И, кстати, когда велись переговоры, представители концерна сказали, что не намерены получать здание в собственность. Вы, говорят, эксплуатируйте, а мы будем платить аренду от своих доходов.Выходит, правбыл старик Карл Маркс — существует принцип разделения труда. Каждый должен заниматься своим делом.Мы с вами едем по улице. Автомашины вокруг — корейские, немецкие… Есть, к примеру, такая деталь у переднеприводного автомобиля, как шруз — механизм передачи вращения на передние колеса. «Форд», «Мерседес», «БМВ», «Фиат»… — ни одна из известнейших фирм это оборудование не делает. Его производит завод в Италии, все машины укомплектованы его изделиями. Когда у нас начали собирать «Москвич-2141», шруз решили делать сами. Любого автомобилиста спросите — скажут, что 41-й ходил максимум 10 тысяч км — и шрузы разваливались… Зачем это нужно было, когда весь мир кооперируется? К сожалению, наша промышленность все пыталась делать собственными силами, а результат известен. Где сегодня наши автомобили? А вы когда-нибудь видели телевизор, где стояло бы: «Made in USA»?[b]– Что-то не припомню.[/b]– И не припомните. Америка не производит телевизоры. Знаете, почему? В 50-е годы, когда шло развитие телевидения, японцы сделали резкий рывок вперед. Тогда конгресс США принял налоговые правила, которые били по тем предприятиям, которые занимались производством телевизоров.Раз, мол, они нас обогнали, давайте вкладывать средства в другой сектор экономики, чтобы не нести дополнительных затрат. Все частные компании прекратили производство телевизоров и больше не выпускают их до сих пор. Да, американцы покупают японские «ящики». Но зато автомобильная промышленность конкурентоспособна. Этот принцип очень важен в экономике. И, конечно, в отношении к собственности.Гостиница «Мариотт» на Тверской. Самим зданием владеет организация, которая построила, эксплуатирует, осуществляет техническое обслуживание, а эксплуатацию передала компании — специалисту в гостиничном бизнесе. Если бы сами строители стали заниматься гостиницами, стройфирма прогорела бы.[b]– Исторически так сложилось, что в округе немало оборонных предприятий. И оборонка тоже ведет деятельность рантье — сдает цеха, где раньше делали ракеты?[/b]– Был период, когда государство закрыло глаза на проблемы оборонки, людей увольняли с производства, площади освобождались и сдавались в аренду, руководство жило припеваючи за счет арендных платежей, не производя реального продукта. Сегодня этот процесс под контролем Минимущества, любая сдача в аренду должна оформляться соответствующим документом. Не заслуга директора в том, что у него лишние площади. Рынок — это стихия, но и стихией надо уметь управлять. Во всем мире государство вмешивается в этот процесс, чтобы не создавать систему перекосов в секторах экономики.Тушинский машиностроительный завод занимался производством космической техники. Сегодня у них нет заказов. Москва недавно получила контрольный пакет акций, будем развивать там более эффективное производство. Сейчас на тех площадях, где раньше стояли станки, расположены оптовые склады с лекарствами.[b]– Вы считаете это нормальным?[/b]– Абсолютно нормально то, что производственники нашли для себя поле деятельности. Фармацевтические фирмы производят товар, а кто-то должен его распределять, подготавливать, сортировать и в аптеки направлять. И они создали систему, при которой в день сортируются и распределяются для каждой аптеки и киоска тонны лекарств.Давайте сравнивать. Мы восхищаемся японской радиотехникой. Одной из самых надежный является аппаратура фирмы «Кенвуд». Это военный завод, его основная продукция — вооружение, а магнитолы — ширпотреб, но очень высокого качества. Человеку на этом предприятии все равно, собирает он оборонное изделие или что-то другое, — все делает с одинаковым качеством. Его сама система заставила так работать.Я начинал свою трудовую деятельность на военном заводе, у нас в цехе кроме основного военного изделия делали сифоны, самовары. Вечером идешь сдавать ОТК.Начинают придираться. Говоришь: «Это же не основное изделие». «А нам, — отвечают, — без разницы».[b]– Через пять дней городское правительстве намерено обсудить законопроект города о земле и градостроительстве. Чего вы ждете от нового закона?[/b]– Многие предприятия, особенно федеральные, неэффективно используют московскую землю.Здесь нужен закон, который стимулировал бы людей. Тот же Тушинский машзавод занимает 50 гектаров. Юрий Михайлович Лужков был в коллективе на 70-летии и сказал, что если нет военных заказов — зачем стоят цеха? Можно без ущерба сломать два цеха и на их территории построить два жилых дома.Сейчас мы с директором ищем приемлемый вариант. И снова напрашивается аналогия. Как, скажем, китайцы достигли роста? За счет правильного управления собственностью. Земельный участок в городе, на котором нужно организовать производство, сдают фирме и пять лет позволяют не платить налоги.«Счетчик» им включают с момента передачи земельного участка. Фирма за год строит предприятие — и четыре года выпускает безналоговую продукцию, а на пятый начинает платить. Экономический механизм заставил создавать производство очень быстро. У нас же некоторые промышленные стройки «жуют» по 5—6 лет: нет стимула. Таким образом китайцы создали льготный режим для привлечения инвестиций, грамотно распорядились земельной собственностью.Чем мы хуже? Есть у нас, к сожалению, национальная болезнь, которая мешает движению вперед, — зависть. Город Москва развивается удачно, по сравнению с другими регионами.Но вместо того чтобы всех подтягивать к лучшему, у многих появляется стремление уровнять по худшему. Это в генах. Это наша проблема. Когда мы с ней справимся, будет результат.

Google newsGoogle newsGoogle news