У покупателей жилья появился повод для оптимизма

Действительно, проявлений кризиса на рынке столичной недвижимости не заметно. Как себя чувствует жилищная отрасль в новых экономических условиях? Каковы ее перспективы? Ответы на эти вопросы мы получили у представителей лидеров рынка недвижимости и известных экономистов.

Внешних проявлений кризиса на рынке столичной недвижимости не заметно. Новые корпуса сдаются еженедельно. Рекламные пространства пестрят объявлениями о продаже квадратных метров по заманчивым ценам. Сообщений о массовом замораживании проектов или банкротстве застройщиков в средствах массовой информации не видно и не слышно.

Да, ситуация у девелоперов стала значительно хуже, чем два-три года назад, но она точно не критическая. Грубо говоря, раньше у девелоперов было два мешка денег, а теперь остался один. Никто из них не разоряется и строительство не сворачивает.

Несмотря на снижение платежеспособности населения и превышение предложения над спросом, рынок недвижимости достаточно активен.

Этому способствуют последние решения российских властей и столичного правительства. Продление до конца года программы субсидирования ипотечных кредитов и курс на поддержку строителей московского жилья привлекают к квартирам новых покупателей.

Да, число продаж на вторичном рынке снизилось на 17 процентов, однако покупки квартир в новостройках столь же популярны, как и в тучные годы. Разве что вместо элитного жилья в приоритете оказались квартиры экономкласса.

2015 год ознаменовался увеличением предложения на рынке новостроек Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД. За год количество домов, предлагающихся на продажу, выросло со 143 до 224, или на 57 процентов.

Объем предложения вырос на 62 процента — с 712 700 до 1 153 500 кв. м. За последние семь лет это рекордные показатели. А последние заявления председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева и выбранный застройщиками курс на снижение себестоимости квадратных метров настраивают москвичей на оптимистический лад.

Из чего складывается себестоимость квадратного метра жилья в Москве?

Объемы жилищного строительства в России в первом полугодии 2014 года выросло на 30,2% по сравнению с прошлым годом. / Фото: Антон Гердо, «Вечерняя Москва»

Возможно ли снижение себестоимости строительства квадратного метра жилья в столице? Об этом дискутируют авторитетные специалисты в области недвижимости.

«ЗА»

Господдержка сделает квартиры дешевле

Андрей Пучков, генеральный директор Urban Group

Мы уже сейчас видим, что региональные и федеральные власти прикладывают много усилий для поддержки строительной отрасли. Продление ипотеки с господдержкой — важнейший инструмент поддержки как населения, так и девелоперов. Однако сейчас необходимы следующие шаги к снижению себестоимости.

Застройщикам необходимо облегчить доступ к проектному финансированию и дотировать процентную ставку по важным для региона проектам. Так, на наш взгляд, обновления требуют устаревшие нормы и СНИПы: в частности, это требования к освещенности зданий, которые не менялись с 30-х годов.

Еще два фактора, оказывающие влияние на удорожание квадратного метра, — ужесточение требований к нагрузке на ось большегрузного транспорта и действие системы «Платон». Несмотря на послабление со стороны государства и сохранение тарифа на перевозку на уровне 1,53 рубля за километр пути, застройщики, использующие в строительстве в основном крупнотоннажную технику, отмечают увеличение издержек при перевозке строительных материалов (в основном это щебень и песок). На наш взгляд, для компаний, осуществляющих жилищное строительство и возведение социальных объектов, необходимо предусмотреть льготный тариф. Все эти меры могли бы снизить себестоимость строительства минимум на 10 процентов. А значит, снизятся цены на жилье и вырастет спрос, который положительно реагирует даже на снижение на 3–4 процента.

«ПРОТИВ»

Чем ниже цена, тем выше риск. Новых проектов станет меньше

Татьяна Калюжнова, руководитель Аналитического агентства ИРН-Консалтинг

Снижение себестоимости квадратного метра столичного жилья вряд ли можно обсуждать серьезно. И главный вопрос здесь — отсутствие доступа застройщиков, девелоперов, как принято говорить, к «длинным» финансовым ресурсам при доступной, то есть низкой, ставке по кредиту.

Важно понимать, что деньги для строительства застройщик берет в банке. А при значительной монополизации банковского сектора это означает высокую процентную ставку. Эта ставка, естественно, отражается на росте конечной цены жилья. Сегодня любое предложение ниже 120–130 тысяч внутри МКАД ниже себестоимости. Велика вероятность того, что будут проблемы с достройкой этого дома. Особенно если девелопер не имеет хорошей репутации. Поэтому вкладываться в такое жилье на ранней стадии я бы не советовала. Сейчас в бывших промзонах себестоимость метра в столице начинается от 120–160 тысяч.

Там она выше из-за издержек, возникающих при подготовке территории. За МКАД себестоимость мет ра — около 75 тысяч рублей.

У многих застройщиков цены опустились со 130–140 тысяч рублей за метр до 105–110. Раньше такие цены предлагались только в Подмосковье.

В Москве их даже близко не было. В настоящее время достраиваются и сдаются проекты, которые начаты в 2012– 2013 годах и замораживать их нет смысла. Но новые проекты, которые находятся в бумажной стадии, часто останавливают. Думаю, многие сократят объемы строительства жилья при сохранении нынешней экономической ситуации где-то к 2017 году.

ЦЕНА ЗА КВ. М В СТОЛИЦАХ И КРУПНЫХ ГОРОДАХ МИРА, USD

Объемы жилищного строительства в России в первом полугодии 2014 года выросло на 30,2% по сравнению с прошлым годом. / Фото: Антон Гердо, «Вечерняя Москва»

МНЕНИЕ

Mы поддерживаем строителей и будущих новоселов

Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста

Потребители и девелоперы, спрос и предложение — это две стороны одной медали. Поэтому в условиях сложившейся экономической ситуации правительство Москвы оказывает поддержку строительной отрасли и стимулирует потребительский спрос.

Большая работа по выработке мер поддержки бизнес-сообщества проделана в 2015 году: введены рассрочки по земельным платежам, упрощена процедура получения градостроительных планов, продолжился перевод государственных услуг в электронный вид, введена новая методика расчета необходимого количества мест для парковок автомобилей.

Мы действительно ушли от жестких нормативов по парковкам, когда инвесторы должны были сдать определенное количество машино-мест, а они были не востребованы. В итоге паркинги пустовали, инвесторы несли убытки. Это никому не выгодно.

Сейчас, рассчитывая количество машино-мест, мы учитываем, в каком районе города объект расположен, как обеспечены парковками другие объекты, сколько проживает населения, а сколько приезжает на работу, и другие факторы. Решение утверждается на уровне Градостроительно-земельной комиссии, заседания которой мэр Москвы Сергей Собянин проводит еженедельно. Мы полагаем, такие меры позволят снизить себестоимость строительства.

Сейчас также прорабатывается вопрос по изменению инсоляционных норм в отношении планируемых к строительству жилых объектов.

Если решение будет принято, это позволит инвесторам там, где сейчас можно разместить только «трешку», предложить населению несколько однокомнатных квартир, которые всегда более популярны. И сами квартиры могут быть более удобно спланированы.

Главное, чтобы покупатели заранее были проинформированы о том, что солнце в их окна будет светить не два часа, а, предположим, час. И конечно, это никак не отразится на уже сданных объектах, т. к. их инсоляция не должна меняться, а тем более ухудшаться.

Хочу подчеркнуть, что поправки не затрагивают объекты соцсферы. Повторюсь, пока все это на стадии обсуждения! Кроме того, мэром Москвы Сергеем Собяниным было принято решение о пересмотре функционала ряда проектируемых объектов, и там, где это не противоречит планам градостроительного развития города, мы вместо непродаваемых сейчас офисов и торговых центров разрешаем строить жилье. Но оно обязательно должно быть обеспечено социалкой и прочими объектами инфраструктуры.

На федеральном уровне были приняты решения по субсидированию ипотечных ставок. Это позволило оживить спрос и увеличить продажи. Минстрой уже озвучил, что эта программа будет продолжена и в 2016 году.

ЦИФРА

3 миллиона рублей такова минимальная цена однокомнатной московской квартиры в пределах Московской кольцевой автодороги в феврале 2016 года. За самую дорогую квартиру просят 35 миллионов долларов. Велик диапазон и в средней стоимости квадратного метра недвижимости. Она колеблется от 475 000 рублей на Остоженке до 111 000 в Бирюлеве.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Все о квадратном метре: тенденции, прогнозы, предпочтения горожан 

Естественный рост населения Москвы, то есть рост за счет собственно жителей города, за 2015 год составил 21 133 человека. Пройдет пара десятилетий, и для этих новых москвичей встанет вопрос о покупке жилья. Приобретение квартиры — едва ли не главное событие в жизни, и москвичи не исключение. Корреспонденты ВМ решили выяснить, чем руководствуются жители столицы, принимая решение о расширении жилплощади. (далее)