Куда идут мои рубли?

[b]Идем туда, куда послали…[/b]«Бабушка подарила мне квартиру в доме ЖСК. Он построен в 1964 году. Она въехала в него в 1980 году. Я живу в нем уже около 15 лет. Передо мной, как перед собственником, встал вопрос о вступлении в члены ЖСК. Но мне показалось неразумным вступать бездумно, платить вступительный взнос, который (не подтвердив это расчетами) затребовала с меня бухгалтер ЖСК. Она же не ответила мне на вопрос, на какие цели собирают и как расходуют вступительные взносы.По профессии я бухгалтер. Мне даже с профессиональной точки зрения интересны вопросы бухучета в ЖСК. Более того, в 2008 году член ревизионной комиссии нашего ЖСК (на данный момент уже бывший) привлекал меня к проверке деятельности аппарата нашего ЖСК за 2007 год.Но в ответ на любые мои попытки выяснить, почему, что и как происходит в финансах ЖСК, какова обоснованность расходов, председатель правления и бухгалтер или хамят, или просто не обращают внимания. Председатель, как я выяснила, слабо разбирается в вопросах жилищного и трудового законодательства.Практически всем руководит бухгалтер. Но она в нашем доме не живет. В жилищном законодательстве (юристы это подтверждают) написано, что все решения в ЖСК принимаются с одобрения членов ЖСК. Но в нашем доме большинство живут по принципу «моя хата с краю, за меня кто-нибудь как-нибудь решит, а я единогласно одобрю». В доме есть очень маленькая группа людей, которые читают статьи на темы ЖСК (в том числе и в «Вечерке»), по возможности стараются улучшить состояние дома и территории вокруг него (хоть это и городская земля).Поэтому обращаемся к вам с просьбой ответить на некоторые наши вопросы, на которые я не получила ответа у наших руководителей.Является ли дом, в котором большая часть жителей не состоят членами ЖСК, многоквартирным домом, который подпадает под совершенно другую главу ЖК и может называться домом ТСЖ? Если ЖСК зарегистрировался и объявил себя управляющей компанией, могут ли все собственники без исключения принимать решения? Чем управляет эта управляющая компания? Могут ли собственники вторичного жилья (такие, как я) быть членами ЖСК? Сколько может быть членов ЖСК от однокомнатной квартиры, имеющей несколько собственников (в долевой собственности)? Из каких средств начисляется зарплата членов правления? В управе района инспектор, курирующий вопросы ТСЖ, заявил нам, что ЖСК и ТСЖ – одно и то же. Как нам кажется, это отдельные главы ЖК и они не совпадают.Надеемся, что вы сможете нам помочь и подскажете, куда обратиться за консультацией. Очень хочется даже на нашем мелком уровне победить, мягко выражаясь, безответственность и беспринципность как некоторых жильцов дома, так и правления ЖСК».Светлана Зайкина, ЮВАО.[b]Путь из ЖСК в ТСЖ[/b]Раньше закон не позволял реорганизовывать ЖСК в ТСЖ, и наоборот. Это было невозможно! Сейчас это делается очень легко. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может быть создано любыми собственниками в любом доме. Даже если он имеет статус ЖСК. Для этого инициативная группа организует собрание (в очной или заочной форме). Если она соберет больше 50 процентов голосов в пользу создания ТСЖ, то подписывает протокол. В нем организаторы указывают, что конкретные лица решили вместо способа управления в виде ЖСК выбрать способ управления в виде ТСЖ. Затем протокол направляют в налоговую инспекцию № 46 города Москвы для регистрации реорганизации ЖСК в ТСЖ. Вся процедура по времени занимает по закону 7 дней.Если вы, Светлана, уверены, что больше половины жителей дома готовы изменить хоть что-то в своей жизни, то знайте – они имеют право выбрать способ управления домом через ТСЖ. Правда, необходимо иметь в виду, что принимать участие в голосовании по вопросу изменения способа управления вашим домом вправе только члены действующей жилищной организации, т. е. вашего ЖСК.Таким образом, советую вам и всем небезразличным к судьбе дома вступить в члены ЖСК, чтобы иметь право принимать решения. Берите управление в свои руки. Если вас большинство, вы имеете на это право.Другой вопрос связан со вступительными взносами. Прежде чем платить вступительный взнос, проверьте правомерность взимания взносов. Правомерность взимания взносов определяется уставом ЖСК, внутренними документами, а также должно быть одобрено правлением или общим собранием ЖСК. Обращайтесь в правление ЖСК или к председателю не только устно, а вручайте официальные письма.Руководство ЖСК будет более сговорчиво.[b]Право на членство[/b]Могут ли собственники вторичного жилья быть членами ЖСК? Ответ таков – могут.Членами кооператива вправе быть собственники помещения (квартиры или нежилого помещения) в вашем доме вне зависимости от факта второго жилья в другом доме.Сколько собственников, проживающих в однокомнатной квартире, могут быть членами ЖСК или ТСЖ? Для ответа на этот вопрос надо открыть старый устав ЖСК и посмотреть, как у вас в кооперативе распределяются паи. В домах ЖСК, построенных еще в советское время, скорее всего, в уставе написано, что членом кооператива имеет право быть любое лицо, которое одобряет устав и платит паевые взносы.Если в нем написано, что паи распределяются «путем добровольного волеизъявления граждан», то неважно, сколько человек живет в однокомнатной квартире. Все они – хоть один, хоть два, хоть сто (!) – имеют право быть членами ЖСК. Никаких ограничений, кроме уставных, не существует! Но устав, кстати, можно в любое время поменять. Если вы, Светлана, не хотите создавать в доме ТСЖ, а желаете просто войти в состав старого кооператива и просто сменить правление, чтобы поставить его на правильные рельсы, то в этом случае необходимо организовать собрание, переизбрать правление, переизбрать хамоватого, с ваших слов, председателя правления, решить иные интересующие вас вопросы, касающиеся вашего дома. Все в ваших руках, Светлана! Важно, что большинство в доме разделяют вашу точку зрения, следовательно, вам проще менять ситуацию.[b]Заглянем в кошелек[/b]Из каких средств начисляется зарплата администрации кооператива? В управляющих компаниях ТСЖ и ЖСК (это специализированные некоммерческие управляющие компании) бюджеты формируются и расходуются так же, как и у других компаний, по 5 позициям.Первая статья (нормированная) – на коммунальные расходы. Они утверждаются правительством Москвы, Региональной энергетической комиссией. Эти органы определяют стоимость электричества, газа, воды, канализации и так далее. То есть нормируемые расходы.Вторая статья – условно нормированные расходы. Это платеж за эксплуатацию и техническое содержание. Почему «условно»? Потому что государство регулирует количество обслуживающего персонала (электриков, сантехников, уборщиц, консьержей) на один дом. Нельзя в конкретном доме держать их больше.Но вот зарплата этим специалистам не нормируется. Им можно платить и рубль, и 100 тысяч рублей. Отсюда и условность статьи расходов.Третья статья – расходы на дополнительные, необязательные сервисные услуги. Например, охрану дома. Или оплату домофона, работы озеленителей. Такие услуги оплачивают не по нормативам (их вообще не нормируют). Стоимость таких работ определяется самими жителями – членами ТСЖ или ЖСК. Эти расходы вписывают в финансовый план.Четвертая статья – платеж на административные расходы. Это оплата труда управляющего, бухгалтера, кассира, инженера. Члены правления чаще всего не получают оплату за свой труд. Их труд считается общественной работой. Но бывают случаи, когда председатель правления реально занимается только этой работой.Тогда его оплата включается в эти расходы. В среднем, если посчитать траты на административные расходы, практика города Москвы показывает – они составляют 7–8 процентов от платежей жителей дома. То есть 7–8 процентов денег, собираемых с одной квартиры, идет на оплату труда административного аппарата дома.Кстати, если мы сравним эти расходы с расходами, которые берет ДЕЗ, то там они достигают уже 27–28 процентов! То есть почти треть наших платежей идет в карман аппарата ДЕЗа. Вот почему всегда выгоднее иметь свое собственное правление в доме.Пятая статья – платеж, который касается только собственников жилья в доме (всех остальных зарегистрированных это не касается). Это платеж за содержание общего имущества. В него входят, например, лифты, фонари освещения двора, которые подключены к общему счетчику. Эти расходы распределяют только среди собственников.[b]Коммунальные «карамельки»[/b]Источник дохода в многоквартирном доме один – карман его жителей. Но государство подарило им несколько «доходных конфеток».Первая «конфетка» – нежилые помещения и придомовая территория. Если дом имеет нежилые или другие подсобные помещения, которые можно сдавать в аренду, если он имеет приличную придомовую территорию, чтобы использовать ее коммерчески, если у него есть возможности пристроить какую-нибудь пристройку, тогда коллектив дома будет жить хорошо и плата за жилье будет посильной. Если таких источников доходов у жителей дома нет, то это печально.Вторая «конфетка» – доходы от использования рекламного пространства. 29 сентября 2009 года вступил в силу новый федеральный закон. Он позволяет все деньги от размещения на стенах дома рекламных щитов, растяжек, вывесок, световой рекламы и так далее переводить на счета ТСЖ или ЖСК. Просто москвичи еще об этом ничего не знают.Третья «конфетка» – земельный участок. ЖСК оформляют его в аренду. Для ТСЖ (это четко прописано в законодательстве) участок оформляется бесплатно, без конкурса, без аукциона – в общую долевую собственность. То есть не само ТСЖ получает право на землю, а каждый собственник жилья в доме в доли, пропорциональной площади квартиры. Это позволяет отмерить участок земли не по периметру отмостки дома, а значительно больший. Его тоже можно использовать для увеличения коллективных доходов.[b]Вместо послесловия[/b]Если вас как автора письма в «Вечерку» «посылают» и не дают ознакомиться с документами, то это прямое нарушение законодательства. Потому что любой собственник в многоквартирном доме имеет право знать, куда идут его деньги. Финансовый план ТСЖ и ЖСК – открытый документ. Если автору письма нужна консультационная помощь, пусть обращается к нам. Мы консультируем бесплатно.[b]Совет москвичам[/b]Если вы создали правление ТСЖ или ЖСК из честных людей, то не пожалейте денег и наймите им в помощь профессионального управляющего. Чтобы он умел извлекать доходы и пускать их на ремонт и содержание дома.[b]PostscriptumАлександр ТОЛМАЧЕВ, председатель Комиссии по законодательству Союза юристов Москвы, доктор юридических наук:[/b][i]– М-да, дремучи дебри коммунальные, если в них плутают и районные чиновники, и руководители коллективов многоквартирных домов, и рядовые москвичи. Поэтому начнем разговор с самого простого. Итак, ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ТСЖ (товарищество собственников жилья) – «не одно и то же», даже если это утверждает высокий чиновник управы района, курирующий вопросы организации ТСЖ. Это, уважаемая Светлана, – разные правовые формы. По-разному определяется членство и управление в этих организациях. И ТСЖ, и ЖСК являются разными способами управления многоквартирным домом. В доме может быть создано или ТСЖ, или ЖСК, по закону являющиеся управляющими компаниями. Собственники вправе также привлечь к управлению своим многоквартирным домом внешнюю коммерческую управляющую компанию. Если в доме создано ЖСК, ТСЖ в нем зарегистрировано может быть только путем реорганизации существующего ЖСК.[/i][b]Справка «ВМ»[/b][i]Принципиальная разница между кооперативом и товариществом в том, что если ты стал членом ТСЖ, то исключить тебя из него, даже большинством голосов, невозможно. Это сделано для защиты интересов владельцев маленьких долей собственности. Уставы ЖСК более жестки. Если человек плохо справляется со своими обязанностями, то большинством голосов его можно исключить из коллектива.С точки зрения дел, связанных с расходами, для кооперативов не существует тех льгот, которые положены ТСЖ. ТСЖ имеет право на городскую собственность, которую не успели приватизировать. Оно может сдавать ее в аренду, получив от города право на так называемое доверительное управление на нежилые помещения.При этом половина доходов уходит в бюджет города, а вторая половина остается на счетах ТСЖ.[/i]