Леонид Краснянский: Когда недвижимость стоит прочно, новоселы всегда найдутся

[i]Минула годовщина приснопамятного августа-98. По прогнозам, рубль готовит санки для плавного скольжения вниз по мере приближения нового года. Доходы населения не растут в отличие от цен.И глядя на огромные рекламные щиты о продаже квартир, бросающиеся в глаза практически на всех достраивающихся жилых зданиях столицы, многие москвичи приходят к выводу: похоже, кризис докатился и до самой мощной отрасли города — строительной.И вообще ходят слухи, что кое-где в новых районах пустуют целые корпуса, которые никто не покупает...Как в действительности обстоят дела на рынке жилья в Москве? Рассказать об этом мы попросили [b]Леонида КРАСНЯНСКОГО [/b]— первого заместителя руководителя Комплекса перспективного развития города, главу Департамента внебюджетной политики строительства, удостоенного престижной международной награды «Гран-при» за выдающуюся созидательную деятельность. [/i][b]— Леонид Наумович, напомните, пожалуйста, читателям «Вечерки», в чем принципиальное отличие внебюджетного строительства от традиционного, муниципального? И с чего все начиналось в столице? [/b]— Ясное дело, что начиналось все с развития рыночных отношений. А у них свои законы. Да, действительно строительство всегда было одним из приоритетных направлений в работе городских властей. Но также хорошо известна политика правительства, возглавляемого мэром: городской бюджет никогда не сокращает расходы на социальные программы. Поддержка малообеспеченных семей, транспорт, коммунальное хозяйство, экология, больницы, школы — да мало ли «невыгодных» для предпринимателей сфер, где городу приходится рассчитывать только на собственный кошелек! Другое дело — строительство, во всем западном мире являющееся одной из самых доходных отраслей. Но в первые годы хозяйствования в условиях рынка все это было для нас новым, незнакомым делом. Пришлось учиться. К 1996 году уже было ясно, что город не сможет наращивать темпы сдачи жилья за счет бюджета.[b]— И это при том, в частности, что была принята программа переселения москвичей из «хрущевок», фонд ветхого жилья насчитывал — да и насчитывает — сотни тысяч кв. метров... Словом, конец знаменитого московского «строительного бума» должен был означать крах надежд многих тысяч москвичей? [/b]— Совершенно верно. Эта картина сейчас хорошо прослеживается во многих городах страны: падение реальных поступлений в местные бюджеты первым делом начинает сказываться на жилищном строительстве.А между тем, как и в любом мегаполисе мира, в Москве сосредоточен значительный капитал, который готов работать. Три года назад было создано Управление внебюджетного планирования развития города, главной задачей которого стала разработка принципиально новой системы финансирования городских проектов — через институт инвесторов. Единственным наследством, которое мы получили от города, был переданный нам Внебюджетный жилищно-инвестиционный фонд (ВЖИФ). В «приданое» он принес нам... долгов на 800 млн. деноминированных рублей. И все же ни рубля у правительства мы не попросили. Более того: к пресловутому августу прошлого года кредиторская задолженность была нами полностью погашена. Внебюджетная политика строительства подтвердила свои большие возможности.В начале нынешнего года управление было преобразовано в департамент. Суть работы та же — мы организуем возведение жилья на коммерческой основе, а затем реализуем его на рынке недвижимости.[b]— И как потом работает полученный доход? [/b]— Инвесторы получают свою часть, город — свою. Например, за первые 6 месяцев нынешнего года от продажи «коммерческих метров» казна города получила 3 млрд. 30 млн.живых рублей. Кстати, это в два раза выше прошлогодних показателей.Думаю, это красноречивый ответ на слухи о «пустующих новых кварталах», потому что в реальности динамика продаж жилья выглядит совсем иначе. Сравните. Например, в районах массовой застройки в 97-м году было продано 505 тыс. кв. метров жилья, в 98-м — 650 тыс., в 99-м планируем продать около 665 тысяч. На участках так называемой точечной застройки — то есть в обжитых, престижных районах — цифры тоже соответственно возрастают: 49 тысяч кв. метров жилья было продано два года назад, 78 тысяч — в прошлом году, в нынешнем рассчитываем приблизиться к 130-тысячной отметке.[b]— Расскажите, как вы участвуете в программе переселения пятиэтажек.[/b]— Самым непосредственным образом. Ведь само выражение «стартовые» дома возникло внутри наших структур: строя новое жилье для очередников, часть квартир мы продаем, из чего и складывается стартовый капитал для закладки новых объектов.Так вот, если в 97-м году «стартовые» дома еще не принесли нам ни рубля доходов, в 98-м мы продали в них около 36 тысяч кв. метров коммерческой доли, а в нынешнем продадим уже около 103 тысяч кв. метров, что позволит нам начать строительство еще нескольких домов по муниципальным переселенческим программам.Если я не очень утомил вас цифрами, добавлю: средства от реализации коммерческого жилья за восемь месяцев нынешнего года составили 5 млрд. 454,5 млн. рублей. В том числе — при годовом плане в 715 млн. — нежилых помещений мы уже продали на 450 млн. рублей.[b]— Как сообщили редакции в вашем департаменте, только за август было куплено новых «нежилых» метров почти на 220 млн. Мы сравнили с данными 98-го года: тогда ваши риэлторы продали таких помещений за 12 месяцев всего на 64 млн. Что, у департамента теперь какая-то новая тактика? [/b]— Вернее назвать это тактикой правительства, передавшего нам в начале весны полномочия на реализацию встроенно-пристроенных помещений, в том числе гаражей, расположенных в коммерческих домах.Тогда же мы создали государственное унитарное предприятие, основной задачей которого является организация и проведение торгов по объектам нежилого фонда. За прошедшие полгода мы смогли увеличить объемы продаж в шесть раз. Всего же по итогам года предполагаем перечислить во ВЖИФ 1 млрд. рублей, то есть на 50 процентов больше плана.[b]— Эти деньги пойдут на строительство новых коммерческих объектов? [/b]— Не только. До конца года департамент безвозмездно передаст городу 58 нежилых объектов на сумму более 170 млн. рублей. Строим то, что в первую очередь нужно жителям: откроются 3 отделения связи, несколько молочно-раздаточных кухонь и опорных пунктов милиции, общественные туалеты.[b]— Выходит, инвесторам по-прежнему выгодно работать в нашем городе, раз у вас нет недостатка в деловых предложениях? [/b]— Несомненно. Юрий Михайлович Лужков постоянно ставит перед правительством задачу проводить гибкую политику в работе с предпринимателями, способствовать тому, чтобы участие в столичных проектах и программах было для них привлекательным.[b]— На одном из заседаний правительства, где речь зашла было об уменьшении доли прибыли инвесторов, он даже так выразился: нельзя резать курицу, несущую золотые яйца! И все же, как известно, на то и рынок, чтобы уметь потратить меньше и продать подороже, а купить — дешевле и лучшее. Как удается вашему ведомству совмещать эти условия сейчас, когда цены на материалы, энергоносители подскочили, а покупательский спрос падает? [/b]— Во-первых, уточню: упал не спрос, снизились возможности населения. Как мы «расшиваем» эту ситуацию, скажу чуть ниже. А вначале — о том, что может сделать жилье дешевле при сохранении его качества? Конечно, умелый, грамотный, честный в работе инвестор. То, что называется надежным партнерством.И такие партнеры, такие предприятия в Москве есть, работаем мы с ними по нескольку лет. Тем не менее симпатии с делом не путаем: с прошлого года все строительные заказы в городе распределяются нами только на конкурсной основе. Как показала практика, в результате тендерных торгов экономия от первоначальной сметы достигает больше 10, а то и 15 процентов.[b]— Простите, но не потому ли у нас что ни год, ЧП на новостройках? То, помните, на Мичуринском проспекте рухнула секция, то башенный кран упал на совсем недавно заселенный дом...[/b]— Хороший вопрос и очень важный. Только надо разграничить два понятия: стоимость строительства и стоимость разгильдяйства. Я могу вам привести даже не два, а гораздо больше примеров, когда несоблюдение норм, правил, ГОСТов заканчивается убытками, расторжением договоров, судом... Самое главное, конечно, что при этом часто страдают ни в чем не повинные жители.Поверьте, что каждый такой случай — на муниципальных, на коммерческих ли объектах — проверяется самым тщательным образом и виновным не приходится рассчитывать на снисхождение. Действительно, когда на площадке работает незакрепленный кран — дальше, как говорится, некуда! А теперь — как мы работаем над поставленной правительством задачей удержать себестоимость кв. метра жилья на планке 200—250 долларов.Вот здесь-то и начинается совместный поиск заказчика и подрядчика. Будущее строительной индустрии — в высоком качестве возводимого жилья. Не секрет, что в российских городах целые районы застроены домами, на 30—40 процентов отапливающими улицу, такие в них стены. Недаром наши люди не мыслят, как это не иметь в квартире электрообогреватель. Это относится и к Москве. Вот почему одна из самых активно решаемых в нашем строительстве задач — скорейшее внедрение новых энергосберегающих технологий. Стены должны быть прочными, герметичность надежной, столярка — не зиять щелями... Дома ХХI века мы закладываем уже сегодня, значит, они должны соответствовать будущему новому уровню цивилизации, быть удобными для горожан.[b]— Кстати, Леонид Наумович, утвержденный в начале года новый Генеральный план развития Москвы до 2020 года своим девизом имеет слова «Город, удобный для жизни людей». А люди у нас, как известно, все же и потребности, и проблемы, и возможности имеют разные. У кого, как говорится, жемчуг мелковат, у кого щи пустоваты. Вот, например, несколько дней назад в Москву был доставлен диплом Международной выставки недвижимости в Каннах, о котором рассказывала «Вечерка». Профессионалы всего мира присудили реализованному московскому проекту жилого комплекса «Золотые ключи» второе место, выбрав его из тысяч претендентов. Высокая оценка, конечно, но понятно, кто мог позволить себе купить там жилье...[/b]— Спасибо за удачный пример: на нем можно действительно наглядно объяснить, почему городу выгодно строить и такое элитное жилье. Наверное, многие старожилы Западного округа вспомнят, что было несколько лет назад рядом с Минской улицей: пустырь, превращенный в свалку. Сейчас на этом месте, рядом с очищенной речушкой Раменкой, среди заново созданной парковой зоны поднялся красивый комплекс, способный вызывать только восхищение всех, кто проезжает мимо. Это первое, что получила столица: красоту вместо свалки.А теперь — чисто материальный расчет. Во-первых, с самого начала все средства на очистку территории, на строительство, на покупку жилья проходили только через банки. Вовторых, город смог сдать в сверхвыгодную постоянную аренду большой участок земли. В-третьих, обслуживание их нового жилья обходится новоселам «Ключей» в круглую копейку.Так что, повторяю, с первого дня реализации проекта инвесторы смогли перечислить весьма приличные суммы в стройкомплекс столицы, а теперь в казну уже постоянно идут немалые налоги и другие отчисления.[b]— В общем, налицо общий для всех стран закон: чем больше весьма зажиточных граждан, тем выше уровень жизни всех остальных? И все же просто купить себе новую квартиру сегодня мало кто может. Причем самая многочисленная категория нуждающихся в нормальном жилье — москвичи, когда-то въехавшие в панельные коробки «хрущевок». Не забуксует переселенческая программа? [/b]— О пробуксовке нет речи. Сегодня мы можем жалеть только о том, что не можем наращивать темпы еще быстрее. А что уже сделано и делается, опять-таки нагляднее всего показывают цифры и факты.Так, если в прошлом году Внебюджетный жилищно-инвестиционный фонд нашего департамента обеспечил вложение 8,4 млрд. рублей в возведение бесплатного муниципального жилья, в нынешнем планируемые городом инвестиции должны составить 14 млрд. При этом сам фонд направляет на такое строительство 2 млрд. рублей, в том числе 450 млн.израсходуем по целевому назначению — на расселение ветхого и пятиэтажного фонда.Идти на такие затраты мы можем благодаря росту рентабельности: если в 1997—1998 годах она оставалась практически одинаковой и едва переваливала за 30 проц., то планируемая цифра в нынешнем году — более 47 процентов. В деньгах это выглядит так: в прошлом году мы обеспечили получение для целевого использования прибыль в 1 млрд. 266 млн. рублей, в этом прогнозируем сумму порядка 3 млрд. 572 млн. рублей.[b]— Известно, что ваш департамент разработал специальную программу помощи вкладчикам, пострадавшим от строительных фирм-обманщиков. Кроме того, департамент имеет на попечении ветеранов войны и труда, 3 детских дома. Пожалуйста, расскажите и об этом.[/b]— Что касается помощи ветеранам и сиротам, то решение принималось всем коллективом, считаем естественным заботиться о тех, кому труднее.А вот мошеннические «инвесторы» вроде «Юнистроя» и «Мосжилстроя» (не путайте с солидным объединением) действительно нанесли болезненный удар по доверию москвичей к застройщикам столицы. Нечистые на руку дельцы воспользовались несовершенством законов, недостатком бдительности контролирующих органов. Это был хороший урок, из которого пытаемся выбраться вместе с потерпевшими: им уже передано более 5 тыс. кв. метров жилья, в начале года они получат в трех достраивающихся домах еще треть новых квартир.[b]— Да, что и говорить, урок жестокий. Недаром и к ипотеке многие относятся с опаской: как бы вместо новоселья в кредит не остаться совсем без жилья. Кстати, и к кондоминиумам масса вопросов...[/b]— Давайте по порядку. Действительно, проект создания товариществ собственников жилья и кондоминиумов столкнулся с несовершенством законодательной базы. Например, до сих пор нет полной определенности со статусом земельных участков под их домами, не решен вопрос с дотациями на техническое обслуживание. По существующим законам собственникам ТСЖ и кондоминиумам предлагается платить намного больше, чем владельцам квартир в муниципальных домах. И все же работа в этом направлении продолжается. Очень внимательно следим за первыми шагами в самостоятельность почти 50 ТСЖ и 20 кондоминиумов. Ведь главное, что здесь у жителей намного больше возможностей обеспечить себе более безопасные и комфортные условия жизни и быта.Теперь что касается ипотечного кредитования. Здесь горожане в известной степени идут навстречу муниципальным властям, соглашаясь постепенно выкупать свое жилье.Понятно, что в отличие от программы работы с инвесторами мы не ставим первостепенной задачей получение городом прибыли с рядовых москвичей. Здесь главная цель правительства — создать достаточный потенциал, при котором ипотечный механизм заработает на перспективу, на будущее, делая условия кредитования более выгодными для покупателей. Только в этом случае ипотека может оказаться по карману семьям со средним доходом. Сегодня же, надо признать, этого пока нет. Прежде чем заключить первые сотни договоров, мы тщательно изучали, потянет ли семья достаточно солидные выплаты.[b]— Но, говорят, в обиходе властей появилось еще одно новое понятие — доходные дома? [/b]— Какое же оно новое? Его даже забытым старым не назовешь. С красивыми старинными особняками — бывшими доходными домами центра Москвы, например, связана большая часть нашей истории. В них десятилетиями жило состоятельное дворянство, купечество, интеллигенция. Были, конечно, квартиры попроще, а то и вовсе дешевые, в общем, на все возможности.Теперь прикиньте, сколько сейчас квартир в городе сдается внаем? Да, наверное, в каждом подъезде живут съемщики. Причем если одни люди ищут самое скромное жилье, другие хотели бы жить с комфортом. Но тут ведь какая особенность: малометражное жилье, как правило, и самое запущенное. Что же касается «профессорских» хоромов, то снять их очень непросто.Вот мы и хотим попробовать построить пару домов, где жильцы могли бы снять квартиру в аренду, а через несколько лет, скажем, выкупить ее в собственность по остаточной стоимости. Привлекательность такого варианта еще и в том, что если квартира человеку не понравится или он захочет лучшую, можно будет арендовать другую. Так люди живут во всем цивилизованном мире. Говорят, американцы за жизнь в среднем 6—8 раз меняют жилье, европейцы — чуть меньше. Это только дома должны прочно стоять на месте, а если у человека душа просит перемен, надо дать ему такую возможность.[b]— Что ж, Леонид Наумович, большое спасибо, что так исчерпывающе и откровенно ответили на многие волнующие москвичей вопросы, за неплохие прогнозы. И пусть все перемены у нас действительно будут только к лучшему, а новоселья — ничем не омраченными и желанными.[/b]