Договор дороже денег

[i]«Вечерка» продолжает знакомить читателей с основными направлениями реформы ЖКХ. Материалы готовятся при поддержке Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы и государственного учреждения «Центр реформы в ЖКХ».[/i]С[b] 16 марта 2006 года в каждом четверговом номере [/b]«ВМ» дает полезную информацию о тарифах, расчетах платежей, управлении домом, деятельности товариществ собственников жилья, установке приборов учета и многом другом. Содержание шести предыдущих номеров вы можете прочесть на сайте «ВМ»: [i]www.vm.ru[/i].В [b]79-м номере «Вечерки» за 11 мая 2006 года [/b]мы рассказывали о том, какое важное это дело – выбрать надежную, профессиональную управляющую организацию. Не менее важно заключить с ней полноценный договор управления. Этот документ должен максимально четко защищать права собственников жилых и нежилых помещений, помочь создать условия стабильности работы управляющей организации и минимизации ее рисков. И гарантировать надлежащий уход за многоквартирным домом. О том, как составить такой договор управления, и пойдет у нас сегодня речь.[b]Все учтено![/b]Итак, договор управления многоквартирным зданием – это важнейший документ, который регулирует взаимодействие собственников жилых и нежилых помещений с управляющей организацией (УО). Естественно, в нем должны быть детально прописаны все условия управления домом. Скажем, порядок и размер оплаты за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).Порядок перерасчета платы в случае непредоставления услуг в установленном договором объеме или в случае снижения их качества. Список бухгалтерской, технической документации, актов и прочих документов, на основании которых осуществляется управление домом и взаимодействие собственников с управляющей организацией.Необходим также перечень работ, которые должна производить управляющая организация.Кстати, УО не вправе навязывать собственникам жилья свой перечень работ и услуг. Жильцы сами обязаны сформулировать необходимый, с их точки зрения, список работ для УО. И несут за свое решение полную ответственность. Примерный перечень наиболее важных работ в многоквартирном доме представлен в таблице «Что надо знать о договоре управления?» Подчеркнем, что форма договора управления не может быть типовой (неизменной) для каждого дома. Ведь у разных зданий – свои экономические, технические характеристики, социальные факторы, зависящие от проживания в них разных категорий граждан – льготников и субсидиантов, собственников и нанимателей, имеющих излишки жилплощади или второе жилье. Поэтому и условия управления домами – разные. Единственным критерием грамотно составленного договора является поддержание сохранности дома, соблюдение всех норм и правил его эксплуатации, определенных нормативными актами.[b]Огласите весь список[/b]Наиболее важным разделом договора управления является перечень общего имущества собственников дома. Ведь именно с таким имуществом – лифтовым оборудованием, инженерными коммуникациями – периодически случаются крупные аварии. А значит, и страховать его нужно в первую очередь. Эта мера позволит свести к минимуму риски по управлению дома УО, защитит права, экономические интересы собственников. Общее имущество должно быть отражено в технической документации на здание – это технический паспорт дома, экспликация, поэтажные планы, паспорта квартир и прочее.Договор управления многоквартирным домом оформляется в простой письменной форме. При условии, что собственники самостоятельно выбирают УО, каждый из них заключает договор на условиях, определенных решением общего собрания.Представители городской собственности по жилым и нежилым помещениям: Департамент жилищной политики и жилищного фонда и Департамент имущества (см. схему ниже) заключают договоры управления, а наниматели – договор на оплату ЖКУ (такой порядок закреплен новым типовым договором социального найма, утвержденным 21 мая 2005 г. [b]постановлением правительства РФ №315[/b], старые формы договоров социального найма подобных условий не предусматривали).[b]Равное право на исправный дом[/b]Многоквартирный дом – единый, сложный объект недвижимости. Поэтому управлять им может лишь одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным зданием не могут быть взаимоисключающими и противоречивыми, они едины для всех собственников помещений.Даже если собственники не сами выбрали управляющую организацию, а «получили» ее в результате проведенного органами местного самоуправления ([b]в Москве в соответствии со ст. 162, ч. 4 ЖК РФ территориальными органами власти[/b]) открытого конкурса, условия договора управления домом едины для всех его собственников.Выигравшая конкурс управляющая организация обязана подписать договор на управление домом не с муниципалитетом и органами власти, а непосредственно с собственниками помещений.Срок действия договора управления многоквартирным домом варьируется от 1 года (минимум) до 5 лет ([b]ст. 162, ч. 5 ЖК РФ[/b]). Истек срок договора, стороны довольны друг другом, заявлений о прекращении отношений нет – документ автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях ([b]ст. 162, ч. 6 ЖК РФ[/b]). Управляющая организация обязана приступить к исполнению своих обязательств по договору управления не позднее 30 дней со дня его подписания ([b]ст. 162, ч. 7 ЖК РФ[/b]). Впрочем, при необходимости это условие в договоре можно изменить.И еще: достаточно подробный текст договора управления с необходимыми к нему приложениями разработан сотрудниками «Центра реформы в ЖКХ». Текст обсужден, согласован с городскими структурами и может быть использован собственниками при выборе своей управляющей организации. Читатели «Вечерки» могут ознакомиться с ним на сайте:[i] www.TSJ.RU[/i][b]Ирина ШРАМКО,первый заместитель руководителя ГУ «Центр реформы в ЖКХ»[/b]