Формула дохода

[i]Что конкретно предлагают Департамент земельных ресурсов и столичные организации, непосредственно заинтересованные в развитии экономически обоснованных подходов к вопросам городского землепользования, мы попросили рассказать руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы Виктора Дамурчиева.[/i][b]Что влияет на цену?Одним из основных направлений в области городской земельной политики на протяжении последних лет является решение тех комплексных задач, которые поставлены в сфере земельных правоотношений не только Земельным и Градостроительным кодексами, но и реформой межбюджетных отношений.[/b]Принятая в 2004 году 31-я глава Налогового кодекса «Земельный налог» и изменение бюджетной классификации в 2004–2005 годах закрепили земельный налог, арендную плату за землю, а также платежи за право на заключение договоров аренды земельных участков как одни из основных источников формирования местных бюджетов и бюджетов субъектов Российской Федерации.Город первым среди регионов Российской Федерации обеспечил введение на своей территории главы «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации с 1 января 2005 года.Основной новацией этой главы Налогового кодекса стало изменение налоговой базы для исчисления земельного налога. Вместо нормативной величины, которая рассчитывалась по специальной формуле, утвержденной Законом Российской Федерации от 11 октября 1991 года «О плате за землю», осуществлен переход к использованию кадастровой стоимости земельных участков.Это сделано для того, чтобы более точно учесть влияние многообразных факторов на стоимость земельных участков такого уникального мегаполиса, как Москва. Последующие индексации ставок земельного налога проблему противоречия не устранили.Кроме того, утвержденный Законом РФ «О плате за землю» порядок расчета ставки земельного налога практически не учитывал цель использования земельного участка.Только переход от нормативно установленной средней ставки земельного налога к его исчислению в процентах от кадастровой стоимости разрешил эти противоречия.[i]В соответствии с Законом РФ «О плате за землю» в 1998 году был принят соответствующий Закон города Москвы «О ставках земельного налога». Для того чтобы сохранить утвержденную для города Москвы федеральным законодательством среднюю ставку земельного налога (40 500 руб./кв. м) и обеспечить соответствующую величину земельного налога в центре города, была произведена дифференциация ставок земельного налога по 69 территориально-экономическим зонам. В результате ставка в пределах Садового кольца (максимальная) была установлена в размере 300 277 руб./га, а в Зеленограде (минимальная) – 5578 руб./га, т. е. различие составило 54 раза. При этом перепады ставок на границах территориально-экономических зон достигали 5 раз.Размеры ставок земельного налога между Третьим транспортным кольцом и МКАД оказались искусственно занижены для того, чтобы сохранить среднюю ставку, установленную для города федеральным законодателем.[/i][b]Кадастр – точка отсчетаРеализация этого подхода в Москве стала возможной благодаря той работе, которая была проведена нами по государственной кадастровой оценке московских земель, результаты которой впервые были рассмотрены правительством Москвы еще весной 2003 года.[/b]В мае 2005 года постановлением правительства Москвы «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2004 году и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2005 год» удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков были актуализированы.При этом важно подчеркнуть, что оценка земель осуществлялась по единым для всей страны федеральным методикам, прежде всего в интересах всех землепользователей – нынешних и потенциальных. Они должны быть убеждены в том, что стоимостная оценка земли, принадлежащей им на любом виде права, предусмотренным Земельным кодексом, проведена правильно, а регулярные земельные платежи справедливы.После перехода на исчисление земельного налога от кадастровой стоимости различие в размерах налоговых платежей между Центром и периферией по некоторым видам использования, например, для промышленных объектов и объектов транспорта, сократилось с 54 до 30 раз, а для некоторых, например, для объектов торговли, осталась практически на прежнем уровне. Это, на наш взгляд, более адекватно отражает особенности использования земельных участков для различных видов функционального использования.Кроме того, в связи с тем, что вместо 69 территориально-экономических зон теперь используется 1596 кадастровых кварталов, перепады стоимости их на границах сведены к минимуму.[b]Что меняется?Размер базовой ставки арендной платы за землю, дифференцируемый в зависимости от категории арендатора и вида использования земельного участка, изменяется сегодня от 1800 рублей за гектар до 900 000 рублей за гектар.[/b]В течение последних трех лет ставки арендной платы оставались на одном уровне, что привело к их фактическому снижению с учетом темпов инфляции.Попытки совершенствования расчета арендной платы в рамках действовавшего до настоящего времени законодательства приводили только к количественному росту категорий арендаторов, которым устанавливаются те или иные ставки арендной платы. Если в 1997 году ставки арендной платы дифференцировались всего по 16 категориям арендаторов и видам использования, то в 2005 году – уже по 48. Все это усложняет расчеты и дает возможность арендаторам, зачастую преднамеренно, затягивать оформление договоров аренды.Мы считаем, что в качестве единой базы как для исчисления земельного налога, так и арендной платы должна использоваться кадастровая стоимость земельных участков.Предлагается установить ставки арендной платы в соответствии с теми подходами, по которым устанавливаются ставки земельного налога:[b]- 0,1%[/b] – для земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфрастуктуры;[b]- 0,3%[/b] – для земельных участков объектов социальной сферы, финансируемых за счет внебюджетных источников, а также дачные участки;[b]- 1,5%[/b] – для остальных земельных участков.В то же время в собственности города имеются земельные участки, занятые жилищно-коммунальным фондом, транспортной сетью, инженерной инфраструктурой. В отношении этих участков городом проводится политика минимизации арендных платежей. Для таких участков мы предлагаем установить пониженную ставку в размере 0,01% от кадастровой стоимости земли. В этом случае ставки арендной платы будут на порядок ниже ставок земельного налога.В связи с изменением принципа исчисления арендной платы необходимо иметь в виду, что ее рост по сравнению с действующими ставками будет наиболее высоким в периферийных районах города, т. к. именно там опережающими темпами развивалась городская инфраструктура.[i]Например, размер арендной платыза 1 кв. м в соответствии с предлагаемым порядком в кадастровом квартале 77-0101007 (там, например, расположен ЦУМ) для объекта торговли составит 885 руб./кв. м. В настоящее время этот показатель составляет 691,4 руб./кв. м (рост в 1,3 раза).В кадастровом квартале 77-05-11008 (внутренняя сторона МКАД на пересечении с Каширским шоссе) соотношение размеров арендной платы составит 97,1 руб./кв. м и 51,32 руб./кв. м соответственно (рост в 1,9 раза).[/i]Для промышленности будет наблюдаться похожая картина.[i]Например, в промышленной зоне около станции метро «Нагатинская» соотношение размеров арендной платы при новом порядке исчисления и при действующем порядке составит 91,5 руб./ кв. м и 84,8 руб./кв. м, т.е. рост в 1,08 раза.В то же время в некоторых случаях рост арендной платы может быть существенно больше. Например, в промзоне у станции Красный строитель в Западном Бирюлеве рост арендных платежей составит 2,1 раза (59,5 руб./ кв. м против 27,9 руб./ кв. м соответственно), а в некоторых периферийных кадастровых кварталах, где наиболее заметно расширенное воспроизводство инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, рост может достигать 4–8 раз, как, например, в Северном Бутове.Это объясняется тем, что полностью учтены произошедшие за последнее время изменения градообразующих показателей городской среды в этом районе.[/i]С учетом этих обстоятельств предлагается переход с 1 января 2006 года на исчисление арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земли. Но осуществлять его нужно постепенно, то есть только по вновь заключаемым договорам аренды.Департаментом земельных ресурсов будут приняты особые меры в отношении договоров аренды, срок действия по которым истек 1 января 2006 года. Таким арендаторам будут направлены уведомления о пересчете арендной платы за землю исходя из кадастровой стоимости земли в соответствующем кадастровом квартале.[b]Кому зажжен «зеленый свет»?Отдельное внимание уделяется тем предприятиям, деятельность которых имеет особое значение для экономики города. Для них мы сохраняем действующий порядок, и никаких изменений не планируется.[/b]На протяжении ряда лет накоплен положительный опыт по оказанию поддержки категорий арендаторов, работающих на приоритетных для города направлениях.На основании утвержденных категорий профильные департаменты и комитеты ежегодно формируют перечни конкретных предприятий и организаций, которым устанавливаются понижающие коэффициенты к ставкам арендной платы за землю.При этом полагаем целесообразным разделить категории арендаторов, работающих на приоритетных для города направлениях, на 2 группы в зависимости от формы экономической поддержки их деятельности.В одну группу включены организации, деятельность которых полностью или частично финансируется из городского бюджета. К таким организациям отнесены организации стройиндустрии, выполняющие городской заказ, метрополитен, предприятия наземного транспорта и другие.В другую включены организации, которым оказывается поддержка для решения задач, признанных приоритетными для города в целом.В этот перечень включены предприятия научно-промышленного комплекса, такие, как предприятия оборонной, легкой и пищевой промышленности.При этом для соблюдения интересов бюджета мы предлагаем сохранить предельный объем выпадающих доходов в связи с установлением временных понижающих коэффициентов для отраслевых департаментов и комитетов на уровне 2005 года в размере 3 млрд руб. Это позволит не допустить ухудшения экономического положения приоритетных для города организаций.Такая мера позволит на практике создать стабильные условия для реализации запланированных городских социально-экономических программ и увеличить приток инвестиций в экономику города.Потерь бюджета в связи с изменением методики расчета арендной платы не ожидается. По мере роста количества договоров аренды земли, где арендная платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости, будет наблюдаться плавный рост доходов городского бюджета.Реализация всех этих мер позволит повысить эффективность использования земельных ресурсов и обеспечить постепенный рост доходов городского бюджета.[b][i]КСТАТИ[/b]Мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что необходимо создать специальную таблицу взимания арендной платы, по которой любой арендатор смог бы самостоятельно рассчитать для себя стоимость аренды занимаемой земли. Мэр подчеркнул, что необходимо вообще исключить участие чиновников в установлении арендной платы, в том числе и там, где речь идет о льготных категориях предприятий и организаций.[/i]