Рынок аренды жилья выводят из тени

По данным столичного Департамента противодействия коррупции, в 2017 году различными ведомствами было выявлено 66 тысяч случаев теневой сдачи квартир. Город недополучает в год примерно 4-5 млрд. руб. налогов от того, что сдача жилья находится в теневой зоне экономики.

Основной контингент снимающих известен: студенты, мигранты, молодые семьи, люди, приехавшие в столицу на заработки. Так же, как и контингент сдающих: пенсионеры, наследники и рантье, купившие жилье, когда оно стоило по сегодняшним меркам копейки, либо получившие несколько квартир в наследство. Впрочем, эксперты "ВМ" отметили еще две группы: жителей Мособласти и москвичей, которые не хотят тратить ежедневно по 3-4 часа на дорогу к работе и снимают квартиру поближе к офису.

- В Москве ежегодно сдается в аренду полмиллиона квартир и комнат в коммуналках, пояснил Олег Сорока, депутат Мосгордумы. - При этом, всего только 27 тысяч квартир сдаются официально, с уплатой налогов. То есть примерно пять процентов от всего рынка аренды. Но это - спорные цифры. В европейских столицах, например, 30-40 процентов жилого фонда находится в аренде. Естественно, официально.

Эксперт напомнил, что квартиросъемщики выключены из процесса управления домом. Кроме того, у них есть проблемы с регистрацией. Вдобавок, бывают и проблемы в сфере государственной безопасности - именно "втемную" любят снимать жилье различные асоциальные элементы - представители преступного мира и даже террористы. При этом в массовом сегменте одно-двухкомнатные квартиры в аренду стоят в среднем от 25 тысяч рублей в месяц.

- Сейчас снизилась инфляция, и сдавать свои квартиры стало выгодно: 7-8 процентов в год составляет доход от сдачи квартиры, - говорит Елена Фридбург, эксперт одной из компаний, занимающихся недвижимость.- И покупать сейчас выгодно, и арендовать.

С ней согласен Сергей Жидаев, член совета Московской ассоциации риэлторов : купить квартиру и сдать ее в аренду в Москве - надежно и выгодно. Даже выгоднее банковского вклада - квартира никогда никуда не исчезнет. Доход будет идти все время. Не менее выгодно приобретать маленькие офисы и сдавать их юрлицам.

- Но таких бизнесменов-рантье меньшинство, - добавляет он. - Обычно люди сдают одну, максимум, две квартиры. Но мы за 20 лет убедились - это самый надежный инструмент. Но есть и минус - все большее число людей хотят свои таланты положить на полку и жить, наслаждаясь жизнью.

Елена Фридбург считает, что рантье - те, кто успел купить квартиру пока цены не были столь высокими, как сейчас.

- Нужно найти точку сближения арендодателя государства, - убежден Сергей Демин, член московского штаба ОНФ. - Надо создать условия, когда сдавать квартиру под защитой государства будет выгодно. Нужны элементы сближения и понятный механизм. Человек должен быть заинтересован выйти из тени.

Он уверен: можно облегчить процесс официальной сдачи и съема жилья: МФЦ и сайт городских услуг mos.ru могут помочь. По мнению Демина, надо ввести специальные патенты - 10 тысяч в год для работающего москвича, 5 тысяч - для пенсионера. Либо включить арендодателей в число самозанятых. Тогда люди будут заинтересованы и защищены. Защиту получат и арендаторы, их нельзя будет выгнать, поднимать стоимость аренды.

Демин полагает, что весь ресурс правительства Москвы надо использовать для пропаганды вывода из тени. Его предложение - уйти от риэлторов и создать некий агрегатор сдачи-съема квартир, аналогичный современным агрегаторам такси. Однако риэлторы не слишком рады такой идее - в случае появления городского агрегатора аренды жилья они потеряют значительную часть дохода.

Депутат Олег Сорока считает, что в Москве существует уникальная система мотивации собственников к выходу из тени. На следующий год, он уверен, рынок легальной аренды станет на 50 процентов больше.

- Любой собственник может в трех вариантах легализовать доход от этой деятельности: платить 13 процентов налога, стать индивидуальным предпринимателем и платить 6 процентов с оборота, - говорит он. - Третьим способом пользуются почти все - переходом на патент. Там цифры порядка 1500 рублей в месяц за "однушку" за пределами Садового кольца. Вытащить людей из тени можно только экономической мотивацией. Патент гораздо дешевле, чем 13 процентов в год, люди должны это понимать.

Эксперты рынка считают, что эта сумма - 1500 рублей - будет влиять при торговле за цену аренды квартиры. Ассоциация риэлторов, в свою очередь, рекомендует всем гражданам научиться платить налоги - хотя бы эти 1,5-3 тысячи. "Это надо делать, надо сформировать такую привычку у граждан", считает Сергей Жидаев.

- Это проблема, - согласна Юлия Гасиловская, гендиректор территориального отделения ГК "Бест-Недвижимость". - Это вопрос культуры, и государство должно людям разъяснять их выгоду. Особенно пожилым, которые считают, что это жилье - их кровное, на что никто не может посягать. Но это и есть финансовая и юридическая неграмотность! Получил доход в 2017-м - уплати налог в 2018-м, только так! А деньги уже ушли, люди на это не рассчитывают. Тем более, что государство не имеет возможности контроля таких вопросов. Мне не встречались люди, которые хотели бы брать патент на аренду жилья.

Эксперты также обсудили идею вычитать сумму аренды (льготировать, - "ВМ") у тех, кто сдает жилье из налога на доход физлица (НДФЛ). Похожая система действует в США. Но там НДФЛ платит гражданин, а у нас предприятие, а не сам работник. Впрочем, многие люди уже научились забирать свои вычеты у налоговой, так что этот метод надо просто развивать.

В итоге эксперты не нашли общего языка - предложения депутатов не устраивают риелторов. Но сошлись в одном - карательными способами проблему вывода аренды жилья из тени не решить.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Олег Сорока, депутат Мосгордумы:

- В Москве существует уникальная система мотивации собственников к выходу из тени.Любой может легализовать доход от этой деятельности: платить 13 процентов налога, стать индивидуальным предпринимателем и платить 6 процентов с оборота. Почти все выбирают переход на патент. Там цифры порядка 1500 рублей в месяц за «однушку» за пределами Садового кольца. Патент гораздо дешевле, чем 13 процентов в год.

ЦИФРА

66  тысяч случаев сдачи квартир в аренду без оформления каких-либо документов и, соответственно, без оплаты налогов было выявлено в 2017 году.