Обманутых дольщиков стало намного меньше, но для решения проблемы надо ужесточить закон

Руководитель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константин Тимофеев подвел итоги почти пятилетней работы ведомства. В интервью чиновник рассказал о том, как принимаются решения на Градостроительно-земельной комиссии, какая судьба ждет старые многоэтажки, и о чем надо помнить при покупке квартиры.

- Какие достижения вашего ведомства за последние пять лет Вам хотелось бы отметить?

- С момента создания Москомстройинвеста перед нами поставили несколько разноплановых задач, с которыми мы успешно справились. Разобрались с наследством двух ликвидированных ведомств: Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы и Моснадзора долевого строительства.

Некоторые инвестиционные контракты Департамента мы должны были завершить, а некоторые продолжить. От Департамента осталось 99 инвестиционных контрактов. Не было никакой централизованной базы - мы собирали информацию о каждом проекте буквально по листочку. Но контракты не бросили, довели до конца. Сегодня все инвестконтракты, заключенные раньше, рассмотрены, на контроле остаются еще 30 проектов. Они или подходят к логическому завершению, или уже закончены, инвесторы исполнили свои обязательства.

Например, в Раменках успешно реализуется комплексная застройка, а на Чоботовской улице, надеюсь, в ближайшее время начнется. Яркие примеры закрытых проектов – улицы Полянка, Наметкина, Люсиновская, Хвостов переулок, крупный жилой комплекс на Херсонской улице, проект комплексной застройки микрорайонов 1, 2 района Левобережный.

А когда мы принимали дела от Моснадзора, то начали с инвентаризации. И обнаружили, что в Москве – шесть тысяч пострадавших дольщиков, колоссальная цифра. А очагом оказалось Южное Тушино с двумя тысячами пострадавших жителей. Катастрофа сейчас практически ликвидирована. Запущены и другие проблемные долгострои. Осталось по городу порядка 600 горожан, мы ищем варианты, как им помочь. Надеюсь, в следующем году с этой категорией москвичей мы все вопросы закроем.

- На заседании ГЗК одобряются или отклоняются те или иные проекты. Кто предлагает идеи?

- Когда Сергей Семенович пять лет назад занял пост мэра, он сразу поставил задачу упорядочить градостроительное развитие. Именно поэтому была создана Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), которую возглавил мэр.

Инициатором ввода объекта на территорию выступает или орган исполнительной власти, или инвестор. Они предлагают свои варианты на ГЗК, и, если кратко, судьба проекта зависит от членов Комиссии. Их довольно много, это курирующие заместители, представители комплексов, начальники Департаментов (отвечающих за градостроительство), префекты, контролирующие и проверяющие органы (Мосгосстройнадзор и административная инспекция). На заседании каждый четверг, ровно в полдень, рассматриваются градостроительные и земельные проекты. Обычно мы начинаем априори с перспективных объектов, а после обсуждаем уже каждый объект: решаем, предоставлять ли градостроительный план земельного участка, утверждать ли планировку территории. Затем приступаем к комплексным темам – строительству транспортно-пересадочных узлов. Их лично курирует мэр.
Все решения требуют кропотливой подготовительной работы, принимаются они коллегиально.

Так, у нас есть две рабочие группы ГЗК, одну из них возглавляет заместитель мэра Марат Хуснуллин: он курирует вопросы, касающиеся градостроительства. Заседания, как правило, трехчасовые. Ведь необходимо подробно рассмотреть огромное количество вопросов, примерно 100. На ГЗК выносится порядка 50-60. Раньше набиралось до 100 вопросов. Вторая рабочая группа ГЗК занимается инвестиционными контрактами, которые раньше заключал город с инвесторами. Возглавляет эту рабочую группу заммэра Наталья Сергунина. Комплекс экономической политики также рассматривает акты реализации, распределении имущества, выкупа городских долей.

Наш Комитет, как секретариат земельной комиссии, собирает вопросы от двух рабочих групп. Мы детально их изучаем, готовим графические материалы, проверяем правильность проектных решений, и затем выносим на обсуждение к мэру. В итоге докладчики рассказывают суть вопроса. Потом проходит голосование, решающее судьбу проекта, и если мнение членов разделилось, то проект отправляется на доработку. Итоговое слово всегда за мэром.

- Как обезопасить москвичу себя от неблагонадежных застройщиков? Как понять, что дом, который строится, – качественный? На что вы посоветуете обратить внимание при покупке квартиры в новом доме?

- Идеальный вариант – купить сразу готовое жилье. Потом оценить отделку, подъезд, состояние штукатурки, сантехнику, окна… Такие предложения в Москве есть, но, конечно, они дороже, чем строящееся жилье. И поэтому для многих актуален вопрос, как выбрать квартиру. Впрочем, для горожан принципиальнее, будет ли вообще достроен дом (улыбается). Конечно, покупателю надо обращать внимание на документацию.

Остановлюсь на этом подробнее. Инвестор обязан предоставить покупателю проект, который, кстати, предварительно должен пройти специальную экспертизу. При сдаче горожанин проверяет, соответствует ли реальное положение дел обещанному. И если нет, то покупатель имеет право предъявить претензию. Суды в таких случаях однозначно на стороне граждан.

Это касается и городских застройщиков – горожанин должен быть в итоге удовлетворен. Если застройщик использовал недостаточно качественный материал, то он его обязан поменять. Или, например, если вместо заказанной плитки покупатель видит идеально выкрашенную стену, то ему надо все-таки настаивать на плитке. Ее в итоге выложат.

- А есть ли какие-то нюансы при заключении договора долевого участия?

- Если москвич заключает договор долевого участия, он должен проверить, есть ли разрешение на строительство. То есть потребовать документ, который не выдается, если нет земли, проекта или экспертизы. Разрешение на строительство должно быть оформлено на полный дом. Раньше была такая практика: получали разрешение на подготовительные работы (например, на обустройство строительной площадки), и так привлекали финансы населения.

Кроме того, покупателю важно проверить проектную декларацию, в которой указаны основные параметры строительства. Если вы уверены в своем выборе, заключайте договор долевого участия с застройщиком и требуйте, чтобы он его зарегистрировал его в Росреестре. Только после регистрации документа гражданин может платить деньги. Если инвестор просит гражданина заплатить до регистрации, то он нарушает закон. В этом случае необходимо сразу обращаться в Москомстройинвест. Но мы всегда рекомендуем, прежде чем что-либо подписывать, показать документы профессиональному юристу, чтобы он дал им правовую оценку. Все-таки покупка квартиры – серьезный шаг.

- А есть вариант получить денежную компенсацию и оставить все, как есть?

- Нет, обычно в таких случаях деньги не выплачиваются, работа переделывается в соответствии с изначальным проектом. Финансовая компенсация предусмотрена только в случае несвоевременной сдачи дома. И то, если это изначально прописано в договоре. Существует два пути: или инвесторы добровольно все переделывают, или их заставляют исправлять через суд. Это зависит от причины несвоевременной сдачи.

Опираясь на статистику, могу сказать, что горожане просто не принимают жилье. Инвестор их уведомляет, просит прийти посмотреть квартиру, хочет ключи, наконец, вручить, а горожане потом уверяют, что письма они не получали, а застройщик виноват, сроки пропустил. Поэтому, конечно, москвичи и сами должны интересоваться, как продвигается строительство их дома. А некоторые по полгода дойти не могут.

Кстати, сроки сдачи жилья прописаны на портале Стройкомплекса, и там же указано, на какой стадии находится дом, кто является подрядчиком, кто – застройщиком, через сколько в квартиру можно будет вселяться. А на сайте Москомстройинвеста можно найти информацию о том, добросовестный застройщик или нет, есть ли у него за спиной какие-то нарушения. Эта информация актуальна для горожан, которые покупают недвижимость по договорам долевого участия.

- Москвичи не очень жалуют суды… Наверное, часто обращаются напрямую к вам?

- Да, на нашу горячую линию пришло порядка 10 тысяч обращений. Правда, некоторые повторяются. Честно говоря, сначала обращаются к нам, а потом уже в суд. Мы рассматриваем конкретную ситуацию каждого человека и отвечаем ему или в письменном виде, или по электронной почте. Некоторые москвичи приходят ко мне на личный прием, и тогда мы в индивидуальном порядке разъясняем все, показываем, рассказываем, предлагаем варианты решения проблемы. То есть мы и юристы, и адвокаты (улыбается). Иногда советуем все-таки идти в суд, обращаться в Реестр пострадавших граждан.

- Какие еще меры планируется предпринимать, чтобы минимизировать количество обманутых дольщиков?

- Мы вносим поправки в 214-й закон о долевом строительстве. Предлагаем ужесточить контроль за застройщиками, усилив их финансовую устойчивость. Существует ряд нормативов, демонстрирующих, есть ли у самого застройщика средства, чтобы покрыть долги. Кроме того, есть коэффициенты ликвидности и финансовой устойчивости. Они должны быть пересмотрены, потому что сейчас по этим коэффициентам очень слабые застройщики могут пользоваться деньгами простых жителей. Мы, конечно, этому противодействуем, но коэффициенты все равно необходимо изменить.

Кроме того, должна быть страховая гарантия, которую компании сейчас не обеспечивают. То есть ситуация следующая: компании, страхующие риски, сами находятся в неудовлетворительном финансовом положении. Поэтому требования к таким организациям должны быть ужесточены. И наконец, необходимо, чтобы закон предусматривал контроль над строительно-жилищными кооперативами, апартаментами и гаражами.

- На Ваш взгляд, почему в Москве так много заброшенных промышленных зон?

- Город растет, но менять функционал промышленных территорий не так просто. Вспомните, сколько было безуспешных попыток реанимировать ЗИЛ! Почему он не работает, можно книжки писать… Вы вот спрашиваете, почему заводы простаивают. Потому что экономика такая. Экономика не работает – и промышленность не работает.

Когда Сергей Семенович занял пост, он поручил промышленные зоны проанализировать и, по мере возможности, реконструировать. Мы пошли по пути создания комфортных условий для инвесторов – их никто не заставлял облагораживать промышленные территории. Они сами начали разрабатывать градостроительный потенциал, а нам оставалось одобрять их проекты на ГЗК.

За пять лет мы ввели 4 миллиона жилых «квадратов» - изменили территорию, ее функционал, транспортную составляющую. Градоначальник этому уделяет огромное внимание, и проект будет развиваться. Сейчас мэр, к слову, попросил подготовить два пилотных проекта (Зюзино и Северное Измайлово), аналогичных предыдущим. Так, мы должны подготовить механизм, симпатичный инвесторам, а они, заинтересовавшись территориями, их облагородят.

- А почему некоторые пятиэтажки сносят, а некоторые – надстраивают?

- Каждая серия дома имеет свой срок эксплуатации. Если пятиэтажка его изжила, в ней проводят капремонт. А что касается надстройки, то это не системный подход, а исключение из правил. Если граждане обращаются с просьбой надстроить пару этажей, то эксперты могут одобрить предложение, но при определенных условиях. Сейчас большинство пятиэтажек снесли, некоторые из них больше сотни лет стояли. На очереди девятиэтажки, четырнадцатиэтажки.

СПРАВКА

Константин Тимофеев занял должность руководителя комитета в 2011 году, в 2013-м удостоился благодарности мэра Москвы. Через год получил почетную медаль ордена «За заслуги перед Отечеством II степени» по указу президента РФ Владимира Путина. Круг деятельности определяется вопросами, касающимися реализации политики в области проектирования доступного жилья, комплексного развития столицы, госконтроля за долевым строительством.