Капремонт как праздник: собственность — это не только благо, но и серьезная ответственность
Известно, ремонт невозможно закончить. Его можно только приостановить. Как войти в эту стихию временной неустроенности, не потеряв качество работ и нервы? Что делать, если ремонтная бригада состоит из случайных людей, а не специалистов нужной квалификации? Куда жаловаться, если ремонтируют не то, что нужно, в квартирах и доме? Кто должен исправлять недоделки после того, как «ремонтников и след простыл»? На эти и другие важнейшие вопросы москвичей искали ответ участники круглого стола «Ремонт капитальный? Или с издержками?» Всякий дом с момента постройки стареет и изнашивается. Хозяин дома (юридически правильно — собственник) должен следить за своим домом, беречь его от разрушения, ремонтировать его за собственный счет. Юридическим языком ответственность за содержание собственной квартиры и дома именуется правом владения.
Если в доме только один собственник (как, например, было в советские времена, когда собственником многоквартирного дома было государство, а собственность именовалась государственной) — тогда он самостоятельно (для госсобственности более точно — конкретный госчиновник) и принимает на себя всю ответственность за капитальный ремонт и сроки его проведения. Если в доме сразу несколько собственников, то все они вместе безо всякого исключения и льготирования несут и расходы по капитальному ремонту многоквартирного дома, и ответственность за разрушение их жилищ. Собственность — это не только благо, но и бремя ответственности.
Собственники должны понимать способность собственного дома и коммуникаций сопротивляться старению и износу. Это им и подскажут специалисты-строители и специалисты-коммунальщики. Они определят необходимые работы для капитально ремонтируемого дома и крайний срок проведения такого ремонта. А вот как и когда собирать деньги на ремонт и у кого хранить собранные собственниками «капремонтные» деньги, собственники решают абсолютно самостоятельно, без помощников, без чиновников, без строителей и без коммунальщиков.
Государство законно участвует финансами только в тех домах, где часть помещений находится в государственной собственности (юридически правильно — в госсобственности РФ или в госсобственности субъекта РФ). Там, где в домах собственники граждане и юридические лица — платят и будут платить только сами граждане и юридические лица. Все попытки обратиться к государству с мольбой, чтобы оно заплатило за ремонт частной собственности, потому что дома тридцать лет назад были собственностью этого государства, и оно вообще не проводило капитальный ремонт, обречены на законный провал.
Надо было раньше думать об этих недоремонтах, когда приватизировали квартиру в неотремонтированном многоквартирном доме. Сегодня все сроки исковой давности прошли.
Но у гражданина и тогда, и сейчас остается право не приватизировать жилье в доме без капитального ремонта. Однако есть и иные мнения...
«Денег нет, но лучше их найти»
Александр Толмачев, заместитель председателя Союза юристов Москвы, ректор НОУ «Институт социального проектирования», д.ю.н., профессор:
— Как подготовиться и провести капитальный ремонт собственного дома без государства? Начните с соседей. Первый шаг — объясните соседям-собственникам, что дом нужно готовить к капитальному ремонту, что нужно позвать специалиста-инженера, который подскажет, какие работы нужно выполнить в вашем доме срочно, а какие позже. С помощью специалиста вы сможете определить стоимость ремонтных работ.
Только тогда, с понятными вам и вашим соседям цифрами, можете собирать собрание всех собственников вашего дома для принятия законных решений по подготовке и проведению капитального ремонта. Второй шаг — учредите в своем доме товарищество или кооператив для того, чтобы ваше товарищество или кооператив открыли специальный счет для капитального ремонта вашего дома, а также для того, чтобы никакие чиновники не могли добраться до ваших денег и чтобы собранные деньги пошли на капитальный ремонт именно вашего дома, а не на «плановые городские нужды исправления очередных дыр в эксплуатации разрушающихся домов». Не забывайте, что хранение собранных вами денег на капитальный ремонт вашего дома в самом обычном российском банке приносит вашему товариществу или кооперативу дополнительный доход 10,5–12 процентов годовых в зависимости от срока хранения ваших денег с момента подписания договора с банком на открытие специального целевого счета до момента их целевого расходования на капитальный ремонт. Деньги вашего товарищества или кооператива на специальном счете капитального ремонта застрахованы государством.
Общее собрание собственников и никто другой определяет, какую сумму с каждого собственника в многоквартирном доме необходимо собирать на капитальный ремонт на специальный счет вашего товарищества или кооператива. Никакой чиновник не может вам приказать собрать больше или меньше той суммы, которую утвердило общее собрание. Расчет суммы сбора на капитальный ремонт определяется из перечня необходимых работ по капитальному ремонту вашего дома и из стоимости таких работ. Если специалисты-инженеры говорят, что в вашем доме (площадью, например, 15 000 кв. м) в первую очередь в ближайшие год-два нужно заменить кровлю (стоимостью, например, 2 млн руб.), а коммуникации пока 7–8 лет пробудут в нормальном состоянии (стоимостью, например, 5 млн руб.), то нет смысла собирать с собственников по 15 руб./кв. м в месяц. Разумно в ближайшие год-два собрать по 7 руб./кв. м в месяц для капитального ремонта крыши.
А в последующие годы собирать по 5,5 руб./кв. м в месяц для капитального ремонта коммуникаций. Попытка чиновников определить некоторую универсальную цифру для разных домов с разной степенью износа и разным качеством эксплуатации, управляющимися собственными товариществами или кооперативами, в 15 руб./ кв. м в месяц являются незаконными, кроме одного случая...
Чиновник может установить собственникам свои суммы и правила сбора средств на капитальный ремонт, а также место сбора таких средств (например, региональный оператор регионального Фонда капитального ремонта) только в одном случае — когда собственники оказались «безответственными» и не провели собственное общее собрание и не определили сами порядок подготовки и проведения капитального ремонта своего дома... Это такая «воспитательная» работа по повышению ответственности собственников многоквартирных домов: «не хочешь сам решать судьбу собственного дома по 5 рублей, за тебя будут решать судьбу твоего дома чиновники по 15 рублей...» (Кстати, сегодня в Москве чиновники определили сумму уже в 18,9 руб./кв. м.)
«Без хозяина дом — сирота»
Юрий Самгин, депутат совета депутатов района Зюзино ЮЗАО города Москвы:
— Основные проблемы, с которыми сталкиваются жители при проведении капитального ремонта, это нарушение сроков его проведения и последующие гарантийные работы по устранению недостатков. Сроки контрактов с фасадными работами часто выпадают на осенне-зимний период.
Это существенно нарушает технологию, так как уже к весне штукатурка и краска приходят в неудовлетворительное состояние. Проведение ремонта в квартирах, замена стояков горячего и холодного водоснабжения, системы водоотведения, установка новых батарей и полотенцесушителей непосредственно связаны с добросовестностью подрядчика, насколько ответственно он подходит к своей работе. В домах, где я принимал капитальный ремонт как уполномоченный депутат, подрядчик с представителями инициативной группы жителей проходил до начала ремонта все квартиры и опрашивал о согласии на замену коммуникаций. Со своей стороны, во время и при завершении монтажных работ также всегда делаю случайную выборку по квартирам для проверки выполненных работ и учета мнения граждан.
Могу отметить, что в тех домах, где есть совет дома, ЖСК или ТСЖ, ремонт проходит на порядок лучше из-за слаженной работы генерального подрядчика и бдительного контроля жителей.
Замечу, что работы по капитальному ремонту московских домов координируют в среднем от восьми до девяти членов комиссии, в том числе уполномоченный муниципальный депутат, контакты которого всегда расположены на информационных стендах о ремонте. В комиссию обя- зательно входят жители, представители управы, управляющей компании, строительный надзор Фонда капитального ремонта. Для качественных работ важно, чтобы результаты ремонта принимались не в кабинетах, а в реальном времени с выходом на место, сравнением проектносметной документации и реально выполненных работ, опросом жителей, сверкой финансового соответствия.
Хотелось бы отметить и обратить внимание Фонда капитального ремонта на то, что информирование граждан о вариантах отделки подъездов, выборе плитки, дверей, почтовых ящиков не всегда находится на должном уровне. Многие даже не знают о том, что есть специальные шоурумы, которые организует фонд в каждом округе (а подрядчик не ставит в известность об этом жильцов), и потом возникают конфликты на ровном месте. А когда инициативная группа собственников участвует в формировании сметы и перечня работ, следит за качеством и соответствием материалов, то удается избежать задвоения и ненужных расходов еще на стадии подготовки к ремонту. Безусловно, важным вопросом остается проведение гарантийных работ подрядчиком после завершения ремонта. Когда акты подписаны, у подрядчика не остается мотивации на дальнейшее устранение гарантийных недостатков, выявленных при эксплуатации здания и инженерных систем. По букве закона и духу договора эти работы должен выполнять подрядчик. Но на деле проще сразу обратиться в управляющую компанию, чем месяцами ждать чуда от подрядчика.
«Работящих мало, диванного энтузиазма много»
Вера Москвина, исполнительный директор межрегиональной гильдии управляющих компаний в ЖКХ, член общественной палаты города Москвы:
— В 2019 году вслед за шестью тысячами уже отремонтированных московских домов встанут на капремонт еще почти две тысячи столичных многоэтажек. Строители по необходимости заменят основные инженерные системы — отопление, мусоропроводы, перекроют крыши и обновят фасады, заменят лифты, установят новые светильники и батареи. Причем в Москве расширен перечень работ, которые выполняются в домах, проводится до 15 видов работ.
В результате дома значительно прибавят в комфортабельности и уюте. В планах со временем проапгрейдить таким образом свыше 27 тысяч московских домов.
Размах планов действительно впечатляет. Общая площадь помещений, в которых ремонт уже сделан или пока только запланирован, составляет почти 250 миллионов квадратных метров. В капитальный ремонт попали более 355 тысяч разнообразных инженерных систем и 112 тысяч лифтов. Причем к комплексному капитальному ремонту, который включает в себя ремонт инженерных систем и замену лифтов, с недавнего времени добавили замену окон в местах общего пользования и капитальный ремонт подъездов. Такой подход коренным образом отличает московский капремонт от аналогичных программ, запущенных в различных российских регионах. Так, например, столичные ремонтники сразу отказались от минимальной цены взноса на капремонт, хотя по этому вопросу и было сломано немало копий. Ведь справедливая цена должна позволять реально отремонтировать дом на эти средства. А что можно отремонтировать, например, при расходах в шесть рублей на квадратный метр, как это пытаются сделать в провинции? Это же максимум три-четыре вида работ из длинного перечня необходимых. В Москве сегодня капремонтники проводят до 15 видов различных работ. Нигде в России такого объема мы не увидим.
Уже в 2019 году благодаря усилиям специалистов столичного Фонда капитального ремонта в спецификацию отопительных устройств был внесен ряд дополнений, благодаря которым в квартиры москвичей теперь устанавливают самую современную модель радиаторов. От батарей прежних поколений она отличается повышенным комфортом.
Теперь в комплектацию включают автоматический термостат, с помощью которого можно поддерживать температуру в помещении в автоматическом режиме. Не менее технологичным будет и освещение отремонтированных подъездов. Эпоха темных лестниц и судорожно мигающих неонок, похоже, окончательно уходит в прошлое. Вместо этого жильцов ждут интеллектуальные светильники, экономящие свет и буквально по-человечески заботящиеся о каждом вошедшем в дом. Их секрет — в датчиках движения, аналогичных тем, что используются в некоторых охранных системах.
Конечно, не может капремонт не коснуться и такого важного механизма, как лифт. Модернизацией своего лифтового хозяйства, развернувшейся в последние годы, столица по праву может гордиться. Замена лифтов в жилых домах идет ударными темпами. Причем из более чем 32 тысяч лифтов, обновленных с 2011 года, более 40 процентов (13 тысяч) заменены по программе капремонта.
«Многое зависит и от самих москвичей»
Валерий Семенов, заместитель председателя комиссии по ЖКХ, капитальному ремонту и вопросам местного самоуправления:
— Самое главное, что к планированию и согласованию работ теперь очень широко привлекаются сами жильцы ремонтируемых подъездов. Они могут выбрать цвет и материал отделки стен, одобрить размер и рисунок напольной плитки, внести пожелания по оформлению крыльца и установке дополнительных слипов и поручней и так далее. Для того чтобы у каждого была возможность предотвратить ошибку или сделать ценное замечание, городская комиссия по контролю за ходом капремонта запустила специальную горячую линию, телефон которой размещается в каждом доме, участвующем в программе городского ремонта. В случае необходимости представители комиссии реагируют как своеобразная скорая помощь — они выезжают на места разногласий, приглашают туда представителей Фонда капремонта, подрядной организации, жителей, представителей управы и управляющей компании, чтобы быстро решить проблему. Если подрядчик действительно виноват, но исправлять свои ошибки не желает, дело может кончиться для него плохо, вплоть до лишения возможности продолжать работать на рынке Москвы.
«У распутья есть и выгода — свободный выбор»
Ирина Генцлер, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»:
— Как показали последние 2–3 года, люди, которые платят взносы в Фонд капитального ремонта, вовсе даже не пассивны. Они готовы требовать, контролировать, а иногда препятствовать проведению работ подрядчиком, выбранным фондом. И вот как раз с последним связаны значительные издержки при проведении капитального ремонта. Если собственник одной квартиры не впускает работников подрядчика для замены стояков, проходящих через квартиру, нельзя выполнить полноценный ремонт систем водоснабжения, теплоснабжения, обслуживающих все квартиры над и под квартирой такого собственника. Если группа собственников препятствует работам по замене, например, лифта, то запланированный региональной программой капитальный ремонт не может быть выполнен в полном объеме, какие-то работы могут быть начаты и не закончены. Каковы последствия такого поведения собственников? Все, кто хотел и был готов дать возможность подрядчику выполнить работы, останутся без капитального ремонта.
Из-за неполноты ремонта коммуникаций резко возрастает риск возникновения аварийных ситуаций, от которого пострадает не только квартира, в которую собственник не впустил работников подрядчика, но и имущество других собственников, общее имущество. Значит, деньги выброшены на ветер.
Для предотвращения таких случаев эксперты Института экономики города в рамках проекта, финансируемого за счет субсидии из бюджета города Москвы, разработали в 2018 году рекомендации для домового актива (совета МКД, группы заинтересованных собственников) — что можно сделать, чтобы предотвратить возможные конфликтные ситуации и помочь соседям подготовиться к проведению капремонта.