Земля и воля

[i]Вчера на заседании правительства Москвы обсуждались итоги работы Департамента земельных ресурсов в 2005 году и, как значилось в повестке дня, «меры по реализации задач в сфере земельных отношений на 2006 год». Вопрос действительно важный, поскольку доход от использования городских территорий в столичном бюджете занимает очень внушительную часть.В прошлом году средства, полученные от земельного налога, составили 1,26 млрд рублей, а поступления от арендной платы – 10,76 млрд рублей. Продажа права на заключение договоров аренды участков дала столичной казне 4,57 млрд рублей. То есть бюджет Москвы в общей сложности пополнился на 16,59 млрд рублей.Без строгого учета земельных ресурсов, своевременного и качественного оформления необходимых документов, информирования заинтересованных организаций об основных показателях городского землепользования таких результатов добиться было бы невозможно. В Москве сейчас сформировано более 61 тысячи земельных участков, по которым департамент ведет учетную работу и осуществляет администрирование взимания земельных платежей.[/i]По словам , в 2005 году в городе сохранялась практика предоставления земельных участков по результатам конкурсов на право заключения инвестиционных контрактов.Наряду с установленным федеральным законом порядком в городе взимались платежи за право на заключение договора аренды в случаях, предусмотренных и регулируемых городским законодательством с обязательным утверждением предлагаемого решения Городской комиссией.«Полагаю, что и в дальнейшем здесь возможно было бы сохранять разумный баланс, основанный на требованиях закона и позволяющий обеспечивать в полном объеме выполнение плановых заданий 2006 года по всем источникам доходов, которые связаны с предоставлением земельным участков», – сказал Виктор Дамурчиев.Одна из приоритетных задач департамента – сокращение недоимки по арендной плате, которая по состоянию на начало 2006 года составила 3,4 млрд руб.Основные причины роста задолженности по сравнению с предыдущими периодами в основном носят организационный характер.В 2004–2005 годах перечни арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, которые на тот период являлись основанием для применения понижающих коэффициентов, утверждались со значительным запозданием. В результате организациям арендная плата начислялась без применения понижающих коэффициентов, что вело к росту задолженности.С такими крупными плательщиками, как, например, АМО «ЗИЛ», ГУП «Мосводоканал», соответствующие дополнительные соглашения об изменении арендной платы были заключены только в первом квартале 2006 года.– Это была наша недоработка, которую мы уже исправили. К январю 2006 года недоимка сокращена на 427,3 млн руб., – признал руководитель департамента.Постоянной задачей департамента является устранение необоснованных административных барьеров в работе с заявителями. В 2005 году почти в два раза увеличилась номенклатура документов, выдаваемых Департаментом в режиме «одного окна». За год подготовлено и выдано заявителям около 6000 документов, из них более 1000 договоров аренды и дополнительных соглашений.Всего департамент заключает в год около 12 000 договоров аренды и 40 000 дополнительных соглашений к договорам аренды.До настоящего времени для расчетов единовременной платы использовались данные о стоимости земель, распределенные по 69 оценочным зонам города Москвы.Правительство Москвы утвердило в 2005 году результаты кадастровой оценки городских земель по 1596 кадастровым кварталам.В начале нынешнего года принято решение об использовании результатов кадастровой оценки в качестве базы для расчета размера регулярной арендной платы за земли.Таким образом, переход на единую стоимостную базу для последнего из существующих видов земельных платежей является логичным и обоснованным.Для использования в расчетах исключительно рыночных данных Департамент земельных ресурсов готовит предложения по изменению действующей федеральной методики кадастровой оценки земель поселений.«Мы надеемся с помощью научной общественности до конца года выйти на правила расчета, которые позволят получать по экономически обоснованной и легко проверяемой расчетной процедуре для любого земельного участка одну кадастровую стоимость, максимально приближенную к рыночной стоимости такого земельного участка», – сообщил Виктор Дамурчиев.Продолжается формирование и развитие Реестра единых объектов недвижимости (РЕОН) как исключительно городского ресурса. Реестр формируется на информационной базе данных департамента.В соответствии с федеральными законами утверждение проектов границ земельных участков в Москве, а также проведение комплексного межевания территории относится к компетенции города.В основе формирования сведений о недвижимости в Земельном кадастре, а также проектируемом кадастре объектов недвижимости, который планирует вести федеральное ведомство, лежит заявительный принцип. В соответствии с ним сведения о недвижимости формируются в связи с необходимостью совершения сделки с ней или осуществлением нового строительства, реконструкции.Для формирования данных РЕОН положен принцип обязательности учета независимо от формы собственности и воли владельца недвижимости.Учитывая, что в силу исторических причин проектирование строительства и застройка в Москве в течение многих десятилетий комплексно осуществлялись по архитектурно-планировочным кварталам и без выделения земельных участков, объективно существует проблема разделения таких кварталов и формирования границ земельных участков.Необходимо обеспечить информационную и правовую связь всех зданий и сооружений в городе Москве с соответствующими земельными участками, а также осуществлять межведомственную координацию при формировании данных РЕОН.Причем интегрирующим информационным слоем для РЕОН должны быть данные о землях города, координатах и границах частей земельных участков, занятых зданиями и сооружениям, а также необходимых для использования таких зданий и сооружений.Еще одной проблемой для Департамента и иных городских организаций является требование норм Жилищного и Земельного кодексов предоставить собственникам зданий и сооружений соответствующие земельные участки в частную собственность.Федеральные законодатели исходили из «идеального» представления о возможностях справедливого наделения всех граждан РФ собственностью на землю. Например, записано, что собственники помещений в многоквартирных жилых домах являются собственниками общего имущества такого дома, к которому относится и земельный участок.Законодатель решил насильно «осчастливить» граждан, наделив их по закону имуществом, не утруждая себя разъяснениями о бремени, которое они будут нести как собственники, и не выясняя, все ли собственники с этим согласны.:[i]- граждане и юридические лица, являющиеся собственниками помещений в многоквартирных жилых домах;- собственники нежилых зданий и сооружений;- граждане и юридические лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного владения и праве постоянного (бессрочного) пользования.[/i]Но в городе пока еще не для каждого здания или сооружения сформированы земельные участки и утверждены границы – это вообще не разовая акция, а процесс, и процесс постоянный.Особое внимание необходимо уделить процедуре приватизации земельных участков предприятий. Причем в законе не оговорено, какие это предприятия – реально работающие или числящиеся только на бумаге и ничего не производящие.К уже приватизированным предприятиям в городе добавляются и ФГУПы, подлежащие приватизации вместе с земельным участком. При этом средства от продажи земельных участков, на которых расположены ФГУПы, будут полностью направлены в федеральный бюджет.Во многих случаях нет четких границ земельных участков, как того требует Земельный кодекс РФ. Есть целый ряд иных проблем.Например, соответствие площади земель, необходимой по нормативам для функционирования предприятия по его проектной производственной мощности и фактическому производству, которое в течение уже длительного времени меньше проектной мощности во много раз, а количество рабочих мест на производстве также сократилось многократно.Как и для жилых домов, границы земельных участков для промышленных предприятий должны устанавливаться только по результатам комплексного межевания с учетом целого ряда факторов.– Защита имущественных интересов города при использовании земель Москвы в условиях централизации ведения всех кадастров на федеральном уровне требует четких, обоснованных и последовательных действий всех городских организаций с соответствующей межведомственной координацией, – сказал Дамурчиев.Обсуждение проекта постановления членами правительства, депутатами Московской городской думы и приглашенными лицами было весьма активным. Выступавшие высказали немало пожеланий, которые и мэр Москвы Юрий ЛУЖКОВ, и руководитель департамента Виктор ДАМУРЧИЕВ признали весьма важными. В связи с этим, подводя черту под обсуждением документа, Юрий Лужков предложил принять его как основу, но в кратчайшие сроки переработать, учтя все пожелания.Особое внимание, по мнению мэра, должно быть уделено помощи товариществам собственников жилья (ТСЖ).– ТСЖ – это важная составляющая того нового, что должно быть поддержано правительством Москвы, – заявил Юрий Лужков. – Мы ведем речь о том, что это полезно, что это реальный конкурент нашим ДЕЗам и их уровню «неназойливого социалистического сервиса».С другой стороны, сказал градоначальник, необходимо четче следить за тем, как используется городская земля. Он напомнил о рейдерских захватах, о нецелевом использовании земли. Мэр напомнил, что в 90-е годы, когда необходимо было развивать промышленное производство, многие предприятия получили земли больше, чем им требовалось. И теперь кое-кто пытается эти излишки использовать в корыстных целях. Причем бороться с такой деятельностью весьма сложно, поскольку работе столичных департаментов мешают федеральные структуры, которые, по мнению мэра, отстаивают интересы не Федерации и государства, а свои собственные, внутриведомственные.Из-за нестыковок в законодательстве тормозится строительство в столице и развитие города. По оценке мэра, 3/4 срока строительства тратится исключительно на бумажные согласования и лишь 1/4 – на само строительство. А новые федеральные акты еще более усугубляют бумажную волокиту.Есть и другие претензии к федеральному центру. И основная – это продолжающееся «перемещение» на федеральный верх функций субъектов Федерации, в том числе и по ведению земельного кадастра.– Если государство говорит, что оно будет вести земельный кадастр само, – сказал Лужков, – то я как руководитель субъекта Федерации спрашиваю: а что, мы должны перестать заниматься вопросами землепользования? Никогда мы на это не пойдем. Но вести одновременно два, три, четыре кадастра – абсурд.И тем не менее в последнее время появилась возможность все же прийти к некоей договоренности. В ближайшую пятницу, как сообщил мэр, он встречается с руководителем МЭРТ Германом Грефом, где стороны должны решить кадастровый вопрос раз и навсегда.[i]В 2005 году департаментом было подготовлено и направлено в арбитражный суд города Москвы по вопросам взыскания задолженности по арендной плате и пени 285 исковых заявлений на общую сумму 254,5 млн руб., в том числе по арендной плате на сумму 144,8 млн руб. и пени 109,7 млн руб. Состоялось 154 решения арбитражного суда города Москвы, по которым взыскано задолженности на общую сумму 140,8 млн руб., в том числе по арендной плате в размере 101,9 млн руб. и по пени в размере 38,9 млн руб.Как считают в департаменте, предпринятые меры позволят снизить уровень задолженности не менее чем на 850 млн руб. (это составляет 25% от суммы недоимки по состоянию на январь 2006 года), а в последующих периодах выйти на дальнейшее снижение задолженности.[/i]