«Ошейник» для управдома

«Вечерка» уже неоднократно писала о проблемах создания товариществ собственников жилья (ТСЖ). Однако читательская почта на эту тему не убывает. В городе около 40 тысяч жилых домов. И проблем, как говорят на Руси, «в каждом дому по кому». Многие из них (например, выборы председателя и правления товарищества) схожи по количеству ошибок, которые допускают собственники, решившие объединиться в единый коллектив по управлению своим жильем. В прошлой публикации «Сезон охоты на председателя» () мы рассказали о том, как собственники противостоят председателю ТСЖ, который, по их мнению, нерачительно управляет общей собственностью и даже отказывается от помощи таких приятных соседей, как коммерческий банк! Новый герой «Коммунальной страны» попал как кур в ощип, за то что слишком ретиво взялся защищать общие интересы. Впрочем, попробуем разобраться в этой ситуации более детально.«Наше ТСЖ «Пятницкая, 37» по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 37/19, стр. 1., было зарегистрировано с грубыми нарушениями законодательства», – написал в «Вечерку» Павел Литвинов, один из собственников спорного дома.По его мнению, нарушения заключались в том, что товарищество организовали «без проведения общего собрания собственников помещений». Часть их, сообщил москвич, не была даже поставлена в известность о том, что ТСЖ создано и уже прошло государственную регистрацию. Виновник всего этого безобразия, считает автор, председатель ТСЖ М. А.Брусиловский. Что же натворил, по мнению автора письма, этот «самозванец»? Оказывается, Брусиловский «поспешно оформил на ТСЖ полномочия управляющей домом компании. Он систематически и тайно требует перевода финансовых средств, причитающихся на ремонт дома, на счет ТСЖ». При этом большинство собственников дома, пишет Литвинов, не было поставлено в известность о проводимых им действиях. «7 апреля 2007 года председатель, не дожидаясь перехода к ТСЖ прав аренды на одно из подвальных помещений, произвел несанкционированную установку двери, перекрыв доступ во многие помещения подвала, находящиеся в общей долевой собственности жильцов дома (котельная, угольная), доступ к которым необходим ГУП «Мосгортепло» для эксплуатации домов района. На двери захваченного таким образом подвала Брусиловским было размещено объявление о том, что «данное помещение является собственностью ТСЖ».Аналогичным образом 15 апреля 2007 года был захвачен и чердак, также находящийся в общей долевой собственности собственников квартир. На двери чердака было размещено идентичное предыдущему объявление».Многие читатели «Вечерки», познакомившись с подобными обвинениями, наверняка воскликнут – наконец-то в доме появился настоящий хозяин! Автор письма и те собственники дома по улице Пятницкой, которые его поддерживают, считают по-другому: «Брусиловский осуществляет противозаконную деятельность». И обратились с жалобой на действия председателя в Замоскворецкий районный суд. В судебную тяжбу уже втянуты: управа района Замоскворечье, префектура Центрального административного округа, милиция, прокуратура, инспекция федеральной налоговой службы (ИФНС) и далее со всеми остановками.Поздним вечером на нейтральной территории без свидетелей и соглядатаев произошла моя встреча с «коммунальным злодеем» Максимом Брусиловским.Приятный молодой человек пришел с тяжеленным портфелем. «Это – судебные иски и 40 жалоб на меня и членов правления», – пояснил с измученной улыбкой Максим Анатольевич. Я добил его безжалостным вопросом:– Если вы работаете бесплатно, то непонятно, зачем вам нужна эта нервотрепка?– Живу я тут, – просто ответил Брусиловский. – Родился и вырос здесь. И никуда с Пятницкой уезжать не хочу. А опасность такая есть!Историю дома Максим Анатольевич изложил так. Дом, в котором создано ТСЖ «Пятницкая, 37», имеет всего 18 квартир. Из них 14 – в распоряжении собственников. А остальные – муниципальные, в том числе есть и коммуналки.Стены крепкие. Место расположения прекрасное. Пару лет назад были попытки купить дом и расселить его жильцов, многие из которых глубокие пенсионеры. Максиму и его команде удалось отбиться от «доброхотов». Он понял, если дом не оформить в собственность, то рано или поздно его приватизируют столичные толстосумы.– По закону мы обязаны создать в доме ТСЖ, – уточнил Брусиловский. – Но и мы бы, как и многие другие москвичи, никуда не торопились, если бы не боялись потерять свой дом. Поэтому быстрое создание нашего ТСЖ – вынужденная мера защиты. К сожалению, не все собственники в доме это понимают. Я могу бросить это дело, но первыми пострадают те, кто на меня жалуется – их переселят куда-нибудь на окраину города и они никому ничего не докажут. А жители у нас в доме нормальные – все за ТСЖ. Только никто ничего делать не хочет. Молчком меня поддерживают. Конечно, когда гром грянет, то на митинг выйдут. Но ведь еще не грянул…Заглянули мы с Максимом Анатольевичем в подвал дома, в который он, как пишет Павел Литвинов, «перекрыл доступ», выселив оттуда 20 гастарбайтеров, которым местный ДЕЗ устроил там общежитие. Деньги за воду, которую они использовали без всякой экономии, платили собственники по общедомовому счетчику. Теперь этот «расходный краник» перекрыт. Но и сейчас пока драгоценное нежилое помещение, еще не до конца оставленное дезовскими работниками, выглядит, по сути, свалкой, где плодились и размножались «дети подземелья», ремонтировалась сантехника, хранился дворницкий инвентарь.На Пятницкой такие подвалы, грамотно сданные в аренду, могут частично или полностью компенсировать расходы на содержание дома. А они – колоссальные! Это я понял, поднявшись на чердак, который председатель, по мнению авторов письма, тоже «захватил». Прямо скажем, в плохом состоянии чердак.Лишним людям там делать нечего. Да и по закону он должен быть на замке, чтобы бомжи в нем не гнездились. Только на ремонт дырявой крыши () требуется 6–7 миллионов рублей.Так что не «источник неконтролируемых доходов», а золотой «ошейник» нацепил на себя Максим Брусиловский, взвалив на себя ношу председателя ТСЖ.Но жалобщики словно глухари, никаких доводов и слышать не хотят, пишут: «Брусиловский не имел на это право, так как собственниками помещений, находящихся в общей долевой собственности в соответствии с Жилищным кодексом РФ являются собственники квартир, а не ТСЖ» ().Впрочем, взаимоотношения между правлением и собственниками внутри ТСЖ – тема отдельного разговора. Хотелось бы надеяться, что читатели «Вечерки» поделятся своим опытом налаживания добрососедских отношений.[b]КОМПЕТЕНТНО– К сожалению, ситуация, когда жители многоквартирного дома выбирают себе правление и его председателя, а потом не могут его уволить, не является исключительной. Дело в том, что многие москвичи не совсем понимают, что правление ТСЖ и его председатель – это почти что орган местного самоуправления в масштабе одного дома или группы домов. Этому органу они доверяют управление не только личной, но и общедолевой собственностью, земельным участком вокруг дома, а также объектами, которые на нем расположены – парковками, киосками, гаражами. А также перспективами будущего развития дома – реконструкцией, надстройкой, пристройками и так далее. Председатель и его команда управляют и нежилыми помещениями в подвалах, на первых этажах, где расположены офисы, рестораны, казино, кафе, пункты проката и так далее. Все эти объекты должны платить ТСЖ за аренду площадей. Фактически, председатель, управляющий ТСЖ и правление управляют не просто недвижимостью, а финансовыми потоками сегодняшнего дня и будущими.Тут-то до жильцов и доходит, что они поручили непроверенным и малознакомым людям управление огромным имуществом большой стоимости.У жильцов дома сразу возникают как минимум три вопроса: удержатся ли председатель и правление от соблазна получить что-то для себя лично от управления общим имуществом, которое можно сдать в аренду, передать под строительство; смогут ли эти люди рачительно использовать бюджетные деньги, выделяемые правительством города на общие нужды; не совершат ли они непоправимой ошибки при управлении домом, следствием которых может быть потеря всего имущества и даже дома? Всякие кривотолки о неправедных доходах, как правило, вызывают раздражение у людей и приводят к конфликтам.В такой ситуации необходимо изначально поставить взаимоотношения председателя и правления ТСЖ и остальных жильцов дома на правовую основу. Это значит, что председателю и членам правления надо назначить хорошую зарплату. В обычных домах она должна быть не менее 26 тысяч рублей в месяц. В элитных комплексах от 80 тысяч рублей и выше. Но надо знать, что эти деньги закладывают в квартплату и она от этого повышается. Более правильный, на мой взгляд, подход к оплате труда председателя ТСЖ и его команды выглядит как заключение «договора на доверительное управление». В нем указывают размер премии от тех доходов, которые они принесут в дом.Премию назначают управленцам за эффективное управление домом, земельным участком и нежилыми помещениями (скажем, 10–15 процентов от общего дохода). Тогда председатель и его команда будут заинтересованы не воровать, а добывать доходы для дома и соответственно для себя. И все подозрения о том, что председатель может что-то «незаконно сдать в аренду», «продать налево», «убежать с общими деньгами», отпадут сами собой.Чем рискует председатель, сделав ошибку при управлении домом? Ничем, кроме зарплаты. В некоторых высокодоходных домах собственники подписывают с председателем или управляющим ТСЖ «гарантийное обязательство» о его ответственности в случае непоправимой ошибки – своим собственным имуществом: квартирой, дачей, машиной и так далее.[/i]