Надеюсь лишь на аварийку

Новый Жилищный кодекс требует создать в сфере жилищно-коммунального обслуживания конкурентную среду. В связи с этим городское правительство готовит постановление «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом РФ». Если оно будет принято, то ГУП ДЕЗы будут приватизированы и преобразованы в ОАО или ликвидированы.[b]Что ждет москвичей в результате такого реформирования? Ответ на этот вопрос искала наш экономический обозреватель.Сегодня в городе действует такая схема коммунального обслуживания: дирекция единого заказчика (ДЕЗ) от нашего с вами имени заключает договоры с Водоканалом и Мосгортеплом и дает задание своему ремонтно-эксплуатационному управлению (РЭУ) ремонтировать все, что прохудилось в квартире и вне ее. Стоят эти услуги недешево. Поэтому город дотирует жильцам 42,4 процента их стоимости.Пока ДЕЗы в Москве – монополисты в сфере коммунальных услуг. Ни городу, ни жильцам на пользу это не идет. С работой своего ДЕЗа я знакома чуть ли не четверть века. Добрых слов в адрес его сотрудников, как ни рылась в памяти, найти не смогла. По закону подлости течь бачка унитаза, замыкание электропроводки и засор канализации случаются именно в выходные, когда электрик с сантехником обрабатывают грядки в дальнем Подмосковье. Потому надежда остается только на «аварийку». С ценами же на услуги просто беда: сакраментальная фраза сантехника «дайте, сколько не жалко» стала притчей во языцех. Она берет начало от убеждения – никуда они, горемыки, не денутся. Потому пределы щедрости жильцов, по разумению сантехников, должны быть никак не меньше трети нашей пенсии. А что нас ждет, когда ДЕЗы приватизируются, раздробятся, размножатся «почкованием» и будет создана та самая конкурентная среда за право обслуживания жильцов?– В ближайшие три-пять лет вырастет не только число частных компаний на рынке ЖКХ, но и коренным образом изменится подход к делу, – считает . – Ныне согласно действующему законодательству расходы на управление домом включают в плату за содержание и ремонт. То есть ДЕЗы и РЭУ зарабатывают на управлении и подрядных работах. Однако «лед тронулся». Несмотря на отсутствие законодательной базы, некоторые из них акционировались и пытаются работать по западному принципу. То есть превратились в полноценные управляющие компании.В таких компаниях доход управленцев формируется из фиксированной цены за менеджмент и бонуса, получаемого за счет снижения прямых затрат на содержание и ремонт многоквартирного дома. То есть появилась серьезная причина экономить. Стоимость содержания управленцев оговаривается в договоре между многоквартирным домом и УК. Неизвестно, какой она будет в каждом случае. Но, по мнению Романа Романова, «за кордоном» жилец платит не менее 5 долларов за 1 квадратный метр жилой площади в год. Другими словами, делегирование прав УК на обслуживание моей 40-метровой «двушки» обойдется в 5,2 тысячи рублей в год, или в 433 рубля в месяц. Стоимость же работ по содержанию и ремонту дома, плата за коммунальные услуги определяются фактическими затратами.Вполне приемлемо.Нетрудно заметить, что в условиях рынка прибыль УК напрямую зависит как от качественных, так и количественных показателей. Чем выше качество и ниже цена, тем выше спрос на услуги конкретной управляющей компании. Конечно, это будет не такой размах, как у нынешних ДЕЗов (под опекой каждого из них сегодня находится около 1 миллиона квадратных метров жилья). В перспективе, по оценкам экспертов, объем обслуживания уже 100 тысяч квадратных метров будет вполне рентабельным. Собственно прецедент уже создан.– Несмотря на отсутствие законодательства, – говорит , – мы уже имеем прекрасный опыт работы разгосударствленных ДЕЗов. Например, ДЕЗа района «Хамовники». После того как в этой сфере будет создана законодательная база, можно ожидать массовой приватизации ДЕЗов, – продолжает депутат. – Беда в том, что пока эффективно работающих компаний крайне мало. В основном это структуры, созданные на базе старых ЖСК.Сейчас среди ДЕЗов идет нешуточная борьба за «место под солнцем». Об этом свидетельствуют многочисленные нарушения, на которые идут их руководители, организуя выбор жильцами многоквартирных домов управляющих компаний. В ход идет даже шантаж типа: не выберете ДЕЗ – не будет капремонта.Кстати, о капремонте. Понятно, что если крыша прохудилась, а водопроводные трубы ржавые, то пострадает в первую очередь кошелек жильцов конкретного дома. Поэтому проведение капремонта за счет государства – вопрос не праздный.– Москва – особый город, ситуация значительно лучше, чем, например, в Санкт-Петербурге, – считает Галина Хованская. – Здесь начиная с 2000 года в бюджет города закладывают средства на капремонт жилья. Однако никто не отменял ведомственные строительные нормы, принятые еще в 1988 году.В них обозначен срок до начала капремонта – 25 лет. Таких домов в Москве очень много. Поэтому обязанность властей по их капитальному ремонту остается в силе.Однако вопрос, не последует ли за приватизацией ДЕЗов и РЭУ рост квартплаты, остается. Ведь УК придется зарабатывать деньги самим, не рассчитывая на городской бюджет. И потом, в случае резкого роста цен на коммунальные услуги куда обращаться – в суд, в антимонопольный комитет?– Роста цен не будет, – считает Галина Хованская. – Хотя бы потому, что от таких управляющих компаний жильцы просто откажутся. Монополия в сфере управления неестественная. И именно здесь скрыт резерв экономии. Я считаю, что не надо дотировать ЖКХ. Лучше ограничить рост тарифов. Поэтому очень важна тарифная стратегия городских властей в рамках РЭКа – региональной энергетической комиссии.Есть и еще один способ избежать подобных бед. Во-первых, необходимо создать общероссийское объединение, ассоциацию управляющих компаний. Чтобы профессионалы в этой сфере так же, как риелторы и строители, могли гарантировать добропорядочность фирмы и нести за нее ответственность. Вплоть до финансовой. Если фирма или предприниматель вступили в ассоциацию УК, значит, это не однодневки, они пришли на рынок всерьез и надолго.Во-вторых, существенным условием в договоре должно быть страхование ответственности управляющих компаний перед жителями. Вряд ли банки станут этим заниматься. А вот страховой бизнес (по крайней мере крупные компании) мог бы подключиться.Год назад Департаментом жилищной политики правительства Москвы был утвержден примерный договор УК и жильца. В нем детально расписаны взаимоотношения собственника и тех, кто обслуживает его квартиру: субсчет для каждого дома, порядок установления расценок, подробности информирования жителей, контроль за выполнением договора и отчетность и так далее., отмечает, что уму рядового москвича объять такой документ не под силу.– Кто разберется в способах управления, проработает проект договора, проведет переговоры с другой стороной (будущей УК), потом будет контролировать выполнение договора, проверять отчеты УК, участвовать в конкурсных и приемочных комиссиях, даже, может быть, обращаться в суд? – задается он вопросом. И делает вывод: среди москвичей мало таких специалистов. Нужна серьезная просветительская и кадровая работа.[i]Хочешь не хочешь, а управлять домом (по Жилищному кодексу) будут сами жильцы. Доверят ли они свои полномочия территориальному общественному самоуправлению (ТОС) или создадут товарищество собственников жилья (ТСЖ), или поручат заключение договора и контроль инициативной группе, не важно. Объединиться и договориться им все же придется. И тут еще есть над чем поработать законодателям. Например, над тем, какие полномочия давать домкомам, как город будет представлять интересы нанимателей и так далее…А пока жильцам надо консолидироваться. Просто ждать, что кто-то сделает выбор за нас и положение изменится к лучшему, не приходится.[/i]