Золотые сантиметры

[i]Помните, в фильме «Москва слезам не верит» несостоявшаяся свекровь главной героини выговаривала ей: «Мы свое пожили в коммуналке, а вы на все готовое хотите прийти. Живете в общежитии, ну и живите». Сейчас, если вы живете в общежитии или в однокомнатной квартире на пятерых, вас, возможно, поставят в бесплатную очередь «на жилье».Лет так на двадцать. Ну а если ваша семья хочет жить отдельно от родственников, или иметь вместо «однушки» «трешку» просто потому, что стандарты жизни изменились, то выход (если вы не олигарх или «телезвезда») один – брать кредит на покупку квартиры.По данным Такой вопрос задал мне Александр, ипотечный брокер, готовый за сумму от 500 долларов до 3–4% от размера кредита (в зависимости от сложности вашего случая), проконсультировать и помочь любому желающему взять ипотечный кредит в банках столицы. Потому что процентные ставки, срок кредита и его сумма зависят не только от размера вашей зарплаты и возраста (чем больше первая и меньше второй – тем лучше), но и от того, сколько у вас иждивенцев, движимого и недвижимого имущества, наличия богатых (бедных) родственников, перспектив карьерного роста, а также привычек. Например, курение или, не дай бог, пристрастие к алкоголю, как просветил меня Александр, может отрицательно сказаться на сумме и процентах по кредиту, поскольку есть опасность, что заемщик заболеет, потеряет работу и не сможет выплатить долг целиком. А вот привычку отдыхать за границей, в одном банке могут посчитать признаком перфекционизма, а в другой – расточительством. И вообще, точную сумму выплат, пока не вляпаешься в кредит, определить невозможно; надо быть готовой к тому, что итоговая стоимость квартиры может быть в 1,5–2 раза больше заявленной.Александру я не поверила, а зря. Самостоятельный «обзвон» банков позволил отбраковать тех, кто дает ипотеку или максимум на 10 лет, или под 18% годовых в рублях и 13% годовых в валюте, или с первоначальным взносом от 30% стоимости квартиры. Остановилась на банке, в рекламе которого значилось: первоначальный взнос – от 10% стоимости квартиры, проценты – 9,9% годовых в валюте.– Чтобы точно сказать, сколько мы дадим вам денег и под какой процент, надо принести официально заверенную справку с места работы о заработной плате, ответить на вопросы нашей анкеты и консультанта, – вернула меня к реальности девушка из выбранного банка. – Мы же не зря пишем в рекламе не точную сумму, а «от». Как правило, минимальный процент по ипотеке дается на большую сумму, но на короткий срок, да и зарплата у вас должна быть не меньше тысячи-полутора долларов в месяц. Еще учтите, что мы берем комиссию за открытие ссудного счета (1% от суммы кредита однократно), плюс 1% от остатка ссудного счета, ну и по мелочи набежит еще долларов 500 – на проверку титула приобретаемой квартиры, на аренду депозитария, проверку подлинности купюр и так далее.Само собой, обязательно страхование вашей жизни и трудоспособности, риска повреждения приобретаемой квартиры, а также ее юридической «чистоты» в страховой компании, с которой мы сотрудничаем. Это обойдется в 2% от стоимости кредита в первый год, а дальше все будет зависеть от того, какая у вас останется ссудная задолженность.Моя голова, обремененная только гуманитарным, а не экономическим образованием, пошла кругом. Единственное, что я поняла: платить надо много, зарабатывать еще больше, а ипотечные брокеры не зря едят свой хлеб. Александр, довольный тем, что потенциальный клиент к нему вернулся, начал просвещать дальше: оказывается, «забракованные» мною банки попали в «черный список» зря. Если банк, например, требует первоначальный взнос от 30% стоимости квартиры, то там могут быть привлекательные проценты по кредиту, а страхование жизни, трудоспособности и квартиры (это – для всех кредитов обязательно) может стоить меньше.Если проценты по кредиту относительно большие, то срок выплат может быть не 20 лет, а все 30, могут дать не ту сумму, которая соответствует моей зарплате (негласное правило – месячная зарплата в рублях равна сумме кредита в долларах), а большую и так далее. Так что я должна определиться, какую квартиру хочу купить, и тогда он быстренько подберет подходящий именно мне кредитный продукт. И тут… все кончилось. Поскольку квартиру я хотела купить в «хрущевке» (не потому что они нравятся, а потому, что голодать ради более престижных «квадратов» не хочется), ипотечный кредит ни один банк ни под какие проценты мне не даст. Оказывается, банки, дающие кредит, и оставляющие у себя под залогом купленную квартиру до полной его выплаты, не считают пятиэтажки «ликвидным товаром».«Я получаю 1000 долларов в месяц, муж примерно столько же, сыну 6 лет. Живем вместе с родителями в трехкомнатной квартире. Конечно, хочется иметь свою жилплощадь, но… Мы не можем взять кредит: если потеряем работу или что-то с нами случится, кто будет расплачиваться? А если решимся, то половину дохода придется, чтобы быстрее расплатиться, отдавать за кредит. Может быть, в абсолютных цифрах остающиеся на жизнь 30 тысяч рублей в месяц на троих и большая сумма, но как посчитаешь: за садик – плати, за врачей – плати, поесть – надо, в отпуск съездить – тоже не помешает, одеваться-обуваться – необходимо. На что?» «Можно, наверно, «лечь трупом», взять кредит, а потом за него расплачиваться. Ребенка «бросить» в муниципальный сад на пятидневку, питаться кашей, одеваться в секонд-хенде, убиваться на работе за каждую копейку и экономить, экономить, экономить… Но я лично хочу жить!»«Не представляю 10–20 лет жизни (причем в самом расцвете!) в режиме жесткой экономии. Может быть потому, что только недавно перестала это делать – мужу повысили зарплату, а я вышла из декрета на работу. Я счастлива, что могу купить новые сапоги не тогда, когда старые развалились, а когда мне этого просто хочется, что могу детей сводить в парк и покатать на каруселях (минимум 500 рублей за один поход на двоих), а не объяснять, что просто гулять попарку гораздо интереснее… Да и не хочу я платить за квартиру в два раза больше того, чем она стоит – итак цены безумные…»Это – мнения представителей так называемого московского «среднего класса» (по российским меркам просто богачей, получающих от 30 тысяч рублей в месяц), которых я попросила на одном из интернет-форумов ответить на вопрос «Почему вы не берете кредит на квартиру?»– К нам приходит много народу на бесплатные консультации по ипотеке, – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования одной из самых известных риелторских фирм Москвы Игорь Никифоров, – поскольку желающих улучшить свои жилищные условия – тысячи. Но если не считать тех, кто из-за финансовых причин просто не может претендовать на кредит (маленькая зарплата, нет первоначального взноса), то можно сказать, что кредиты берут либо москвичи, которые довольно долго снимают жилье, либо те, кого «достало» жить вместе с близкими родственниками. Москвичи, которые живут отдельно в собственной малогабаритной квартире и хотят ее продать, чтобы купить большую, как правило, ипотечный кредит не берут. Причины разные: боятся, не хотят переплачивать, но, главное, думаю, в том, что их просто «не допекло». То есть жить, условно говоря, мужу, жене и двум разнополым детям в двухкомнатной квартире сложно, но можно. Люди, зарабатывающие около двух тысяч долларов в месяц, менее охотно берут кредит, чем те, кто зарабатывает тысячу. Мы им, конечно, объясняем, что даже при такой зарплате накопить на квартиру в столице невозможно, но они, видимо, на что-то надеются. Те, чей доход от трех тысяч долларов, за консультацией по ипотеке практически не обращаются, впрочем, как и те, чей доход около 15–20 тысяч рублей. Зато ипотечные кредиты очень популярны у приезжих, причем условиями кредита интересуются как те, у кого зарплата составляет те же 15–20 тысяч рублей, так и те, кто зарабатывает больше двух тысяч долларов в месяц.– Не зря есть поговорка «берешь чужие деньги, а отдаешь свои» или выражение «ну, ты хочешь все и сразу, так не бывает», – считает психолог Лариса Манукян. – В большинстве своем поколение 35–45-летних воспитано на том, что жить в долг – плохо, а и для интеллигентного человека просто неприлично.Кроме того, многие представители среднего класса только-только оправились от дефолта, родили детей, хотят жить без стрессов. А приезжие, как правило, решительнее, чем москвичи: уже одно то, что они приехали в большой и чужой город, закрепились в нем, нашли хорошую работу, говорит о многом.Поэтому им психологически легче решиться на кредит. Да и бытовые обстоятельства этому способствуют: в столице у них – только съемная квартира, а у москвича пусть плохая, но собственная крыша над головой все-таки есть. А еще оптимисту легче жить взаймы, чем пессимисту. Человеку, относительно безалаберному, проще, чем человеку дотошному, выясняющему каждую мелочь и приходящему в ужас, когда что-то не соответствует его представлениям.Кстати, поколение 20–30-летних уже совсем другое: они живут не мечтами, а настоящим, привыкают к тому, что копить – бессмысленно, а брать в кредит то, что тебе хочется – удобно. Статистики подсчитали, что сегодня до 40% бытовой техники приобретается в кредит, появились по-настоящему кредитные пластиковые карточки…Если будут нормальные финансовые условия, то ипотека будет развиваться: поколение, которое не боится жить в долг, готово к активной жизни.Если на этот гамлетовский вопрос вы пока не можете ответить, а обстоятельства заставляют, можно применить простейший психологических ход: взять лист бумаги и разделить его ровно пополам: на одной половине написать все плюсы (для вас), а на другой – минусы кредита. Например, так::- Возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую, поскольку проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой (сейчас аренда средней однокомнатной квартиры стоит 450–500 долларов в месяц, двухкомнатной квартиры – 600–700 долларов в месяц);- Выгодное вложение средств, поскольку цены на недвижимость постоянно растут;- Кредит дается на длительный срок, размер ежемесячных платежей (проверьте договор!) не должен изменяться ни в связи с инфляцией, ни в случае повышения рыночной стоимости квартиры;- Получение налоговой льготы на весь срок ипотеки;- Если вы вдруг не сможете платить за кредит, не забывайте – у вас есть страховка;- Юридическую чистоту квартиры проверяет банковская служба безопасности;- Квартира застрахована на случай наводнения, пожара и т. д.;- Возможность улучшить свои жилищные условия в достаточно короткий срок.:- Квартира, пока вы не выплатите весь долг, принадлежит банку, с ней нельзя совершать никаких сделок;- Ипотечные кредиты не дают на покупку жилья в домах, идущих под снос, «хрущевок» и квартир, которые чем-то не понравятся банку;- Не все продавцы квартир на вторичном рынке жилья соглашаются на продажу через ипотеку;- Долгий сбор документов, дополнительные траты времени (или денег, если пользоваться услугами ипотечного брокера) на то, чтобы подобрать устраивающую вас программу ипотечного кредитования;- Квартира в итоге будет стоить дороже в 1,5–2 раза;- Подумайте, от чего вам и вашей семье придется отказаться или на что решиться, чтобы отдавать ежемесячно от трети до половины дохода в счет погашения долга;- Сможете ли вы хорошо себя чувствовать в течение нескольких десятилетий должником?Ипотечный кредит можно вообще не брать. А взять кредит… потребительский. Он получается дороже с точки зрения годовой процентной ставки (от 11% годовых в валюте или от 15% в рублях), а срок возврата существенно меньше – около 5 лет. Но беря потребительский кредит, можно сэкономить на страховке, оценке квартиры, а также налогах – при ипотечном кредите заемщик обязан показать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры, что невыгодно продавцу, и за него налоги, как правило, платит покупатель. При потребительском кредитовании банк не требует договора купли-продажи, а значит, в нем может быть написана (если рискнете) любая сумма. Кроме того, при потребительском кредите банк не диктует заемщику требования к покупаемой недвижимости, а также условия выдачи и закладки денег. И главное – не нужен первоначальный взнос для покупки квартиры. Если сумма потребительского кредита небольшая, то банк может даже не потребовать залога, а ограничиться только поручителями. Если сумма больше 25–30 тысяч долларов, то в качестве залога банк может рассмотреть автомобиль, драгоценности, тот же антиквариат, недвижимость – старую дачу например.[b]СПРАВКА «ВМ»ИЗ ИСТОРИИ ВОПРОСА[/b][i]Термин «ипотека» возник в начале VI века до н. э. в Древней Греции. Обозначал он тогда ответственность должника перед кредитором своими земельными владениями, то есть на границе принадлежавшей заемщику земли ставился столб с надписью о том, что земля – обеспечение претензии кредитора.На этом столбе (от греческого «Hypotheka» – подставка, подпорка) отмечались долги собственника земли. Во II веке нашей эры в Римской империи было разработано первое законодательство для ипотечных банков ( в империи также были другие кредитные учреждения – прообразы современных сберкасс и сберегательных ассоциаций). Чуть позже стали создаваться и специальные фонды, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых для малообеспеченных римлян – вдов и сирот.В России первые кредитные учреждения были созданы в 1754 году, они под залог имений кредитовали дворянство и купечество. В начале 1870-х годов в России работало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Например, «Государственный крестьянский поземельный банк», основанный в 1882 году, ссужал деньги крестьянам для покупки помещичьей земли. Ссуды выдавались сроком до 35 лет в объеме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, процентная ставка составляла 7,5–8,5% годовых. «Государственный дворянский земельный банк», основанный в 1885 году, выдавал деньги дворянам на условиях куда лучше крестьянских – ипотечная ссуда была сроком на 66 лет, а ее размер мог составить и 100% стоимости покупки, которая, правда, оставалась в залоге у банка.К 1917 году ссудно-сберегательные товарищества представляли интересы более 8 миллионов человек.[/i][b]СПРАВКА «ВМ»А КАК ЭТО ДЕЛАЕТСЯ У НИХ?[/b]- В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес занимают стройсберкассы (ССК). Вкладчик ССК в течение определенного времени (5–6 лет) ежемесячно делает вклады на установленную в контракте сумму, на которую начисляются проценты, а по итогам года от государства человек получает премию и налоговые льготы. То есть заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке (в среднем на 5% ниже рыночной) на срок до 12 лет.- В США ипотечный рынок почти полностью контролирует государство. Доля ипотечных облигаций, эмитированных 3 государственными корпорациями, составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка – первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает новый ипотечный кредит. Ставка по 30-летнему ипотечному кредиту составляет в среднем 5–6%, по 15-летнему – 4,75%.- В Великобритании ипотечные ставки определяются Государственным банком, они постоянно снижаются и достигли в прошлом году 3,5% годовых. Кредит, как правило, берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога при покупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки.- В Чехии услугами стройсберкасс пользуется половина населения страны. Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяется ссуда под 3–5% годовых на срок 10–20 лет. На внесенные вклады начисляются по 2% годовых. Каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов.- В Испании ипотечный кредит банки предоставляют на 10–20 лет под 4–6% на половину стоимости жилья, в том числе и гражданам других стран. При этом продажа недвижимости осуществляется только с разрешения банка, а сдача в поднаем разрешена. Арендной платы многим хватает на оплату кредитов, налогов и коммунальных платежей.- В Израиле средний размер ипотечного кредита на 15 лет – 90 тысяч долларов. Это примерно 70% стоимости квартиры. Среднегодовая ставка по ипотечному кредиту 5,2%.- В Японии много вариантов решения ипотечных проблем. Имеются и специальные: например, для женщин годовая ипотечная ставка снижается при рождении каждого ребенка, и ее минимальная величина составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.