Трансформация девелопмента: уникальный облик жилья, умные сервисы и перспективы
Москва демонстрирует высокие темпы ввода недвижимости. Только за восемь месяцев текущего года в городе сдано свыше 2,6 миллиона квадратных метров жилья. Такие данные приводит Росстат.
Современное жилье в городе строят, несмотря на экономическую турбулентность в мире и постоянные вызовы. Как реагирует на них девелопмент и какие тенденции могут быть интересны на строительном рынке зарубежных стран — эти и другие вопросы обсудили на международной конференции «Строительство и девелопмент: ценности, стратегии, тренды».
В фокусе внимания — опыт государств в градостроительной политике, перспективы развития девелопмента, подготовка квалифицированных кадров и поиск новых возможностей для мировых мегаполисов. Инициатором конференции стали сами участники рынка, в частности компания Capital Group, опыт которой насчитывает более 30 лет, а в ее портфеле — крупные знаковые проекты в Москве.
Россия и Китай: что поможет решить жилищный вопрос
Качественная трансформация девелопмента связана с разными факторами: на рынок влияют внешние и внутренние условия. Ко вторым как раз относятся изменения спроса и требований покупателя. В условиях отмены льготной ипотеки девелоперы совместно с банками адаптируют кредитные программы, исходя из потребностей и задач покупателя. С каждым клиентом ведется индивидуальная работа, чтобы предложить оптимальные условия покупки. При этом для покупателей жилья в премиум-секторе и элитном сегменте отмена льготных программ не столь чувствительна, как для комфорт- и бизнес-класса.
— Столица по-прежнему остается одним из наиболее привлекательных городов России с точки зрения инвестиций в недвижимость различных классов, а уровень качества и стандартов девелопмента здесь существенно вырос за последние 10 лет, — отметил директор девелоперского направления, член правления Capital Group Герман Тё, выступая на международной конференции.
Интересен и опыт Китая в этих вопросах. В Поднебесной рынок жилья занимает существенную долю всего сектора недвижимости и во многом зависит от ипотечных ставок. Импульсом для развития этого сегмента стал пересмотр кредитной политики.
— Постепенная отмена ограничений на покупку и других мер эффективно сбалансировала отношения между спросом и предложением, сдерживала чрезмерный рост цен на жилье и способствовала стабильному и здоровому развитию рынка недвижимости, — отметил директор юридической фирмы «Пекин Сюй», арбитр Китайской международной экономической и торговой арбитражной комиссии, Пекинской арбитражной комиссии и Шэньчжэньского международного арбитражного центра Сюй Цзяньцзюнь.
То, как будет развиваться рынок жилья в Китае, еще предстоит оценить — новшества ввели в этом году. Подобные перемены стали, по мнению экспертов, еще одним важным шагом на пути трансформации девелопмента в этой части мира.
Но не только новые инструменты активизации спроса важны для лидеров строительной отрасли. Акцент сегодня сделан на переменах, которые диктует сам потребитель. В частности, изменился подход к владению недвижимостью. К примеру, по словам коммерческого директора, члена правления Capital Group Петра Исаева, пока современная молодежь предпочитает чаще арендовать жилье, нежели задумываться о собственности. Владение ею — это ответственность, в том числе и налоговая.
— Во многих странах мира, как мы знаем, владение недвижимостью с точки зрения налогов — это ультрадорогое удовольствие, которое не каждый может себе позволить, — отметил Петр Исаев и добавил, что в России, в отличие от большинства западных стран, граждане все же стремятся иметь собственность.
Подтверждение тому и цифры: порядка 70 процентов населения имеют долю или являются собственниками какого-либо жилья. Похожие цифры демонстрирует и Китай. В Поднебесной доля домовладений достигает 80 процентов. В обеих странах налоговая политика достаточно лояльна к собственникам.
Ставка на «цифру» и «зеленое строительство»
Есть и другие задачи, которые решают девелоперы в современных условиях. Так, Хамид Реза, заместитель мэра по международным вопросам в Тегеранском муниципалитете, генеральный секретарь Азиатского форума мэров назвал следующие проблемы: загрязнение окружающей среды, постоянно растущее потребление ресурсов, внедрение цифровых сервисов в городах.
— Будущее лежит в разработке умных городов, когда мы работаем с большими массивами данных, искусственным интеллектом, интернетом вещей. Умный город может оптимизировать все, начиная от транспортных потоков до потребления. Азиатские проекты, Сеул, Дубай, Джакарта показывают нам, как умные города могут взаимодействовать со своей средой, — сказал Хамид Реза, подчеркнув, что и Москва сегодня в числе умных городов.
Девелоперам приходится держать руку на пульсе, моментально реагируя на городские и потребительские перемены. Учитывать при этом нужно и стратегические планы на будущее.
В этой связи эксперты все чаще говорят о внедрении инноваций, цифровых и умных технологий для жизни в мегаполисе.
— В Москве в настоящий момент успешно применяется и пилотируется множество инновационных решений, в том числе цифровая среда общих данных, которая позволяет эффективно организовать строительный процесс. Также мы активно внедряем машинное обучение и машинное зрение для обработки массивов данных, связанных со строительством и принятием управленческих решений, — подтверждает сложившуюся тенденцию председатель Мосгосстройнадзора Антон Слободчиков.
Продолжая эту линию, Герман Тё перечислил те действия, которые сегодня предпринимают девелоперы, чтобы вывести на рынок уникальные проекты, соответствующие статусу Москвы как одного из умных мировых мегаполисов.
— Сейчас, чтобы согласовать какой-то проект, нужно не просто представить архитектурную концепцию и утвердить те или иные показатели по квадратным метрам, а нужно произвести и предоставить расчеты нагрузки на инженерные, социальные и транспортные сети, а также посмотреть, как здание впишется в культурную и коммерческую среду той или иной локации. Тем более уже существует цифровой двойник города, который как раз позволяет комплексно рассматривать все необходимые факторы. Благодаря этому можно создавать районы и застройки, которые полностью соответствуют нуждам города и его жителей, — сказал Герман Тё.
И здесь важную роль играют архитекторы, которые помогают формировать облик города, мегаполиса будущего. Именно они должны учесть реальные потребности будущих новоселов, внедрить инновационные решения, создать функциональные пространства и в целом сбалансировать застройку, добавив ей новой философии и стимула для развития.
— Для архитекторов это — сверхцель, — отметил Михаил Хвесько, директор по реализации масштабных проектов и член правления Capital Group. — Типовая застройка ушла в прошлое, и Москва сегодня формируется уникальными проектами с использованием трехмерных моделей высочайшей детализации, поиском новых идей и соблюдением баланса между коммерческим, городскими и общественными пространствами.
Лучшие кадры
Безусловно, любой проект не может быть реализован без высококвалифицированных кадров. Сегодня компании конкурируют за привлечение лучших сотрудников. Борьба за ценные кадры идет и между городами и даже странами. Готовить специалистов для отрасли обязаны, по мнению экспертов, не только вузы, но и крупные девелоперы. В Capital Group ведется работа с ключевыми вузами и студентами, успешно работает на протяжении уже пяти лет собственная программа — Capital University.
Как рассказал директор Института экономики, управления и коммуникаций в сфере строительства и недвижимости НИУ МГСУ, кандидат экономических наук Александр Орлов, ряд программ подготовки специалистов, в том числе для сферы девелопмента, сформирован на основе конкретных запросов отраслевых органов власти и бизнеса и поэтому демонстрирует свою эффективность.
Эксперты отметили, что решением кадровых и других вопросов могло бы стать более тесное сотрудничество между образовательными, строительными организациями и городскими властями на международном уровне.
— Я хотела бы подчеркнуть, что в области капитала, кадров, обмена информацией мы могли бы взаимно дополнять друг друга. Рынок недвижимости является очень перспективным для такого рода взаимодействия, — заключила доктор Лу.
Соответствующие проекты могут стать еще одним стимулом для развития рынка и обмена лучшими практиками между странами.