Ставка на квадраты: почему квартиры сегодня могут только сберегать, но не приумножать капитал

Порядка 81 процента россиян, покупающих квартиры в ипотеку, решают жилищный вопрос. Остальные — используют недвижимость как инвестицию, об этом говорят результаты исследования одной из российских аналитических и консалтинговых компаний.

«Вечерняя Москва» узнала у экспертов, какой доход сегодня может принести квартира и ее сдача в аренду.

Еще лет пять-семь назад покупка квартиры считалась чуть ли не самым простым способом приумножить свой капитал. Цены активно росли, ипотека была дешевой, а слово «инвестиция» в сфере жилья понимали почти все: купил, подождал несколько лет — продал дороже. Но сегодня картина совсем иная.

Соревнуется с инфляцией

Насколько вообще выгодно сегодня покупать квартиру ради аренды или перепродажи? На ответ влияют несколько факторов.

По словам инвестиционного советника в реестре Банка России, руководителя департамента премиум- и элитной недвижимости одного из российских торговых домов Сергея Варфоломеева, прибыль от долгосрочной аренды иногда может покрывать инфляцию, не более того.

Например: купили вы квартиру за 10 миллионов рублей и сдаете ее на долгий срок. В Москве или Петербурге вы будете получать с нее примерно 400–450 тысяч рублей в год — это 4–4,5 процента от стоимости. В регионах доход чуть выше: 6–8 процентов, то есть 600–800 тысяч в год с тех же 10 миллионов.

Ведь там на эти деньги можно купить квартиру больше, чем в столицах, и сдавать дороже.

— Если сдавать посуточно, можно заработать больше — до 8–12 процентов (800 тысяч — 1,2 миллиона в год. — «ВМ»), но только в удачных местах. И это уже не «пассивный доход», когда вы просто получаете деньги и ничего не делаете. Это полноценная работа: нужно постоянно искать жильцов, убирать, менять белье, ремонтировать сломавшееся, платить за коммуналку в периоды простоя и следить за изменениями в законодательстве, — отмечает эксперт.

В таком случае высокий процент становится платой за потраченное личное время и нервы. Но самое обидное: все эти цифры — до вычета налогов и прочих сопутствующих расходов.

При тех же условиях вклад в банке может принести в среднем от 11 до 14 процентов годовых. Ощутимая разница, особенно учитывая тот факт, что делать с этим вкладом ничего не нужно.

Однако недвижимость, помимо дохода от аренды, дает еще прирост капитала за счет роста стоимости самого объекта. Но и здесь темпы в последнее время замедлились.

По словам Сергея Варфоломеева, в 2020–2023 годах цены в столицах росли на 15–20 процентов в год, но в 2025-м прирост уже снизился до 5–9 процентов, что уже ближе к уровню инфляции. А прогнозы роста на ближайшие два года — около 4 процентов в хороших локациях с удобной транспортной доступностью.

— В сумме с арендного дохода и умеренной переоценки можно получить прибыли на 7–10 процентов. Но из-за вычета налогов, ремонта помещения, коммуналки и простоев чистая прибыль будет заметно ниже, — отмечает эксперт.

Кроме того, капитал оказывается «замороженным» на годы, в отличие от депозитов, вкладов или облигаций. Быстро вывести деньги не выйдет: нужно будет сперва найти покупателя и продать квартиру.

Так что если ваша цель — сохранить деньги от инфляции и валютных колебаний, квартира может подойти. И то в основном при условии покупки недвижимости без ипотеки. Если жилье вышло сильно дороже из-за процентов, отданных банку, окупаться оно будет очень и очень долго.

А если вы надеетесь на быструю прибыль, лучше посмотреть в сторону других инструментов.

Выходит из серой зоны

Кстати, за последние годы рынок стал заметно более цивилизованным. Большинство собственников заключают договоры аренды хотя бы для того, чтобы защитить себя в спорных ситуациях.

— При этом нельзя сказать, что все арендодатели полностью декларируют доход и платят налоги. В массовом сегменте часть рынка по-прежнему работает неофициально, — рассказывает Дан Саркисян. — А вот в бизнес- и премиальном сегментах чаще используются официальные договоры, безналичные расчеты и прозрачные схемы. Это связано как с более высокими суммами, так и с требованиями самих арендаторов.

В целом тренд последних лет очевиден: рынок постепенно выходит из серой зоны, а официальная сдача жилья становится нормой для все большего числа собственников. Чем выше сегмент недвижимости, тем чаще они предпочитают работать официально, поскольку риски и суммы там существенно выше.

Зависит от целей

Для арендного бизнеса люди в основном покупают квартиры в комфорт- или бизнес-классе.

— Именно там обычно удается найти баланс между стоимостью жилья и доходом от аренды, — отмечает брокер по недвижимости Дан Саркисян. — Премиальную недвижимость тоже иногда покупают под сдачу, но таких сделок значительно меньше.

Причина простая: для покупки такого объекта недвижимости требуется гораздо больший бюджет. Но при этом в процентном соотношении доходность у таких объектов зачастую оказывается ниже, чем в массовом сегменте. Так что дорогие пентхаусы и элитные апартаменты покупают чаще для собственного статуса, а не для обеспечения стабильного денежного потока.

В зависимости от средств, которыми располагает человек, и его горизонта планирования для аренды можно приобрести как готовую вторичку или новостройку с отделкой, так и объект на этапе котлована. Первый вариант обеспечит быстрым доходом, а второй позволит сэкономить на старте и дополнительно нажиться на росте стоимости к моменту сдачи дома.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

В рамках нового городского проекта «Московские кварталы» за 2025 год в столице было продано свыше 180 тысяч квадратных метров жилья. На продажу было выставлено более 5000 квартир в более чем 80 жилых комплексах города. При этом 61 процент всех купленных квартир по проекту в 2025 году были приобретены на ипотечные средства.