Новая схема «Долиной» на рынке недвижимости: риски покупателя и способы защиты

На рынке вторичного жилья появилась модификация «схемы Долиной», предупреждают эксперты. Покупателям предлагается быстро приобрести недвижимость, которую продавец купил у банкрота, однако суд может признать сделку недействительной и вернуть жилье в конкурсную массу. Возможно ли защититься от этой схемы, разбиралась «Вечерняя Москва».

Как работает новая схема

• Сначала недвижимость продают посреднику, который вскоре ее перепродает. Он объясняет свое решение «инвестиционными целями».
• Затем после банкротства первого собственника финансовый управляющий может оспорить первоначальную сделку и потребовать вернуть жилье для расчетов с кредиторами.
• При этом добросовестность последнего покупателя недвижимости оценивают отдельно: учитываются реальная оплата, обстоятельства сделки и отсутствие связи с прежними владельцами.
• В итоге суд может признать сделку недействительной и вернуть жилье в конкурсную массу.

— Новая схема не так далеко «ушла» от старой версии: были прецеденты, когда недобросовестные продавцы оставляли реализованную квартиру за собой как единственное жилье, а потом проходили процедуру банкротства и пытались отсудить недвижимость, — рассказал в беседе с «Вечерней Москвой» юрист Дмитрий Кваша. — В описанной схеме сначала происходит реализация квартиры, будущий банкрот получает деньги и затем начинает процедуру банкротства. Соответственно, все совершенные им сделки за последние три года могут быть оспорены.

По его словам, покупателя могут признать недобросовестным, если:

• он предполагал/знал, что продавец может уйти в процедуру банкротства;
• либо же если сделка была проведена по цене гораздо ниже оценочной рыночной стоимости (более чем на 20 процентов).

— Предполагается, что такая цена должна насторожить покупателя. Если сделка была проведена в таких условиях, ее могут оспорить, а квартиру вернуть в конкурсную массу для дальнейшей реализации и расчета с кредиторами. Но если такое жилье является единственным, то его могут даже вернуть банкроту, — сообщил юрист.

При этом для самого банкрота появляется иной риск — его могут привлечь к уголовной ответственности, если удастся доказать, что он целенаправленно продал свою квартиру, вывел деньги и тут же начал процедуру банкротства.

— Если ему вернут квартиру, то он должен вернуть деньги по сделке. Но он может сказать, что уже их потратил. Суды сейчас относятся к этому достаточно строго: они проверяют, куда банкрот мог спрятать полученные средства. Очень часто банкротов не освобождают от ответственности и не списывают им долги, если они не могут доказать, что действительно потратили деньги на какие-либо жизненные нужды, например на лечение родственника, — отметил юрист.

Как обезопасить себя

Чтобы обезопасить себя, собеседник «ВМ» посоветовал:

• оценивать кредитную историю продавца;
• проводить сделку официально по банковским счетам;
• брать с продавца заверение и гарантию, что он не собирается проходить процедуру банкротства.

— Последняя мера, конечно, не является 100-процентной гарантией безопасности, но тем не менее такая бумага от продавца должна быть. Покупатель проявит таким образом свою осмотрительность, и если все же начнутся судебные тяжбы, то у него будет больше шансов доказать свою добросовестность, — заверил Кваша.

Также стоит сохранить скриншоты с объявлением о продаже, если оно было размещено на какой-либо онлайн-площадке. Обосновать низкую стоимость можно неудачным месторасположением, плохим районом для жизни, состоянием, требующим ремонта, и так далее. К тому же у людей могут быть разные жизненные ситуации, вынуждающие их продать недвижимость спешно и по цене ниже рыночной, чтобы быстрее получить деньги.

— Максимум, что можно рекомендовать покупателю в таких ситуациях, — собирать доказательства своей добросовестности и осмотрительности, а также того, что запрашивали у продавца необходимые документы (например кредитную историю, чтобы убедиться, что он не находится в предбанкротном состоянии) и перевели свои деньги по сделке на счет продавца, — заключил юрист.

Эксперты также рекомендуют пострадавшим от новой схемы сохранять договор, банковские документы, акт передачи, объявление о продаже и переписку с продавцом. Кроме того, с участниками спора о недвижимости предлагают обсудить возможность сохранить квартиру или получить возмещение.

После резонансного дела певицы Ларисы Долиной, которая сначала продала свою квартиру в центре Москвы, а затем потребовала аннулировать сделку, обвинив во всем телефонных мошенников, в Сети стали говорить о «схеме Долиной». Что это за явление и как оно изменило рынок недвижимости, выясняла «Вечерняя Москва».