Роман Антощенков: Идет создание цивилизованного рынка для потребителей
С 1 июля вступили в силу поправки в законодательство, по которым застройщики переходят на новую модель проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Как новая система позволит защитить права покупателей недвижимости, как идет адаптации к новым условиям и какое участие в этой работе принимают банки в интервью «Вечерней Москве» рассказал заместитель руководителя Дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» Департамента по работе с клиентами рыночных отраслей – вице-президент ВТБ Роман Антощенков.
Расскажите об основных принципах работы, которая предусматривает использование эскроу-счетов? На что особенно важно обратить внимание?
Основная цель нового закона – защитить права покупателей квартир. По «старой схеме» дольщики, приобретая квартиру, отдавали деньги застройщику. По новым же правилам дольщики кладут деньги в банк на эскроу-счета. Такая схема дает гарантию: ведь раньше, приобретая жилье, дольщик мог ориентироваться только на громкое имя застройщика. Прогнозировать же риски, связанные с проектом, всегда достаточно сложно. Отсюда и возникали обманутые дольщики. Новый же закон такие случаи исключает.
Согласно правилам, банк предоставляет застройщику проектное финансирование. Мы проводим анализ, оцениваем все риски. И только после того, как жилье построено, квартиры переданы покупателям, застройщик получает деньги от банка, которые находятся на эскроу-счетах.
Если же проект по строительству жилья, к примеру, приостановлен, то спустя время дольщик сможет прийти в банк и забрать деньги. Таким образом, банк берет на себя все существующие риски - идет создание цивилизованного рынка для потребителей.
Есть ли проекты, которые могут не переходить на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов?
Такие проекты есть и сейчас их большинство. Законодательная реформа не может пройти за один день. Все-таки это очень серьезная трансформация рынка, требуется адаптация к новым условиям, как банкам, так и застройщикам. Поэтому многие, запущенные ранее проекты, будут завершаться по прежним правилам. Они будут реализованы в течение 2-3 лет. Для таких проектов определены критерии работы. В частности, учитывается строительная готовность объектов и объемы продаж.
Как банки вовлечены в работу с застройщиками, не переходящими на эскроу-счета?
Еще в июле прошлого года для застройщиков было введено требование – открыть специальный счет в банке. Целевое расходование средств с этого счета, согласно закону, контролирует банк. Такая схема позволяет снизить различные риски.
Отмечу, что при проектном финансировании контроль за расходованием средств ведется более жестко.
Расскажите об основных продуктах банка для застройщиков?
Основной продукт так и называется – проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Это самый распространенный продукт базового регулирования, когда застройщик для строительства жилья приходит в банк за получением проектного кредита. Оценив все риски, мы принимаем решение – выдать деньги или нет.
Приходится ли банкам платить за оставленные средства на эскроу-счетах?
Да, это не бесплатно. Банк отчисляет обязательные суммы в Фонд обязательного резервирования и Агентство страхования вкладов. Это связано с тем, что средства, которые дольщики кладут в банк, застрахованы. Кроме того, существует еще ряд операционных расходов.
Какие ставки по кредитам действуют для застройщиков, которые работают по схеме с эскроу-счетами?
Ставка по кредиту для застройщика зависит от общей суммы денег, которую покупатели разместили на эскроу-счетах в банке. Чем больше средств на счетах, тем ниже ставка. Есть базовые показатели. К примеру, если сумма кредита, предоставленного застройщиком полностью обеспечена деньгами, то ставка по кредиту может составить порядка пяти процентов. Но все зависит от конкретного проекта.
Что нужно для того, чтобы открыть эскроу-счет в банке?
Эскроу-счет в банке открывает не застройщик, а покупатель. Процедура простая: потребуется паспорт и договор долевого участия. Открыть счет можно в наших офисах, Процедура не займет много времени. После открытия счета и регистрации договора долевого участия, деньги поступают на счет эскроу-счет.
Как в целом введение новых правил с использованием эскроу-счетов повлияет на рынок недвижимости?
Введение эскроу-счетов, в первую очередь, оценят покупатели квартир. Их деньги находятся под защитой банка. В свою очередь, меняется ситуация для банков – теперь они, а не дольщики напрямую занимаются финансированием застройщиков. По сути, создается новый тренд. А вот для застройщиков процедура строительства в связи с переходом на проектное финансирование усложняется. Что касается роста цен на рынке жилья, то дать прогноз сложно. Все-таки на это влияет множество факторов. И все-таки в связи с плавным переходом на проектное финансирование мы не ожидаем резких скачков цен на квартиры.