Достроит лишь Москва: почему регионы не всегда могут завершить проблемные долгострои
Получить жилье после многолетнего ожидания — большое счастье для каждого обманутого дольщика. Однако осуществится оно не у всех. Максимальный шанс у тех, кто в свое время неудачно вложился в московскую недвижимость. А вот пострадавших граждан из других регионов в последнее время активно нацеливают не на квадратные метры, а на денежные компенсации. Но предпочтителен ли такой вариант для самих дольщиков?
Почему квартиры приоритетнее денег
В Едином реестре проблемных объектов по всей России числится более 2,6 тысячи долгостроев, суммарная жилая площадь которых составляет почти 15,6 миллиона квадратных метров. У 77 процентов из них шансы быть достроенными первоначальными застройщиками крайне невелики: в отношении этих компаний введена процедура банкротства, а обманутых дольщиков там около 146 тысяч. В оставшихся 23 процентах ситуация лучше. Да, там имеется задержка сроков ввода в эксплуатацию и выдачи ключей более чем на шесть месяцев, однако в большинстве случаев застройщики могут снять эту проблему самостоятельно.
Дольщики хоть задержкой и недовольны, но подождать готовы. Логика тут простая. Даже если есть возможность расторгнуть договор долевого участия и забрать деньги, приобрести другую квартиру на ту же сумму будет сложно — за время строительства цены на жилье выросли. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, где аккумулируются сведения обо всех российских новостройках, только с начала 2021 года новостройки по стране в среднем подорожали почти на 30 процентов. А строятся дома, как правило, два–три года, плюс время задержки ввода в эксплуатацию, так что денежная разница будет еще значительнее. Особенно у тех долгостроев, чьи застройщики находятся в процессе банкротства, где строительные простои могут исчисляться не то что годами, а превышать десятилетие.
Почему большинство российских обманутых дольщиков не смогут получить жилье
Ситуации, конечно, бывают разные, и иметь выбор (забрать деньги или дождаться жилья) было бы неплохо. Такие варианты есть у дольщиков тех объектов, в достройке которых участвует Федеральный фонд дольщиков, в свое время специально созданный для решения проблемы с долгостроями. К слову, речь не обо всех имеющихся в Реестре проблемных объектах долгостроях, а лишь об их части. Дело в том, что финансово участвовать в решении проблемы обманутых дольщиков совместно с Федеральным фондом должны и региональные власти, а в местных бюджетах не всегда есть такая возможность.
Но есть нюансы. Решение достраивать ли конкретный дом или же выплачивать компенсации принимают не только и не столько сами дольщики, сколько Федеральный фонд. По информации, озвученной в ноябре на расширенном заседании комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, в первом полугодии нынешнего года по 30 процентам объектов, взятых Федеральным фондом обманутых дольщиков в работу, принято решение не завершать строительство, а ограничиться денежными компенсациями.
В дальнейшем эта доля будет лишь нарастать. Связано это с тем, что стоимость строительства увеличивается, и достройка уже не укладывается в тот лимит бюджетных средств, что выделен на эти цели. Таким образом в реальности никакого выбора у дольщиков не остается, приходится довольствоваться тем, что предлагают. Если вообще предлагают, конечно.
Почему Москва пошла своим путем и стройки завершает
Изо всех российских регионов особая ситуация лишь в Москве. На стратегию Федерального фонда она не ориентируется, потому что изначально не планировала пользоваться федеральными деньгами для решения проблемы своих обманутых дольщиков (а в Москве они сейчас примерно в 30 жилых долгостроях). Вместо этого столичные проблемные объекты достраиваются либо непосредственно из городского бюджета (и это беспрецедентное для России в целом решение, которое было принято мэром Москвы Сергеем Собяниным), либо опосредованно, через Московский фонд защиты прав дольщиков.
В отличие от других региональных фондов, которые работают в одной связке с Федеральным фондом дольщиков, Московский фонд от него финансово независим и действует по своим правилам. В частности, согласно уставу Московского фонда защиты дольщиков, проблема обманутых дольщиков считается решенной лишь тогда, когда они получают квартиры. То есть речь в любом случае идет о достройке долгостроев.
Как уточняют в Москомстройинвесте, по такому принципу Московский фонд сейчас работает над ЖК «Академ Палас», ЖК «Малыгина, 12», ЖК «Воскресенское», ЖК «Легенда» и другими, где он взял на себя функции нового застройщика. Точно так же достраиваются и те проблемные объекты, которые финансируются напрямую из бюджета города Москвы: например, ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк» и ЖК «Марушино». Тот же принцип действует и в том случае, если для решения проблем обманутых дольщиков столичные власти находят нового инвестора. Например, для достройки трех проблемных комплексов, расположенных в Новой Москве (ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Марьино град» и ЖК «Спорт Таун») в качестве технического заказчика была привлечена компания Capital group. И к декабрю 2021 года все три долгостроя уже полностью введены в эксплуатацию.
Есть у Москвы стратегия и на тот случай, если, например, в силу плохого технического состояния полуготовых домов достроить их невозможно или их строительство даже не начиналось, но сейчас есть юридические споры по земельным участкам и прочие труднорешаемые проблемы. Тогда вместо них, поясняют в Москомстройинвесте, возводятся компенсационные дома. Например, таким способом решаются проблемы обманутых дольщиков ЖК «Мегаполис». Компенсационные дома также строятся в Зеленограде и в поселении Рязановском в Новой Москве. Имеется, наконец, и третий путь: если пострадавших граждан в проблемном объекте немного, им могут выделить квартиры из жилого фонда города Москвы.
Но каким бы путем вопрос обманутых дольщиков не решался, в Москве он завершается лишь одним: получением жилья. И это правильно, ведь большинство вкладывались в новостройки именно затем, чтобы дождаться новеньких квартир. Поэтому получить в свою собственность недвижимость, пусть и с большой задержкой сроков, — это лучший вариант для большинства обманутых дольщиков. Но он, похоже, скоро будет доступен лишь в Москве.