Покупать недвижимость лучше через два-три года: цены достигнут дна

В эфире телевидения «ВМ» прошел круглый стол на тему «Можно ли сегодня рассматривать покупку недвижимости как инвестицию».

— Цены на жилье в Москве и области падают с 2014 года, — рассказывает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. — Причем падают довольно существенно: примерно на 10 процентов в год. Кто-то считает, что мы достигли дна, но я убежден, что падение продолжится. Покупать квартиру в качестве инвестиционного инструмента сегодня нелогично.

Юлия Динер, руководитель офисов «Щелковское» и «Проспект Мира» департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», не согласна.

— Да, цены упали и даже, возможно, продолжат падение. Но рынок не встал: люди продолжают покупать и продавать квартиры, — пояснила эксперт. — Все зависит от цели сделки. Если вы хотите в квартире жить, то покупка сейчас очень кстати. Можно, конечно, ждать дальнейшего снижения. Но если вы снимаете, то заплатите хозяину жилья за пару лет минимум 700 тысяч рублей. И вместо того чтобы жить в своей квартире и обустраивать ее, будете жить в чужой. Часто — не самой благоустроенной и удобной. Поэтому, мне кажется, купить сейчас — это уместно и правильно. Особенно если учесть, что снизилась не только цена жилья, но и процент по ипотеке. Сейчас он самый низкий за всю историю России.

Большинство экспертов, между тем, уверены, что деньги куда выгоднее положить в банк на депозит.

— Зачем гадать, давайте просто посчитаем, — рассуждает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Татьяна Школьная. — Допустим, вы решили купить на вторичном рынке однокомнатную квартиру с целью сдачи в аренду. В пять миллионов рублей вполне можно уложиться. Сдаете вы ее за 30 тысяч рублей в месяц. В год — 360 тысяч. Вычтите из этой суммы плату за коммуналку, капремонт, ежегодно растущий налог на недвижимость и налог в размере 13 процентов, который вы по закону обязаны уплатить с полученной суммы. Прибавьте расходы на текущий ремонт: ведь не жильцы же его делают. Вот и получится, что доходность составит 4–5 процентов годовых в год. Причем чтобы даже ее получить, вам будет необходимо потрудиться. Найти адекватных и платежеспособных жильцов, следить за порядком в квартире, содержать ее. Ну, например, жильцы звонят и говорят, что протекает батарея. Кто обязан решить проблему? Конечно, вы, владелец. Иными словами, сдача в аренду это тоже работа.

При этом, как добавляет эксперт, положив те же деньги в банк, вы получите доходность в 7–8 процентов минимум. А забот — никаких совершенно.

— Поэтому, вне всякого сомнения, банковский депозит намного выгоднее, — пояснила Татьяна Борисовна.

Григорий Полторак, руководитель компании БЕСТНедвижимость, считает, что действительно все зависит от цели инвестирования.

— Заработать на недвижимости сейчас трудно. Еще лет десять назад можно было купить квартиру на стадии котлована, а потом продать на 30–40 процентов дороже. Сейчас эта схема не работает. Да, цена готовой квартиры будет выше, но вы еще попробуйте ее продать. Рынок — перенасыщен. Сейчас не время продавца, а время покупателя. Условия диктует он.

Олег Репченко подтверждает:

— Если говорить о новостройках, то на рынке сейчас три миллиона квадратных метров недвижимости. А если брать еще и область, то уже 7,5 миллиона квадратных метров. Даже профессионалы-девелоперы, имеющие приличные рекламные бюджеты, не могут все это распродать. Вам как частному инвестору тоже будет очень непросто. Квартиры продаются не очень быстро, не очень дорого и далеко не во всех проектах. Слишком велико предложение.

Сергей Елин, руководитель аудиторско-консалтинговой группы АИП, считает, что любая инвестиция имеет как свои плюсы, так и минусы.

— Не надо думать, что отнеся деньги в банк, вы получите полную гарантию их сохранности. Вот сейчас проблемы с «Югрой» — не самым мелким игроком рынка. Где гарантия, что не закроется и ваш надежный, казалось бы, банк. Мне кажется, что нужен некий паритет. Если есть возможность, часть средств можно хранить в валюте, часть — в рублях, а что-то вложить в недвижимость. Например, купив за МКАД недорогую студию и сдавая ее в аренду. В общем, не надо складывать все яйца в одну корзину.

Олег Репченко, впрочем, уверен, что вкладываться в недвижимость нужно через два-три года, когда, по его мнению, цены достигнут дна. А пока хранить деньги на депозите.

— Или, как вариант, можно купить сейчас, но с 20–30-процентной скидкой, — считает эксперт. — Дело в том, что наиболее умные застройщики прекрасно понимают, что в ближайшие два-три года по тем ценам, которые есть сейчас, квартиры будут продаваться очень плохо. Потому что и рынок перенасыщен, и покупательская способность довольно низкая. И все это время им придется платить проценты банку, у которого они заняли денег под строительство. Но зачем это делать, если продать квартиры можно уже сейчас со скидкой? Зачем тянуть? В деньгах ты вряд ли выиграешь. Скорее даже проиграешь.

Григорий Полторак также посоветовал присмотреться ко вторичному рынку.

— Всегда можно найти квартиру, которая предлагается с хорошим дисконтом. Кто-то, например, остро нуждается в деньгах. Кто-то переезжает и уже подобрал вариант, который не может ждать. Жизнь многообразна, — рассуждает эксперт. — Единственное важное условие — наймите профессионального риелтора. Потому что дешевые варианты часто бывают юридически небезупречны. Любую квартиру нужно проверять, а уж дешевую — проверять особенно тщательно.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Однушка у метро— идеально

Ян Арт, вице-президент Ассоциации региональных банков России

Главное требование к инвестиции — безопасность. Вы должны быть на 100 процентов уверены, что не потеряете вложенные деньги.

Я сам банкир, но, уверяю вас, ни один банк такой уверенности вам дать не может. Мне, например, Сбербанк до сих пор 50 старых советских рублей должен. Поэтому покупка квартиры — очень хороший вариант инвестиции. Квартира никуда не денется. Она была, есть и будет. К тому же всегда можно рассчитать, какой доход она будет приносить(далее...).

Формат и ценник имеют значение

Олег Сорока, зампредкомиссии Мосгордумы по градострои­тельству, госсобственности и землеполь­зованию

Рынок недвижимости предлагает покупателям различные форматы жилья в разных ценовых категориях. Сказать, что на рынке продаж наблюдается провал, я не могу. Горожане продолжают приобретать квартиры. Каждый человек, семья могут найти для себя приемлемый вариант.

К тому же рынок подстраивается под интересы покупателей, учитывает их потребности. И если квартира, жилой объект, инфраструктура не соответствуют этим потребностям, то естественно, что жилье не будет продаваться или темпы будут низкими. Тогда девелоперам придется снижать ценник на квартиры(далее...).

Реновация для рынка— благо

Александр Хрусталев, Генеральный директор компании «НДВ недвижимость»

Начиная проект реновации московского жилья, городские власть уверены в том, что реновация благотворно скажется на стоимости жилья и рынке недвижимости столицы. Между тем есть и иные, скептические голоса.

Как скажется на ценах программа реновации? Пока — никак. Недавно Сергей Левкин, руководитель Департамента градостроительной политики, заявил, что в ближайшие 3–4 года Москва будет лишь переселять людей из старых пятиэтажек в новые, построенные за счет города, дома(далее...).

Есть скрытые угрозы

Михаил Чумалов, директор агентства «Белый город»

Программа реновации удивляет размахом. За 15 лет планируется переселить около миллиона человек, снести 5000 домов, утилизировать 53 млн тонн отходов.

Затем надо найти в каждом округе свободные площадки, построить на них 30–35 млн квадратных метров нового жилья, объекты социальной инфраструктуры, провести коммуникации... Для сравнения: за предыдущие 20 лет отселили чуть более полутора тысяч пятиэтажек. А строились московские хрущевки 35 лет(далее...).

Подписывайтесь на канал "Вечерней Москвы" в Telegram!