Эксперт: москвичи предпочитают судиться, а не платить ошибочный налог

Президент РФ Владимир Путин, обращаясь на днях к Федеральному Собранию, недвусмысленно выразил недовольство самой системой оценки недвижимости по кадастру. Три года назад на новый способ расчета имущественного сбора переходили как раз для того, чтобы приблизить стоимость домов, квартир и участков к рыночной, а в итоге она стала даже выше, чем была до реформы. Глава государства распорядился: исправить ситуацию в ближайшие месяцы.

Чего ждать москвичам, как не запутаться и где искать «узкие места», пока наказ президента воплощается в жизнь? На вопросы «ВМ» отвечает директор Института актуальной экономики Никита Исаев.

- Никита Олегович, что скажете про высказывание Владимира Путина о расчете налогов по кадастровой стоимости?

- Владимир Путин высказал сильное недовольство результатами расчетов налога на недвижимость. Пожалуй, это первый прецедент негативной оценки новой методики со стороны власти, да еще и на столь высоком уровне. Многие уже на себе ощутили, как выросли счета, получаемые от налоговой.

- Давайте разберемся, почему так произошло, и чем же именно недоволен президент?

- В 2015 году был принят закон, согласно которому налог на недвижимость начал исчисляться, исходя из кадастровой стоимости, а не из инвентаризационной. Сначала в пилотном режиме к этому нововведению подключились несколько регионов, а к 2020 году на расчет по кадастровой стоимости должны перейти абсолютно все регионы. Вроде бы разница только в одном слове, но и для людей, и для бизнеса это означает большие перемены.

Инвентаризационная стоимость, о которой теперь стараются не вспоминать, — это стоимость, которую устанавливает БТИ, и она основана на самых важных характеристиках недвижимости: площадь, наличие коммунальных удобств, возраст здания, стоимость стройматериалов. Такой вариант далек от реальности.

Кроме того, что инвентаризационная стоимость часто была в разы ниже рыночной, так еще не учитывались другие факторы, влияющие на конечную сумму. Так, инвентаризационная стоимость квартиры в «хрущевке» в центре города могла быть намного ниже инвентаризационной стоимости близкой по площади квартиры в новостройке, но расположенной в далеком спальном районе. В реальности же, соотношение цен на эти квартиры будет совсем иное: квартира в центре даже в старом доме будет дороже.

Чиновники решили исправить такую несправедливость и перевели расчет налога на кадастровую стоимость. По задумке законотворцев она должна быть максимально приближена к реальной рыночной оценке. Чтобы людей не пугать, сразу не стали вводить налог со всей кадастровой стоимости. В Москве, которая стала пилотным регионом, налог за 2015 год рассчитывался по 20 процентов от кадастровой стоимости, в 2016 по 40 процентов и так далее: счета с финальными расчётами люди увидят в 2020 году. И вот что из этого вышло: например, за "трешку" в панельном доме на юго-западной окраине Москвы площадью 74 квадратных метров в 2016 году пришел счет на оплату налога на сумму 3678 рублей, а в 2020 за эту же квартиру придется платить 18 390 рублей. Или вот еще: за квартиру в «сталинском» доме у метро "Фрунзенская" в 2020 году придется платить 46282 рубля вместо 9256 рублей в 2016 году.

- В чем вы видите причины таких нестыковок?

- Уже само это кратное повышение налогов для большинства людей крайне неприятно и чувствительно. Но есть еще один нюанс: оценка рыночной стоимости недвижимости далеко не всегда была определена верно. В спешке после принятия закона качество оценки сильно упало: привлекались частные оценщики, которые делали свою работу «для галочки»: есть какая-то оценка и ладно. В итоге нередки случаи, когда кадастровая стоимость оказывалась значительно выше рыночной. Особенно много проблем возникло с коммерческой недвижимостью, рыночную стоимость которой установить намного сложнее, чем для типовой квартиры. Так, в «Опоре России» насчитывают 15 различных вариантов проведения оценки кадастровой стоимости коммерческой земли и объектов, находящихся на них.

Иногда случаются просто ошибки оценки, например, деревянный дом может быть оценен, как кирпичный, иногда ошибки возникают из-за несовершенства методик оценки, а иногда просто из-за нежелания оценщиков тратить свое время. И все это приводит порой к поразительным результатам. Например, стоимость дома в Подмосковье площадью 150 «квадратов» была оценена в 1,6 миллиардов рублей, из-за чего владельцу пришел налог в 6,5 миллионов рублей, которые еще увеличатся в несколько раз к 2020 году. Непрофессионализм оценщиков, которых государство привлекло к работе, приводит к курьезным (только не для налогоплательщиков) случаям: особняк в центре Москвы оценен в 25 000 рублей за квадратный метр, а помещение в промзоне на окраине города в 150 000 руб за «квадрат». Подобное может случаться и с обычными квартирами.

- Что делать в таких случаях? О них, наверняка, мы еще услышим.

- Первым делом необходимо обратиться к независимым экспертам, которые имеют право проводить оценку недвижимости. Однако стоит иметь ввиду, что их услуги недешевы: в среднем от 10 тысяч рублей в зависимости от того, какой объект хотите оценить. И вот уже с этой оценкой можно обратиться в Росреестр в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости. Если же там не предприняли никаких мер, тогда прямая дорога в суд. Только нужно учитывать, что дело это не быстрое: судебный процесс может длиться 3 – 4 месяца, а судья наверняка назначит отдельную экспертизу недвижимости, за которую опять придётся заплатить истцу. Так что перед тем, как ввязываться в разбирательство, нужно хорошенько подумать, стоит ли игра свеч. Тем более, что в городах федерального значения переоценка недвижимости происходит раз в два года, и нет никаких гарантий, что после этого не придется снова бежать в суд.

- Случаи обращения в суд из-за ошибок в расчете налога на имущество часты в Москве?

- Судя по динамике обращений, очень многие считают, что судиться выгоднее, чем платить ошибочный налог. Если в 2016 году Росреестр рассмотрел 48,6 тысячи обращений, в 2017 году 54,7 тысячи обращений, то в январе 2018-го число обращений выросло в 2,5 раза относительно января 2017 года. Это только рассмотренные обращения, а спорных объектов в прошлом году насчитывалось более 103 тысяч. Не все люди сразу придали значение новой методике, не все знали, что оценку можно оспаривать в суде.

Еще одна существенная проблема, с которой людям приходится сталкиваться - некачественная работа судов. Если цена недвижимости завышена не более, чем на 20 – 30 процентов, то суды часто отказывают в пересмотре. Плюс ко всему муниципальные власти не могут в суде защищать людей, живущих и работающих у них. По закону, муниципальные власти имеют право оспаривать в суде только заниженную, но не завышенную оценку.

Люди попадают в такую ситуацию, что им повысили налоги за счет перехода с инвентаризационной на кадастровую стоимость, которая, в свою очередь, оказывается неадекватной из-за ошибочной оценки.

Расходы же по исправлению ошибок ложатся на пострадавших, а результат не гарантирован. Многим проще смириться с неправомерными поборами. Реакция Путина в таких условиях совершенно понятна: запускать такой беспредел ни в коем случае нельзя.

Вопрос только в том, сделают ли чиновники правильные выводы.

- Что, думаете, нужно делать, чтобы исправить ситуацию?

- Необходимо законодательно ограничить максимальное возможное отклонение кадастровой стоимости от реальной рыночной оценки в 5 процентов (небольшая погрешность всегда может быть), разрешить муниципалитетам оспаривать завышенную стоимость, и переложить расходы на независимую оценку на Росреестр в случае признания правоты истца. С такими условиями и ошибок меньше станет.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Московский доход от аренды квартир вырос на 20 процентов

Рынок аренды жилья выводят из тени