Инвесторы учатся работать по столичным правилам

В Москве решено создать новое объединение инвесторов. О его целях и о сегодняшнем диалоге с бизнесом «Вечерней Москве» рассказал глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

- Константин Петрович, в Москве решено создать Инвестиционный совет. Эту идею недавно, на встрече с Сергеем Собяниным, заявили руководители инвестиционно-строительных компаний, и глава города ее поддержал. Прежде существовало похожее объединение. Почему создается новое?

- Было не одно объединение. Одно из них, Ассоциация инвесторов Москвы, есть и сейчас. Она должна готовить системные решения - поправки в федеральное и городское законодательство, регулировать взаимодействие бизнеса с властью. Но вся эта работа в последние два-три года велась достаточно неактивно. Поэтому мы предложили инвесторам собраться и объединить усилия. У серьезных компаний, которые сотрудничают с правительством Москвы, сильные юристы, экономисты, и вместе мы можем решать серьезные системные вопросы. В Москве около сотни системных инвесторов. Их проекты составляют большую долю рынка – порядка 30-40 процентов. И тот факт, что Сергей Собянин поддержал создание Инвестиционного совета - еще одна подвижка вперед по работе с бизнесом. Такая коллегиальная работа поможет находить решения по новым, иногда непростым, инвестиционным проектам.

- Какие вопросы задает сегодня бизнес?

- По земельным участкам, инфраструктурным платежам, методике оплаты в дорожный фонд. Звучат и предложения по вопросам оплаты за землю в пользу города. Инвестиционный совет позволит решать и спорные вопросы, чтобы у бизнесменов не создавалось впечатления, что они один на один с проблемой или что вопросы решаются как-то субъективно. Бывает, что позиция инвестора на ту или иную ситуацию меняется, когда он обсуждает ее с коллегами и узнает их видение. И, конечно, ожидаем, что новый совет поможет объединить бизнес для решения городских задач. Мы открыты и будем о таких задачах их информировать.

- Правительство Москвы в последний год расторгало некоторые инвестконтракты. Почему и какова ситуация сейчас?

- По нашим данным, с 2011 года по середину июня этого только 36,8 процента от общего числа инвесторов сделали какой-то шаг к строительству. То есть сделали проект и обратились в экспертизу за заключением по нему. Есть еще перечень из 229 инвесторов, которые положительное заключение на проект получили, но к дальнейшим действиям также не приступили. В том числе и по градостроительным планам, которые имелись еще в 2011 году. Понятно, что нас такая ситуация не устраивает.

- В чем причины «заморозки» проектов?

- Они разные. Был период, когда не выдавались разрешения на строительство, потому что первоначально в проектах заявлялось одно, а затем цели менялись. Или бывает, что собственники земельных участков не являются инвесторами или застройщиками. Они только планируют что-то строить. Потом оказывается, что или не могут рассчитать свои силы – или на вторичном рынке начинают перепродавать свои права… Среди тех, у кого не состоялись проекты, и мелкие собственники, и крупные, с серьезными финансовыми возможностями. Скажем, системные банки, которые, по разным причинам, планы не реализовывали.

- Что предпринимает город?

- Мы можем штрафовать за нецелевое использование участка. Но самая действенная мера - расторжение инвестконтракта и объявление нового аукциона. Если шесть лет участок не осваивается, то отношения можно расторгнуть в одностороннем порядке. Например, по ЦАО мы расторгли 75 контрактов, 21 спор находится в судах. Шести лет вполне достаточно для проекта: около полутора лет – на проектирование, экспертизу, получение разрешительной документации. Далее – организация площадки, строительство, ввод. Но столь серьезный срок, который мы даем на проект, вовсе не означает, что 5 лет и 11 месяцев не мониторим ситуацию…

- К чему у инвесторов сегодня наибольший интерес?

- Как и прежде – к строительству жилья. Но, к сожалению, сам потребитель способствует снижению планки качества застройки, потому что покупают любое жилье - смотрят только на цену. Хотя правильнее было бы смотреть на обеспеченность с объектами социальной инфраструктуры – детсадами, школами, объектами здравоохранения, оценивать с точки зрения транспортной доступности – близости метро, дорог, наличия транспортно-пересадочных узлов… Некоторые застройщики как-то забывают про нормативы по социальной инфраструктуре. Такую ситуацию мы стремимся менять. Путем диалога, штрафных санкций, расторжения контрактов. Думаю, в будущем вклад внесет и Совет инвесторов, где будет сформировано коллективное мнение по качеству застройки. Есть и новые подходы: предлагаем бизнесу, который строит, например, школу не передавать объект городу, а эксплуатировать его. Город же будет выплачивать собственнику определенную сумму из бюджета за каждого ученика.

- Как оцениваете застройку в Новой Москве?

- Застройка там была хаотичная, потому что менялось назначение земель. На территориях, предназначенных под сельхозпроизводство, построили жилые микрорайоны. Они могут примыкать к транспортным магистралям, но при этом не построены выезды и другая инфраструктура. Ну нельзя, чтобы 14-20-этажные дома стояли на выгребных ямах, без собственной канализации!

- Много контрактов расторгнуто по новым территориям?

- У нас нет задачи - расторгать контракты, мы стараемся их видоизменять. Ведем с инвестором диалог - чтобы застройка шла в соответствии с московскими нормативами обеспеченности социальной инфраструктурой. Отмечу, что в прежние же годы контракты заключались с администрацией Московской области, и зачастую по минимальной цене. Сейчас в Москве норматив обременения составляет около 30 процентов - то есть инвестор должен отдать городу эту долю площадями или инженерией, финансовыми средствами или иными обременениями. Старые же контракты оказываются или без обременений - или с минимальной долей, порядка 5 процентов. В Новой Москве есть объекты, с точки зрения комфортности, запрещенные к застройке.

- Такие контракты будут перезаключаться?

- По прежним соглашениям – нет. Потому что у инвестора есть право на землю, а значит, при расторжении контракта, у него все равно остается право застройки территории. Но тогда будем брать плату за изменение целевого использования земельного участка – независимо, в собственности участок или в аренде. И будем вести диалог. Если инвестор не меняет позицию, то просто не согласуем такой жилищный объем.

Хочу подчеркнуть, что никаких правил мы не изобретаем. Мы просто требуем, чтобы бизнес выполнял те, которые есть. Появилась прозрачность и есть позиция мэра: городские постановления нужно соблюдать. Да, инвестор может трансформировать свой объект, но только по закону и только с учетом мнения жителей – на этом мы настаиваем. Если этого нет, расторгаем договор. Например, расторгли контракт по строительству заправки для электромобилей в Куркино. Или Павелецкая площадь. Инвестор не шел на уменьшение застройки и диалог с городом, поэтому мы вынуждены были контракт с ним расторгнуть… Но есть и хорошие примеры: это площадь Белорусского вокзала, когда нашли с инвестором общий язык, уменьшили торговую часть, предусмотрели парковку.

- С иностранным бизнесом проще или сложнее найти общий язык?

- Такого разделения – наш, иностранный – уже нет, капитал перемешался. Скажем, наши компании кредитуются в иностранных банках… Проблема у некоторых в том, что нередко контракты заключались какой-то другой компанией, которая потом перепродавала участок. Причем перепродавала, по нашему мнению, по завышенной - двойной-тройной цене, а сам контракт был не до конца проработан. Сейчас некоторые иностранные инвесторы просят компенсировать затраты. Мы готовы вернуть то, что платилось в бюджет. Они говорят: но мы заплатили в 3 раза больше!..

Но диалог идет и здесь. Недавно согласовали гостиницу и тематический парк до 5 тысяч квадратных метров для «Парка Хуамин» (Китайский деловой центр. – «ВМ»), но по третьему участку проекта контракт расторгаем, потому что там будет строиться транспортно-пересадочный узел.

- Один из больных вопросов– инженерные коммуникации…

- Совместные проекты по коммуникациям, бюджетные платежи по ним, невозможны. Сейчас мы при квартальной комплексной застройке убеждаем девелопера реконструировать старые сети или строить новые, затем передавать их на баланс городской эксплуатирующей организации. Инвестору же затраты компенсируются – например, вычетами из платежей за землю.

- В СМИ уже сообщалось, что правительство Москвы планирует ввести коэффициенты по земле, в зависимости от назначения участка. Эксперты прогнозируют, что некоторые земли в центре подорожают в два раза и больше. Не оттолкнет это бизнес?

- Думаю, нет. Центр Москвы - это уникальное место. Быстро или медленно будет построен объект, затраты все равно окупятся. Даже если цена на землю увеличится в разы. Даже если на момент принятия решения до ввода объекта будет уходить от 3 до 10 лет. Москва была и останется самым окупаемым инвестиционным городом. Если девелоперы построят здесь за год около 2 миллионов квадратных метров жилья, он, с большой долей вероятности, его продаст. Жилищное строительство возвращается в Москву и на новые территории. Потому что в других регионах гостиницы и торгово-развлекательные центры если еще строятся. Но жилье нерентабельно: цена низкая, спроса не хватает, а непроданный объект съедает прибыль расходами за содержание.

- Мэрия сегодня открыла для бизнеса много новых предложений: транспортные проекты, «социалка», промзоны, восстановление исторических зданий… Но у бизнеса еще немало вопросов по гарантиям – насколько проект проработан, выполнит ли правительство свои обязательства и так далее…

- Каждом инвестору, который к нам обращается, даем рекомендации по реализации проекта: что можно и что нельзя делать. Что касается гарантий, то на соглашение будут распространяться те законы и нормативы, которые существовали на момент обращения инвестора. Думаю, некоторые просто не до конца знают, как со стороны правительства будут осуществляться финансирование, организация по проекту. Мы открыты для всех вопросов: рассказываем, какие объекты будем выставлять на торги, рассказываем о капиталоемких объектах, но с достаточно большой доходностью - легкие трамваи, платные автодороги, различные инфраструктурные проекты. Выносим на обсуждение проекты реконструкции промзон. Они большие, и на многих присутствует несколько девелоперов. Будем помогать им находить общий язык и находить решения.

И встречный интерес есть. Об этом говорит и тот факт, что количество разрешений на строительство увеличивается. Если в 2011 году их было 994, то в 2012-м – уже 2035 Рост в 2 раза! Любой инвестиционный вопрос рассматривается сейчас оперативно - в течение 1-2 месяцев компания может получить от нас ответ. Но – не обязательно положительный. Кто согласен с нормативами – да. А кто не согласен (а это, как правило, проекты десятилетней давности, когда инвестор хочет на маленьком участке построить запредельную многоэтажку) – увы… Но не разрешает не только власть. Но и жители, и здравый смысл.