Договор дороже денег

С.В мы рассказывали о том, какое важное это дело – выбрать надежную, профессиональную управляющую организацию. Не менее важно заключить с ней полноценный договор управления. Этот документ должен максимально четко защищать права собственников жилых и нежилых помещений, помочь создать условия стабильности работы управляющей организации и минимизации ее рисков. И гарантировать надлежащий уход за многоквартирным домом. О том, как составить такой договор управления, и пойдет у нас сегодня речь.Итак, договор управления многоквартирным зданием – это важнейший документ, который регулирует взаимодействие собственников жилых и нежилых помещений с управляющей организацией (УО). Естественно, в нем должны быть детально прописаны все условия управления домом. Скажем, порядок и размер оплаты за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).Порядок перерасчета платы в случае непредоставления услуг в установленном договором объеме или в случае снижения их качества. Список бухгалтерской, технической документации, актов и прочих документов, на основании которых осуществляется управление домом и взаимодействие собственников с управляющей организацией.Необходим также перечень работ, которые должна производить управляющая организация.Кстати, УО не вправе навязывать собственникам жилья свой перечень работ и услуг. Жильцы сами обязаны сформулировать необходимый, с их точки зрения, список работ для УО. И несут за свое решение полную ответственность. Примерный перечень наиболее важных работ в многоквартирном доме представлен в таблице «Что надо знать о договоре управления?» Подчеркнем, что форма договора управления не может быть типовой (неизменной) для каждого дома. Ведь у разных зданий – свои экономические, технические характеристики, социальные факторы, зависящие от проживания в них разных категорий граждан – льготников и субсидиантов, собственников и нанимателей, имеющих излишки жилплощади или второе жилье. Поэтому и условия управления домами – разные. Единственным критерием грамотно составленного договора является поддержание сохранности дома, соблюдение всех норм и правил его эксплуатации, определенных нормативными актами.Наиболее важным разделом договора управления является перечень общего имущества собственников дома. Ведь именно с таким имуществом – лифтовым оборудованием, инженерными коммуникациями – периодически случаются крупные аварии. А значит, и страховать его нужно в первую очередь. Эта мера позволит свести к минимуму риски по управлению дома УО, защитит права, экономические интересы собственников. Общее имущество должно быть отражено в технической документации на здание – это технический паспорт дома, экспликация, поэтажные планы, паспорта квартир и прочее.Договор управления многоквартирным домом оформляется в простой письменной форме. При условии, что собственники самостоятельно выбирают УО, каждый из них заключает договор на условиях, определенных решением общего собрания.Представители городской собственности по жилым и нежилым помещениям: Департамент жилищной политики и жилищного фонда и Департамент имущества (см. схему ниже) заключают договоры управления, а наниматели – договор на оплату ЖКУ (такой порядок закреплен новым типовым договором социального найма, утвержденным 21 мая 2005 г. , старые формы договоров социального найма подобных условий не предусматривали).Многоквартирный дом – единый, сложный объект недвижимости. Поэтому управлять им может лишь одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным зданием не могут быть взаимоисключающими и противоречивыми, они едины для всех собственников помещений.Даже если собственники не сами выбрали управляющую организацию, а «получили» ее в результате проведенного органами местного самоуправления () открытого конкурса, условия договора управления домом едины для всех его собственников.Выигравшая конкурс управляющая организация обязана подписать договор на управление домом не с муниципалитетом и органами власти, а непосредственно с собственниками помещений.Срок действия договора управления многоквартирным домом варьируется от 1 года (минимум) до 5 лет (). Впрочем, при необходимости это условие в договоре можно изменить.И еще: достаточно подробный текст договора управления с необходимыми к нему приложениями разработан сотрудниками «Центра реформы в ЖКХ». Текст обсужден, согласован с городскими структурами и может быть использован собственниками при выборе своей управляющей организации. Читатели «Вечерки» могут ознакомиться с ним на сайте:[b]Ирина ШРАМКО,первый заместитель руководителя ГУ «Центр реформы в ЖКХ»[/b]