Кредитное пике

[b]Единственный способ для москвича (не имеющего права на социальные льготы) приобрести новое жилье – взять ипотечный кредит. Но в том-то и дело, что ипотека по сегодняшним меркам стоит отнюдь не обывательскую цену. Позволить ее себе могут достаточно состоятельные (по российским меркам) люди. Банки выдают ипотечные займы, опираясь на сведения о платежеспособности граждан. На каждую тысячу долларов семейного дохода можно получить 35–50 тысяч долларов заемных денег. Таким образом, чтобы рассчитывать на ссуду, достаточную для покупки двухкомнатного гнездышка стоимостью 200 тысяч долларов, нужно располагать доходом порядка 100 тысяч рублей в месяц. Между тем средняя зарплата по России на сегодня – 12 500 рублей, в Москве – около 26 тысяч рублей. Что же делать?Ипотечный кредит – это заемные деньги, выданные банком под залог недвижимости. Вспомните русских классиков: еще в стародавние времена помещики закладывали свои усадьбы, дабы получить живые деньги и гулять, гулять. Поместье Раневской и вишневый сад из знаменитой чеховской пьесы было как раз заложено-перезаложено. Впрочем, рачительные помещики вкладывали заемные капиталы в развитие своих хозяйств. В наше время ипотечный кредит могут вытянуть не более 10–15 процентов россиян. Во-первых, доходы населения просто недостаточны для покупки жилья. Во-вторых, ипотека слишком дорого стоит.Нынче ипотечные кредиты в рублях выдаются в среднем под 10,5 – 14 процентов годовых. Заметим, что среднеевропейские ипотечные ставки не превышают 2–4 процентов. В Англии нынче ипотека баснословно дорога. Ее цена привязана к ставке рефинансирования Банка Англии, равной 5,74 процента. Заметим при этом, что зарплата среднего англичанина после уплаты налогов составляет порядка 1470 фунтов стерлингов, или 2200 долларов, что в 2,5 раза превышает доходы среднего москвича. В США средняя процентная ставка ипотечных закладных со сроком погашения 30 лет составляет 6,74 процента.И тем не менее банковская статистика свидетельствует о том, что объемы ипотечного кредитования в России растут в разы. По заявлению руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергея Круглика, в этом году банки в четыре раза превысят свои планы по выдаче ипотечных кредитов. Более того, чиновник прогнозирует снижение ставок по ипотеке до 8–9 процентов годовых через пару лет. Эксперты полагают, что если ставка упадет хотя бы на один процент, объем ипотечного кредитования вырастет до 500 миллиардов рублей в год. Достаточно сказать, что в Москве банки предлагают свыше 165 программ ипотечного кредитования. Заметим, однако, что объемы кредитов не в последней степени растут потому, что растет стоимость жилья.По данным недавнего опроса фонда «Общественное мнение», квартирный вопрос беспокоит 49 процентов обитателей крупных городов нашей страны. Между тем глава Счетной палаты России Сергей Степашин полагает, что за последние два года уровень покупательской способности населения в приобретении жилья посредством ипотечного кредита снизился в среднем на 30 процентов! Однако любой спрос рождает предложение. Банки начали предлагать клиентам программы так называемого перекредитования (рефинансирования) ипотечных кредитов. Конечно, это не отечественная придумка. В той же Англии чуть ли не треть всех ипотечных кредитов рефинансируется.Суть этой идеи очень проста и весьма эффективна. Банк расплачивается за должника перед его первым банком, где был взят ипотечный кредит. И одновременно предлагает ему ипотеку у себя на более выгодных условиях. В самом деле, несколько лет назад вы взяли ипотечный кредит под 20 процентов годовых. А по новой программе можете платить, например, не более 11 процентов.Есть разница? Еще бы! Как раз 3–4 года назад ипотека «стоила» 18–20 процентов годовых. Представьте себе, что кредит, взятый в 2004 году, нужно выплачивать еще лет 10. Вы, «променяв» одну ипотеку на другую, можете сэкономить порядка 25–30 тысяч долларов! Чертовски заманчиво. Выцарапать для личного бюджета 6 – 8 тысяч рублей в месяц – дорогого стоит.Любая дешевизна, даже столь относительная, как менее дорогая ипотека, требует немалых дополнительных усилий. Дело в том, что любой ипотечный кредит сопровождается значительным числом различных дополнительных расходов. Сумма этих расходов составляет до 2–4 процентов от суммы кредита. А новая ипотека – вновь оформляемая банковская ссуда. Банк может попросить вас заплатить за рассмотрение кредитной заявки. Эту услугу банкиры оценивает в 1–3 тысячи рублей. Не бесплатно открывают и новый ссудный счет. Вам уже приходилось проходить процедуру оценки квартиры, которую вы намеревались покупать и, соответственно, заложить в банк для получения ссуды? Увы, эту оценку нужно повторить. А стоит это удовольствие от 150 до 600 долларов.Потребуется заплатить и за выдачу кредита. Банки работают, как правило, с конкретными страховщиками. Таким образом, понадобится вновь покупать полис в другой страховой компании. Заметим также, что придется вновь перетерпеть процесс перерегистрации залога вашей квартиры.Если денег категорически не хватает, а квартирный вопрос решать все-таки надо, для получения ипотеки можно продать свою квартиру. Затем вырученные деньги вы внесете в банк в качестве первоначального взноса, и получите ипотечный кредит для выплаты разницы в цене между одно- и двухкомнатным «замком». Разница в цене между этими «замками» – 50–70 тысяч долларов.При наших зарплатах деньги, конечно, огромные. Но все же не 200 тысяч долларов (цена самой обыкновенной «двушки»).Понятно, этот процесс требует солидных трудозатрат. Нужно найти покупателя на вашу квартирку. Скорее всего, по этому поводу вам придется обратиться в агентство по недвижимости. Значит, потребуется платить комиссионные. Подбор подходящего варианта для покупки нового жилья тоже требует и времени, и денег. Наконец, если все сложится удачно, приготовьтесь оплатить все расходы по оформлению и выдаче ипотеки. Если вы попросили на доплату 70 тысяч долларов, 65–90 тысяч рублей понадобится заплатить банку за труды праведные.Есть и другой вариант. Правда, он требует, что называется, первоначального капитала. Вы получаете ипотечный кредит в обычном порядке и приобретаете новое жилье. А уже потом продаете старое жилище и этими деньгами гасите значительную часть своего кредитного долга перед банком.Естественно, спонтанно такую операцию провести нельзя. Банк разрабатывает четкий график погашения ипотеки. Досрочный возврат долга или его части должен быть специальным образом оговорен.Итак, ипотека – по-прежнему удовольствие весьма затратное и хлопотное. Долги придется выплачивать много лет. Но ведь, с другой стороны, так живет весь мир. Чем мы хуже?[b]КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕЕкатерина ПОКОПЦЕВА, руководитель группы по вопросам кредитования Аналитического департамента Ассоциации российских банков:[/b]– Рефинансирование ипотечных кредитов чрезвычайно перспективно. В самом деле, кто же не захочет заплатить за ипотеку меньше, чем предполагалось по условиям первоначального договора? Я полагаю, целый ряд российских банков в последнее время предложил рынку конкурентоспособные и неплохо разработанные программы перекредитования. К тому же банки, так же как и заемщики, заинтересованы в развитии этого направления деятельности. Оформление новой ипотеки в данном случае упрощено. Собирать документы в полном объеме уже не придется. Верно и то, что пока граждане неохотно занимаются рефинансированием кредитов. Причем я считаю этот факт парадоксом. Думается, граждане просто еще не слишком осведомлены об этой новой услуге банковского сектора. Недаром же мы говорим о ликвидации финансовой неграмотности нашего населения. В перспективе я прогнозирую бум перекредитования ипотеки в России.– Сегодня доля кредитов, предоставляемых с целью рефинансирования, превышает 4 процента от всех выдаваемых ипотечных ссуд. По нашим оценкам, основной потенциал рынка перекредитования раскроется лишь через несколько лет. Вместе с тем хотел бы подчеркнуть, что целесообразность рефинансирования ипотеки не ограничивается возможностью удешевления обслуживания долга по кредиту. Новая ссуда позволит заемщику изменить валюту и срок кредитования, получить сумму, превышающую остаток задолженности по данному кредиту, и использовать ее по своему усмотрению. Можно выбрать и более удобный график погашения займа.[i]В 2006 году в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 263 миллиарда рублей. В первом квартале нынешнего года объем ипотеки в стране составил 82 миллиарда. В Москве сумма полученных гражданами ипотечных кредитов в прошлом году превысила 50 миллиардов рублей. Средний размер ипотечного кредита в столице равен 2,6 миллиона рублей.Доля ипотечных кредитов по отношению к ВВП в развитых странах Запада колеблется в пределах от 25 до 60 процентов. В Индии этот показатель превышает 3 процента. В России ипотека составляет 1 процент от ВВП нашего государства.[/i]