Не сезон: как зима влияет на столичный рынок недвижимости
Информация, опубликованная на днях Росреестром, показывает увеличение количества ипотечных сделок, договоров долевого участия и договоров купли-продажи недвижимости в столице в январе текущего года по сравнению с январем прошлого. Изучение динамики показателей именно в годовом выражении — с оговоркой «по сравнению с тем же периодом прошлого года» — помогает лучше понять сезонные зависимости в различных процессах, если они есть. Например, если у вас в январе какой-то сегмент рынка испытал резкое падение, то это еще не обязательно означает кризис. Вполне вероятно, что это сезонное явление — просто реакция общества в связи с большими тратами на новогодние подарки и каникулы.
— Простое сравнение соответствующих периодов разных лет дает вполне четкое понятие о сезонных зависимостях рынка, — говорит эксперт рынка недвижимости Юрий Никонов. — На практике это, конечно, помогает вести бизнес и прогнозировать его развитие. Причем тенденции в годовом выражении могут не совпадать или вообще быть диаметрально противоположными показателям непрерывной динамики соседних периодов. Но пугаться этого не стоит, просто это два разных, взаимодополняющих друг друга подхода. Например, статистика декабря-января показывает весьма заметный спад на рынке. А в годовом выражении мы видим приличный рост. Ошибки тут нет. Это действительно разные показатели, — заключил эксперт.
И верно, в докладе Росреестра динамика выглядит так: в январе этого года в столице было заключено 5549 договоров ипотечного кредитования, а за январь прошлого — 4510. Разница в 1,2 раза, или плюс 23 процента. Не менее радостную картину Росреестр показывает и в отношении рынка долевого строительства. По данным ведомства, количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в этом январе превысило показатель прошлого января на 12,5 процента — с 4790 до 5394 ДДУ. Отмечен рост и на рынке вторичного жилья: первый месяц этого года принес на 18 процентов больше переходов прав по договорам купли-продажи (мены) жилья, чем в 2018 году. Руководитель Росреестра по Москве Игорь Майданов прокомментировал это так:
— В январе, вопреки ожиданиям резкого спада, число учетно-регистрационных действий на рынке столичной недвижимости и сделок с ней увеличилось в годовом выражении.
А эксперты рынка отмечают также и соотношение ближайших периодов — декабря 2018 года и января этого. А тут как раз картина противоположная — сплошной спад. Правда, не так сильно, как могло бы быть. Майданов отметил, что «если последние десять лет в среднем количество договоров ипотечного кредитования, зарегистрированных в январе по отношению к декабрю, уменьшалось вдвое, то в этом году показатель снизился на 41 процент».
При этом как специалисты Росреестра, так и эксперты бизнес-структур отмечают, что все это прогнозируемое и ежегодное сезонное явление. Пришла на днях и еще одна новость — за последние пять лет рост среднего дохода москвичей превысил на 22 процента рост стоимости жилья. Однако эксперты говорят, что на ситуацию рынка это вряд ли повлияет.
— Надо понимать, что если средняя зарплата выросла на 10 процентов за то время, пока цены на жилье выросли всего на 2, например, то все равно цены на недвижимость остаются в абсолютном выражении неизмеримо больше средней зарплаты, — пояснил Юрий Никонов.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Валерий Рыков, консультант по недвижимости:
— Падение рынка после январских праздников действительно имеет двойственное происхождение. С одной стороны, это сезонное повторяющееся явление, и все серьезные игроки учитывают этот фактор. Таким образом, он не приносит критических потерь. С другой стороны есть и серьезный дестабилизирующий фактор — повышение налогов. Однако сейчас еще рано говорить, насколько это отразиться на реальном ходе вещей. Должен пройти какой-то период, который затем можно будет оценить и оценки использовать в делах. Понятно, что сначала из-за этого спрос на рынке упадет, но самое интересное — как рынок будет отыгрывать это падение. Ведь достаточно большое количество людей видит покупку недвижимости как средство сохранения капитала, даже в условиях повышения налогов.