Как многомесячное вынужденное сидение в четырех стенах может повлиять на рынок жилья

Как заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев, до конца года только на территории бывших промзон будет построено 1,8 миллиона квадратных метров жилья. Будут ли при возведении будущих «квадратов» учтены уроки недавней пандемии? Ведь она, как ни странно, изменила взгляд на то, что такое удобный город для комфортной жизни всех и каждого.

По оценкам ЦИАН, за 10 минувших лет средняя площадь строящегося в Москве жилья сократилась более чем на 20 процентов. И это в среднем. Нижняя граница впечатляет и того пуще. Размер самой маленькой квартиры-студии в столичных новостройках уменьшился за эти годы с 29,5 «квадрата» до смехотворных 11 — застройщики подъели аж 63 процента! И все бы ничего (мало ли у кого какие предпочтения), вот только долгие месяцы самоизоляции показали, насколько такое жилье не приспособлено для жизни. Ночевать в таком чуланчике, может, и можно, но вот полноценно существовать изо дня в день — работать и учиться всей семьей на удаленке, готовить еду по три раза на дню, заниматься спортом, развлекаться, пытаться дышать свежим воздухом (пойди найди сейчас новостройки с балконами), ухаживать за больными, изолируя их от здоровых, — эти вещи, увы, для многих оказались из разряда фантастических. Оно и понятно: как говорилось в известном комик-шоу, никто не ждал испанской инквизиции. Коронавирус появился в нашей жизни стремительно, как черт из табакерки. Но на то нам и мозги, чтобы учиться на собственных ошибках. Лучше бы, конечно, на чужих, да что уж теперь…

Сбором материалов для учета такого рода ошибок озаботились в разгар пандемии Московский центр урбанистики и аналитическая компания Habidatum. В течение многих недель они собирали данные о том, как режим самоизоляции влияет на жизнь горожан в самых разных точках столицы. Учитывалась масса факторов: геоданные, анализ соцсетей, сведения из фонда «Общественное мнение» и даже информация о транзакциях. Итогом стал некий «индекс районов», показавший, где спасаться от коронавируса было наиболее комфортно. По словам руководителя центра Сергея Капкова, лидером районной «гонки» стало Измайлово: лидирующие позиции в рейтинге ему принесли небольшая плотность населения, которое равномерно распределено по территории района (нет скученности в магазинах и транспорте, легче соблюдать социальную дистанцию), «правильный» тип застройки, большое количество освещенных солнцем фасадов и обилие зелени.

Вообще анализ оказался действительно всесторонним. Учитывали даже, сколько человек приходится в том или ином районе на один лифт, ведь это те еще рассадники инфекции. Как оказалось, лучше всего с этим обстоят дела в Новой Москве и районе Восточный. Хуже всего — в Вешняках, Строгине, Лианозове, Восточном Дегунине, Бибиреве, Северном и Южном Медведкове. Масса районов на юге столицы также оказалась в хвосте списка.

Со степенью инсоляции (а обилие света влияет и на эмоциональное состояние людей, и на выработку столь необходимого для иммунитета витамина D) больше всего повезло жителям Свиблова, Дорогомилова, Ломоносовского и Новокосина. А вот в Академическом, Черемушках, Зюзине и Конькове оказалось не так много фасадов, обращенных к благодатным юго-востоку и югу.

Плотность людей во дворах (площадь дворового пространства на одного человека) тоже скалькулировали. Лидерами рейтинга по этому показателю оказались Косино-Ухтомский и Куркино. Аутсайдерами — Новая Москва, Зеленоград и Братеево. А вот по доступности парков и скверов (учитывались их число, площадь и время в пути до них) виртуальную пальму первенства вручили Якиманке, Арбату и Марфину. В конце списка разместились Новая Москва, Зеленоград, Рязанский, Нижегородский, Некрасовка, Восточный и Северное Измайлово...

По мнению составителей рейтинга, их исследование уже сейчас дает понять, что нужно тому или иному району для комфортной жизни его обитателей. А значит, можно определить, каких преобразований ждет каждый из них в первую очередь.

— Преобразований требует вся ситуация с застройкой наших городов, — считает Александр Кривов, академик Международной академии архитектуры и научный руководитель ЦНИИП Минстроя России. — Вот случилась с нами пандемия, и всем сразу стало ясно, что строят не то и не так. Люди по несколько месяцев вынуждены были находиться втроем–вчетвером в двухкомнатных железобетонных клетушках, что вряд ли шло им на пользу. На мой взгляд, надо менять радикально всю систему, и, видимо, в ближайшие годы это случится. Те, кто может позволить себе покупку жилья, станут отказываться от подобных скворечников, люди небогатые будут выбирать для жизни малоэтажные дома на периферии. Дело в том, что чисто технически в многоэтажках можно строить только маломерные квартирки. Скажем, в высотном 25-этажном доме положено иметь не меньше 4 лифтов, один из них грузовой. Эти лифты и коридор занимают не менее 30 процентов площади этажа, значит, каждый третий метр там идет на «бросовые» коммуникации, которые не включаются в площадь квартир. А 4 квартиры и 4 лифта никакой капиталист-застройщик не выдержит, это сильно удорожает строительство. Именно поэтому у нас сейчас в высотных домах 70 процентов квартир — это 1–2-комнатные и студии. А они нам не нужны! В России наштамповали 70 миллионов клетушек, притом что у нас 55 миллионов семей, в том числе и с детьми…

Но в просторные квартиры большинству из этих семей не переехать — слишком дорого. Так где же выход? Он — в малоэтажном строительстве, считает эксперт:

— Тут не нужны лифты, лестницы по габариту небольшие (занимают не больше 10 процентов от площади этажа), на одной площадке можно спокойно сделать несколько 100-метровых квартир. Ведь у нас есть нацпроект по жилью, и там прямо указано, что показатель обеспеченности жильем должен к 2024 году достигнуть 30 метров на человека, а это значит, что семья из 4 человек должна иметь квартиру как минимум в 120 метров. Где их взять, эти квартиры? Высотки их не дадут. Тем более есть и еще одна проблема. У этих башен срок эксплуатации — 50 лет. Куда их потом девать, как утилизировать все эти миллиарды тонн железобетона? Одно только его измельчение по трудозатратам сравнится со строительством нового дома. А надо ведь еще как-то сносить — в условиях плотной застройки взорвать не получится, придется разбирать, свозить на полигоны, утилизировать (как — никто до сих пор не знает)… Дикие деньги потребуются на все это. Малоэтажное строительство в этом смысле абсолютно природосообразно. Кирпич, газобетонные блоки, дерево в этом смысле явно экологичнее. Деревянные двухэтажные таунхаусы прекрасно стоят сотню лет, после чего их можно пустить в переработку — на бумагу, целлюлозу и т.д. Они полностью растворяются в экологии, в отличие от нерастворимого железобетона.

Кстати, дичайшие ценники, которые вывешивают на свои таунхаусы застройщики, полностью остаются на их совести, уверен Александр Кривов:

— Себестоимость таунхауса в два раза меньше, чем у квартиры в башне, и конечная его цена — это исключительно жадность инвестора. Вообще, по формальным официальным оценкам, средняя цена квадратного метра в РФ в 2019 году в многоэтажных домах составляла 50,3 тысячи рублей, в малоэтажных многоквартирных — 30–35 тысяч, а в индивидуальном жилищном строительства (ИЖС) — 15–20 тысяч. Таунхаус тянул на 20–25 тысяч, то есть в два раза меньше, чем «квадрат» высотки, в который даже не закладывают затраты на ее будущую утилизацию.

Но куда же податься бедному москвичу, если все ближайшее Подмосковье утыкано башнями, как спина ежа — иголками, да и дальнее застраивается стремительно?

— Думаю, что будущее — за союзами городов, или, как их еще называют, городами-архипелагами, — уверен Кривов. — Над таким проектом сейчас, например, работают в западной части страны. Калининград, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Псков и Новгород объединяются в некий балтийский союз российских городов.

Просто потому, что Питер уже переполнен, а остальные близлежащие города, наоборот, теряют население. Чтобы убрать этот перекос, там сейчас в первую очередь пересматривают транспортную инфраструктуру — например, Усть-Луга становится крупным портом, а значит, в самое ближайшее время должна привлечь туда массу людей на ПМЖ. Калининградская область, стоящая сейчас совершенно пустой (весь народ перекочевал в областной центр, который стоит в вечных пробках), работает над созданием десятка маленьких городков на месте старых фольварков, активно присматриваясь к старой хуторской системе Восточной Пруссии.

В общем, главная задача и главное спасение наше — это децентрализация. И Москве надо делать точно такую же систему, то есть переходить от агломерации, которая лишь позволяет оправдать размещение около метрополии того, что в нее не поместилось (нет места для строительства в Москве, значит, будем расползаться вширь, застраивать Красногорск, Чехов, Королев...), к таким вот союзам городов. И неплохо в этом плане посмотреть на опыт Российской империи, которой как раз было свойственно относиться к градостроительству как к системе организации государства. Именно поэтому прокладывали дорогу на Дальний Восток, застраивали Север, тянули ветки на Юг...

Жизнь кипела во всей стране, а не только лишь в нескольких крупных центрах.

Вот к этой картине мира и нужно сейчас стремиться.

РЕПЛИКА

Безопасность как социальный тренд

Денис Бобков, генеральный директор аналитической консалтинговой компании:

— Коронавирус продемонстрировал москвичам узкие места современного жилья, начиная с не очень просторных дворов и подъездов с узкими лифтами и заканчивая самими квартирами. Нет никакой гарантии, что активно перемещающееся по планете человечество больше никогда не столкнется с такого рода вызовами. А значит, готовиться к ним нужно уже сейчас. В том числе и пересматривая строительные нормы и требования к жилью, что, кстати, уже начали делать на Западе. Так как же должна выглядеть квартира, приспособленная для того, чтобы спокойно пережить в ней месяцы вынужденной изоляции?

Для начала в ней обязательно должна быть прихожая, причем закрытая. Это позволит разделить пространство на «чистую» и «грязную» зоны. То есть мы пришли с улицы, переоделись, закрыли за собой дверь, и все — больше в эту часть квартиры не зайдет ни маленький ребенок (а малыши, как известно, очень любят лазать по полу), ни домашний питомец, а значит, уличная грязь не разнесется по всей квартире.

Поскольку выходы на улицу могут быть ограничены, стоит особое внимание обратить на кухню, в которой должно быть не только место под холодильник и морозильник, но и пространство для продуктовых запасов и бытовой техники, помогающей их перерабатывать (мультиварки, хлебопечки, соковыжималки, мясорубки и т. д.). Чтобы вместить в себя все это, площадь кухни должна быть не менее 15 квадратных метров.

Поскольку многие компании заявили о том, что оставят режим удаленной работы и на постковидные времена, да и образовательные учреждения сообщили, что будут внедрять в свою практику этот вид обучения, особое значение приобретают рабочие пространства. Одно полноценное место для учебы-работы (стул и письменный стол с компьютером или ноутбуком) занимает минимум 4 квадратных метра. То есть для семьи из двух взрослых и двух учащихся понадобится уже как минимум 16 «квадратов» только на организацию этих процессов, ведь и работа, и учеба проходят днем, примерно в одни и те же часы.

Хоть какое-то место в квартире должно быть отпущено под спортивный уголок. Шведская стенка, пара пусть самых примитивных тренажеров серьезно снизят потери от вынужденной гиподинамии. Довольно остро поставила пандемия и вопрос с прогулками, особенно в случае с наиболее уязвимыми слоями населения. На улицу выходить опасно, потому что можно заразиться, дома без свежего воздуха и солнца падает иммунитет — настоящий замкнутый круг. Разорвать его могли лишь счастливые обладатели балконов. Застройщики из соображений экономии от них в последние годы массово отказывались, и мы видели, к чему это приводило: обитатели «новостроек-человейников» оказывались на улицах, невзирая на все запреты. Однако для того, чтобы балкон стал местом нормального времяпрепровождения, он должен быть не застеклен (либо иметь выставляемые на лето рамы) и иметь нормальные размеры, позволяющие разместить на нем столик с хотя бы двумя стульями и детскую коляску. Одновременно нужно продумать и вопросы безопасности — ручки и бортики должны быть на недосягаемой для детей высоте. Кстати, балкон — это ведь еще и спасение при пожаре. Когда пути выхода из квартиры отрезаны огнем, где лучше дожидаться пожарных — в задымленном помещении или все же на балконе?

Еще одним местом для принятия воздушных ванн могут стать эксплуатируемые зеленые кровли, стандарты по которым недавно были наконец приняты в России. Теперь такую прогулочную крышу можно предусматривать не только в новых проектах, но и в давно уже заселенных домах. Кстати, на Западе очень активно сейчас озеленяют крыши, так как это не только улучшает качество жизни обитателей таких домов, но и существенно снижает коммунальные счета (такие кровли меньше нагреваются и промерзают, а также уменьшают сброс воды через водостоки).

Все вышеперечисленное может оказаться не только некой «фишкой» застройщиков для привлечения покупателей в условиях конкуренции, но и стать настоящим социальным трендом, который может задать Москва для всей страны. Ведь в городе продолжается программа реновации, так что мешает уже сейчас скорректировать требования к социальному жилью с учетом всех вопросов, связанных с его безопасностью?

ЦИФРА

137,5 тысячи рублей за квадратный метр — с этой суммы, по данным ИРН, начинаются цены квартир в новостройках июня.

Читайте также: Жители еще 85 домов начнут переселение по реновации до конца 2020 года