Нехорошие квартиры
Сделки по купле-продаже квартир привлекают к себе стаи мошенников. Еще бы! Ведь жилье в центре Москвы стоит порой не одну сотню миллионов рублей. Есть чем поживиться…
Карьерный рост риелтора Алины Степановой на старте дал было трещину. Впрочем, сегодня о своем испытании на прочность она вспоминает не без азартного блеска в глазах: ведь тот случай подтолкнул ее к тому, чтобы получить еще одну специальность — частного детектива. Что, надо сказать, очень помогает в ее работе.
Расточительный наследник
Год 2016-й. В агентство недвижимости самостоятельно приходит клиент (что уже само по себе редкая удача) и просит продать доставшуюся ему в наследство квартиру на улице Знаменке, всего-то в 20 минутах ходьбы от Кремля. За подобную жилплощадь тогда просили не меньше 160 миллионов. Холодок недоверия какое-то время сдерживал радостные эмоции риелторов. Но Евгений Морозов — так представился клиент — оказался настолько интеллигентным человеком, что очень скоро от подозрений у сотрудников агентства не осталось и следа. Тем более что согласился продать квартиру за 60 миллионов: деньги требовались, что называется, позарез и очень быстро.
— Первая особенность, с которой мы столкнулись, — документы на квартиру хранились в сейфе семейного нотариуса Морозовых, — рассказывает Алина. — Евгений сослался на жесткий авторитарный характер матери. Мол, после смерти отца она не дает детям пользоваться их законным имуществом, сама сдает в аренду жилье, распоряжается деньгами. Объяснение приняли. По доверенности в течение месяца в Росреестре документы на квартиру восстановили по паспорту. Вместе с тем ознакомиться с обстановкой вокруг квартиры риелторы все же позаботились. В сопровождении владельца они выезжали не раз в продаваемую квартиру, познакомились с консьержем и старшей по дому. Последняя оказалась ко всему прочему и бывшей партнершей по бизнесу умершего отца Евгения.
Она встретила делегацию из агентства недвижимости. Было видно, что Евгения она знает, продажу жилья восприняла как должное.
— Мы старались всех оповестить,что квартира № 14 вскоре обретет нового хозяина. Все благосклонно восприняли эту информацию, желали познакомиться с новым соседом, — вспоминает Алина Степанова. Претендент на жилье нашелся быстро. Им стал знакомый руководителя агентства недвижимости, гражданин одной из богатейших стран Ближнего Востока, давно проживающий в России и создавший успешный бизнес в столице. Правда, заплатить он был готов не более 45 миллионов.
— И этим деньгам наш Евгений обрадовался, — рассказывает моя собеседница. — Насторожил меня звонок от Лидии Морозовой: мама Евгения, проживавшая в то время в Швейцарии, связалась с нашей новой знакомой, старшей по подъезду, и сообщила, что не давала своего благословения на продажу. Но перезванивать напрямую риелтору госпожа Морозова почему-то не стала. Де-юре подтвердить право собственности Евгения на квартиру удалось. Поэтому на роптание родственницы никто обращать внимания не стал.
Процесс оформления сделки закрутился с неимоверной скоростью. Даже неожиданно возникшая сложность с незакрытой регистрацией в квартире умершего отца Евгения разрешилась быстро. Справку о его смерти из семейного архива согласилась достать знакомая.
— Знакомая руководителя нашего агентства Анжелика как-то случайно оказалась именно помощницей нотариуса семьи Морозовых, — разводит руками Алина. — Эта Анжелика, вхожая в семью и знавшая всех ее членов, тоже ничего необычного не заметила.
Да, на пути к завершению купли-продажи квартиры все двери открывались словно по волшебству.
Неувязка произошла при посещении Евгением многофункционального центра для оформления выписки умершего отца из квартиры.
— Войдя в зал, Евгений закрыл лицо руками, согнулся почти до пола и убежал в туалет. Будто бы у него носом пошла кровь, — вспоминает Алина.
Правда открылась позже. Большинство же странностей объяснилось в день, когда проданную уже квартиру новый хозяин собрался принимать от прежнего.
— С утра телефон Евгения не отвечал. Я нервничала. После полудня он наконец-то ответил и каким-то чужим охрипшим голосом сообщил, что заболел и просит перенести процедуру передачи квартиры, — вспоминает моя собеседница. — Больше его голоса я не услышала.
Юрист нового хозяина квартиры настаивала на передаче квартиры именно в тот день. Алина звонила и звонила, а в трубке звучало монотонно: «Телефон абонента временно недоступен».
— Через несколько часов в этой фразе я услышала изменения. Поменялся механический голос операторов, фраза звучала иначе.
Это происходит, когда человек меняет регион своего пребывания, выходит в роуминг, понимаете? — объясняет риелтор-детектив Алина Степанова. Потоптавшись на пороге проданной квартиры, делегация — риелторы, новый владелец с юристом — выяснили у консьержа, что братья Морозовы все-таки дома, выше двумя этажами — о, счастье! — делают ремонт в другой своей квартире.
На пятом этаже дверь им открыл незнакомый кучерявый парень. А потом из-за его спины появился и «виновник всех расстройств».
— Но это был не наш интеллигентный Евгений. Кругленький, невысокий мужчина на наши вопросы только отмахнулся, мол, с мошенником связались. Будто и не его квартиру недавно продали, — и сегодня удивляется Степанова.
Мало того, оказалось, что лже-Евгений какое-то время снимал у настоящего квартиру. Странно быстро, буквально через несколько минут, словно тот самый рояль из кустов, появился юрист семьи Морозовых, как только последовали требования от иностранного покупателя. Юрист убедил иностранца в совершенной невозможности перехода к нему прав на собственность жилья. Интересно, что в полицию на допрос риелторов приглашать никто не торопился — ни сразу, ни потом. А Алина так старательно собрала все документы, вспомнила настораживавшие ее обстоятельства. Она даже карту перемещений «двойника» по городу составила, отследив его телефон по биллингу.
Разговаривая с истинным владельцем квартиры, Алина поняла, что стало причиной странного поведения мнимого Евгения в МФЦ.
— Наш лже-Евгений увидел настоящего Морозова, пришедшего оформлять себе в тот же день прописку, — усмехается Степанова.
Паспорт же лже-Морозова, не вызвавший ни у кого сомнений, был получен официально, но по поддельным документам. Алина сама вычислила, где он получил документ. Выяснилось и имя мошенника — Александр Панкратов. Увы, он до сих пор находится в международном розыске. А потерпевший, иностранный бизнесмен, не стал раздувать скандала, побоявшись быть осмеянным соплеменниками и коллегами по бизнесу.
— И зря, — сокрушается Алина. — Возможно, удалось бы раскрыть организованную преступную группу, разыгравшую спектакль.
Только через суд
На объявление о продаже квартиры с ремонтом недалеко от станции метро «Планерная» в 2017 году наткнулась в интернете клиент Алины Степановой.
Планы на покупку жилья в доме № 18 на улице Планерной, казалось, уже начали реализовываться. Но к тому времени Алина набралась опыта в сделках недвижимостью и уже приобрела вторую профессию — детектива.
— У меня появился нюх на квартирных мошенников. Настораживает, если история квартиры отмечена свежим переходом права собственности. То есть купили, а потом сразу перепродали, — объясняет Алина.
В этом же случае квартиру успели перепродать дважды. Чем глубже риелтор-детектив вникала в документы выставленной на продажу недвижимости, тем больше вопросов у нее возникало.
— Так, на предпоследнюю сделку продавец с покупателем вышли в середине июля, а Росреестр зарегистрировал переход права лишь в октябре. Подобное бывает редко. Неделя-две требуются по правилам, а два с половиной месяца — это слишком! — поясняет Степанова.
Она, конечно, немедленно связалась с продавцом и поинтересовалась подробностями первой в этой цепочке купли-продажи. Ответ ее ошеломил.
— Он прямо мне сказал, что вспоминать о 84-летней прежней владелице квартиры неуместно. Потому что в августе бабушка умерла, — Степанова всплескивает руками. — В августе умерла продавец квартиры, а регистрация сделки состоялась в октябре? Но по закону у нас не существует посмертной регистрации!
То есть в случае смерти продавца недвижимости сделка могла быть закончена только через суд, во исполнение воли умершего. И подпись продавца в договоре, и выплаченные за квартиру деньги необходимо подтверждать в судебном порядке. Ничего этого сделано не было, но квартира почившей пошла, что называется, по рукам. И тогда риелтор-детектив Степанова решила провести собственное расследование.
На Планерной улице, 18, ее встретили соседи покойной Зинаиды.
— Ее хорошо помнили. Бабуля была одинокой и общительной. После ее смерти в квартиру наведывались какие-то незнакомые люди. А обнаружили пожилую женщину лишь месяц спустя после смерти, — рассказывает риелтор. — Мне стало понятно, что квартиру прибрали к рукам мошенники. И понятно, почему там пришлось делать ремонт.
В расследовании большую помощь Степановой оказали местные старожилы. Они же рассказали, что хозяйкой квартиры баба Зина стала всего четыре года назад. Вскоре Алине повезло найти координаты риелтора, покупавшего для бабушки жилье. А у него сохранилась настоящая подпись пожилого человека, старый договор купли-продажи и соглашение на освидетельствование у психиатра в его архивах. С собранными уликами Алина поспешила в полицию.
Увы, в отделе «Северное Тушино» заявительнице не обрадовались. Не заинтересовались результатами ее расследования и в Управлении внутренних дел по СЗАО. Несколько ничего не значащих ответов поступило лишь из окружной прокуратуры. Равнодушие правоохранительных органов отчасти объяснилось, когда детектив Степанова выискала на просторах всемирной сети нелицеприятную историю о сотрудничестве черного риелтора Константина Токмакова с черным же похоронным агентством. За мошенничество с квартирами умерших одиноких людей Токмаков был отправлен в колонию на семь лет.
Кстати, в связке с ним упоминались и полицейские из отдела «Северное Тушино».
— Вот, значит, как вышло. Отсидел свои семь лет, вышел и опять продолжил тем же заниматься. Ведь продавца бабушкиной квартиры звали именно Константин Токмаков, — говорит моя собеседница, заново переживая прошлые эмоции.
На ее походы в полицию отреагировали мошенники.
— Как-то мне позвонил незнакомец и стал угрожать: «Я мошенник, а ты кто? Тоже мошенник? Тоже денег хочешь?» — пошел он на меня в атаку, — вспоминает Степанова.
В тот же день она написала еще одно заявление в Департамент городского имущества Москвы о том, что у города похитили квартиру, так называемое выморочное имущество.
— Но прежде всех моим успехам в расследовании порадовалась моя клиентка. Для нее другая квартира, хоть и несколько подороже, вскоре нашлась. А ту «нехорошую» все же купили в ипотеку какие-то люди. Риелторы могут отслеживать сделки своих коллег, — объясняет Степанова.
Меньше чем через месяц некая Наталья Б. вместе с сыном переехала на Планерную, 18. А уже к лету следующего года московский суд постановил: право собственности Натальи Б. на квартиру прекратить, регистрацию в квартире и действие залога банка прекратить, квартира отчуждается в пользу города. Ипотечный долг Наталье тоже никто прощать не стал...
...Этими историями Алина Степанова решила поделиться с «Вечеркой», чтобы наши читатели знали: даже работающие в рамках правового поля риелторы не застрахованы от того, что на юридическом языке зовется «добросовестным заблуждением». Поэтому все нюансы грядущей купли-продажи следует проверять как можно тщательнее.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Юлия Плетнева, юрист в сфере недвижимости, руководитель юридического бюро «Плетнева и партнеры»:
— И купля-продажа квартир с подделкой документов и подменой личности, и сделки с выморочным имуществом достаточно часто происходят в крупных городах. Мошенники хорошо готовятся, владеют юридическими и психологическими знаниями, собирают документы. В первом случае действительно сложно было заподозрить готовящееся преступление. Преступник был вхож в квартиру, обстоятельства сложились удачным для него образом, а может быть, был сговор между мошенником и собственником квартиры.
Что касается второго случая: люди, покупая квартиру в ипотеку, верят, что банк проверяет на нее документы. Банки же проверяют недвижимость поверхностно, в судах рассматривается множество исков о признании сделок недействительными. И проверяли-то их именно банки, затем выдавали кредиты. Также покупатели зачастую не знают, что банки страхуют квартиру в свою пользу или даже пытаются сэкономить на страховке. Если уж попадается такая «странная» квартира, обратитесь к юристу, чтобы не потерять в итоге все.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Людмила Нефедова, руководитель пресс-службы прокуратуры Москвы, старший советник юстиции:
— Сообщаем, что решение об отказе в возбуждении уголовного дела отменено Тушинской межрайонной прокуратурой в связи с неполным проведением процессуальной проверки. Результаты дополнительной проверки поставлены прокуратурой на контроль.
Читайте также: Покупка квартиры: что нужно знать перед сделкой