«Патовая ситуация»: что изменит закон об управлении коттеджными поселками

Минстрой России разработал проект регулирования оплаты содержания общей собственности в коттеджных поселках и правила управления такой собственностью. «Вечерняя Москва» разбиралась, какие проблемы существуют в коттеджных поселках и как их можно решить на уровне законодательства.

Есть существенный пробел

Как отметил юрист, эксперт в области недвижимости Олег Славянов-Далин, коттеджные поселки не подпадают под действующие нормы закона.

— В законодательстве на данный момент есть очень существенный пробел, который состоит в том, что ценообразование и управление имуществом поселков не урегулированы. Если мы возьмем, например, жилищное законодательство, регламентирующее деятельность многоквартирных домов и порядок содержания общего имущества собственников многоквартирных домов, то там порядок довольно детализирован, предъявляются и требования к обслуживающим организациям, — рассказал эксперт.

В случае с коттеджными поселками ситуация противоположная, подчеркнул специалист: нет ни определения того, что такое общее имущество коттеджей, ни порядка его обслуживания, ни требований к организациям, осуществляющим его обслуживание.

Такое положение дел приводит к большому количеству злоупотреблений на рынке, заметил Славянов-Далин.

— Обслуживающие организации имеют возможность устанавливать монопольную цену. Они сами формируют свою себестоимость, которую никто не контролирует. Очень часто девелоперы используют полученную прибыль не для обслуживания поселка, а для строительства коттеджных поселков следующих очередей. В результате люди очень часто платят деньги, не видя от этого реального положительного эффекта, при этом собственники управляющих организаций богатеют, — рассказал собеседник «ВМ».

По словам эксперта, управляющую организацию и ценовую политику в коттеджных поселках девелопер определяет сам. Он может выбрать любую компанию, так как формально нанимает ее для обслуживания своего имущества, отметил юрист.

В зависимости от добросовестности девелопер может поставить адекватную цену, а может значительно завысить ее, резюмировал специалист.

— Он может заключить договор на реальные условные 10 рублей, а может — на нереальные 100. Это нерегулируемая деятельность, тарифы никто не утверждает. Если он заключит договор на 100 рублей, жители на это никак не смогут повлиять. В отличие от многоквартирного дома, где (если жителям не понравится управляющая организация) они могут собраться и сменить организацию, — объяснил юрист.

Бывают и очень странные ситуации: например, когда плата взимается не в пересчете на сотку, а в пересечете на количество земельных участков, отметил собеседник «ВМ». Так, в одном поселке человек, владеющий 80 сотками, в пересчете на сотку может платить меньше, чем человек, владеющий 20 сотками. Это явное нарушение прав человека, владеющего меньшим земельным участком, потому что содержание имущества остается одинаковым, заметил эксперт.

По словам специалиста, на данный момент не существует обязательства оформлять земельные участки под объектами общей инфраструктуры в общую долевую собственность.

— В многоквартирном жилом доме подъезд, крыша и другие конструктивные элементы принадлежат в долевой собственности всем собственникам квартир. Здесь земля под площадками, дорогами и объектами инфраструктуры находится в собственности девелопера. Управляющая организация берет эту землю и имущество на ней в аренду у девелопера. То есть девелоперы извлекают прибыль дважды: отдавая свое имущество в аренду и устанавливая в нерегулируемом порядке тарифы на обслуживание, — пояснил Славянов-Далин.

Эксперт обратил внимание, что такое положение дел нарушает базовый принцип гражданского права, согласно которому каждый собственник должен самостоятельно обслуживать принадлежащее ему имущество. В данном случае девелопер обязан сам его обслуживать и платить за это управляющей организации. Однако он не только не содержит и обслуживает имущество за счет собственников, но еще и извлекает из этого сверхприбыль, отметил собеседник «ВМ».

Суды не помогают

По словам специалиста, в сложившейся ситуации нередко возникают споры между жильцами и управляющими компаниями.

— Несмотря на разъяснения Конституционного и Верховного судов, пробел устранить не удается. Суды только констатируют, что он есть, но решить спор между управляющей организацией и собственниками не получается на основании действующего законодательства. К этим отношениям нельзя применять действующие нормы: Жилищный кодекс или закон, регламентирующий деятельность некоммерческих объединений садоводов, — рассказал юрист.

Эксперт отметил, что целый ряд дел суд вернул на пересмотр и они были рассмотрены в соответствии с ранее существовавшими стандартами. Такое разрешение споров происходит не в пользу жителей, подчеркнул специалист.

В попытках получить больше прибыли недобросовестные девелоперы идут на различные ухищрения, заметил Славянов-Далин.

— Девелопер защищает свои интересы всеми способами. Это делается по старой исторической традиции не только путем честной борьбы в суде, но и при помощи давления на всех несогласных с тем расчетом, чтобы люди скорее продавали свои участки. Им закрывают проезд, проход, отключают канализацию. Поэтому и в данном случае возникает патовая ситуация: если бы имущество было общим, то каждый человек имел бы точную обязанность платить, но и мог бы влиять на выбор управляющей организации, — объяснил специалист.

Такая ситуация требует разрешения, уверен юрист. По его словам, имущество не должно содержаться бесплатно, а у жильцов не должно быть красивой жизни за счет девелоперов. Однако нормы относительно коттеджных поселков должны быть приведены в соответствие с эталонной моделью, которая была разработана для многоквартирных жилых домов, резюмировал Славянов-Далин.

Закон поможет всем

Имеющаяся проблема существует много лет и требует решения на уровне законодательства, подчеркнул специалист.

— Проблема назрела и остро стоит не один год. К сожалению, ее можно урегулировать только при помощи закона. Судебное усмотрение не может устранить пробелы такого масштаба, поэтому мы имеем дело с общественными отношениями, которые вообще никак не урегулированы законом, — пояснил эксперт.

По словам специалиста, экспертное сообщество приветствует принятие законодательства в этой сфере. Благодаря этому получится поставить точку в спорах с добросовестными девелоперами, а также дать им возможность на законных основаниях обслуживать общее имущество коттеджных поселков.

Внесение изменений в законодательство поможет и жителям, уверен Славянов-Далин.

— Закон защитит жителей от недобросовестных девелоперов, которые «прикарманили» общее имущество и теперь «стригут» купоны. По сути, если этот закон не принять, мы будем иметь ситуацию, которая была до отмены крепостного права. Представьте, что у вас есть земельный участок, который никто, кроме вас, не обслуживает, а вы еще платите за обслуживание чужого имущества. Общее имущество коттеджных поселков должно принадлежать всем жителям поселка на праве долевой собственности. Дальше они получат честное право менять управляющую организацию. А значит, деятельность таких организаций будет более добросовестной, — рассказал специалист.

По мнению юриста, ждать скорого появления закона не стоит: сейчас он только проходит оценку регулирующего воздействия. При этом чем быстрее он будет принят, тем проще будет разрешить и те споры, которые уже есть, заключил эксперт.

В России будет создан механизм регулирования оплаты содержания общей собственности в коттеджных поселках. Также будут регламентированы правила управления такой собственностью.

Проект федерального закона, разработанный в Минстрое, опубликован на государственном портале нормативных правовых актов.