Цены на квартиры будут снижаться еще полтора года
В Москве впервые с 2015 года начали снижаться цены на жилье. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке за июнь упала на 1,8 тысячи рублей. И это только начало.
По данным аналитического центра крупного портала по продаже недвижимости, квадратный метр «вторички» в Москве сейчас стоит в среднем 311 тысяч рублей. Это на 0,6 процента дешевле, чем в мае.
— Реальные цены, конечно, ниже, ведь показываются лишь предложения о продаже, — рассказывает директор департамента вторичного жилья крупного агентства недвижимости Сергей Гладилин. — Сейчас можно сторговать 5–7, а иногда и все 10 процентов от заявленной цены, потому что на квартиры резко упал спрос.
Как пояснил эксперт, примерно половина сегодняшних покупателей «вторички» — это «туристы».
— Люди ходят, смотрят, но не покупают, — пояснил Гладилин. — Главная причина — довольно дорогая ипотека: как правило, 10–11 процентов. Вторая причина — снижение доходов населения. Третий момент — рекордные цены на само жилье: еще никогда квадратный метр в Москве не стоил выше 300 тысяч. Ну и, наконец, все ждут дальнейшего снижения цен.
И снижение уже происходит. По данным одной крупной инвестиционной компании, с марта средняя стоимость квадратного метра больше всего снизилась в Таганском районе — на 11,9 процента, до 500 тысяч рублей. Второе место среди локаций с максимально подешевевшим жильем занял Басманный район: там цена «квадрата» уменьшилась на 11,2 процента, до 519 тысяч рублей. На третьей строчке Тверской район: в нем средняя стоимость «квадрата» снизилась на 10,26 процента, до 583 тысяч рублей. В пятерку лидеров также вошли районы Бибирево (минус 10,11 процента, до 234 тысяч рублей за «квадрат») и Нагатино-Садовники (минус 9,7 процента, до 352 тысяч рублей за «квадрат»).
В упомянутой выше компании снижение цен на жилье в Москве объяснили падением спроса на 50 процентов относительно июня 2021 года. Аналитики ожидают, что в дальнейшем такая тенденция сохранится.
— Общая неопределенность рынка вызывает настороженность у потенциальных покупателей, и это один из факторов, который повлияет на прогрессирующее снижение спроса, — пояснил эксперт Алексей Гальцев.
Однако основной причиной снижения цен специалисты назвали все еще высокую стоимость недвижимости, которая недоступна большинству москвичей даже в ипотеку под низкий процент. По словам Гальцева, спрос на жилье в Москве может поддержать только снижение цен на 15– 25 процентов.
— Почти все операции, которые сейчас происходят на рынке недвижимости, это обмены, — рассказывает Сергей Гладилин. — Владелец продает, скажем, двухкомнатную квартиру и покупает с доплатой «трешку» — расширяется. Или пенсионеры продают большую квартиру и покупают другую, поменьше, потому что четырехкомнатная им не нужна. А вот сделок, когда идет «чистая» покупка — не важно, с привлечением ипотечных средств или нет, — становится меньше.
По словам эксперта, на рынок влияет и лето — традиционно «низкий» сезон. Ведь многие потенциальные продавцы и покупатели в отпусках.
— Тем, кто хочет продать квартиру, я бы советовал поторопиться, потому что цены точно будут снижаться, — пояснил Гладилин. — Тем, кто хочет купить, но имеет возможность подождать, можно особо не спешить. На них работают два фактора: падение цен на жилье и политика Центробанка по снижению ключевой ставки. Велика вероятность, что ипотека будет дешеветь. Другой вопрос, что в этом случае вырастет спрос на жилье, на что продавцы отреагируют ростом цен.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:
— В течение ближайших полутора лет цены на недвижимость, я уверен, будут снижаться на 0,5–1 процент в месяц. Мы будем наблюдать ситуацию 2014–2015 годов, когда после бурного роста они тоже пошли вниз. Дело в том, что относительно дешевая ипотека в 2018–2021 годах разогрела как первичный, так и вторичный рынок жилья, цены сильно выросли, а доходы большинства москвичей нет. Поэтому сейчас рынок пойдет вслед за доходами, так и должно быть.
Рынок жилья прирастает «однушками» и студиями
Застройщики, адаптируясь к кризису, предлагают все более дешевое и малогабаритное жилье. Доля однокомнатных квартир на рынке достигла 39 процентов, студий — 20 процентов. К чему это может привести?
Эксперты крупной риелторской компании проанализировали рынок первичного жилья в столице и пришли к неожиданному выводу: три из пяти предлагаемых вариантов — это студии либо однокомнатные квартиры. Причем цена студии начинается от 3,9 миллиона рублей. За эти деньги можно купить в Кузьминках комнатку с санузлом общей площадью в 15,7 «квадрата». Цены на однокомнатные квартиры начинаются от 10 миллионов.
— Застройщики адаптируются к доходам потенциальных покупателей, поэтому и уменьшают «нарезку» предлагаемых помещений, — пояснил кандидат экономических наук Виктор Кудрявцев. — При этом, кстати, отлично зарабатывают. Если оценить стоимость квадратного метра, то в студии она самая высокая, а на втором по стоимости месте — как раз «квадрат» в однокомнатной квартире. Иными словами, строить жилые дома с мелкой «нарезкой» значительно выгоднее, чем с большими просторными квартирами: маржинальность бизнеса выше.
По данным Московской ассоциации риелторов, за прошлый год студии в Москве подорожали больше других типов жилья — на 25 процентов. А квадратный метр вырос и вовсе на 33 процента — до 308 тысяч рублей. Сейчас же он стоит уже 339,5 тысячи рублей, хотя и наметилась тенденция к снижению стоимости.
— Появление жилья с большим количеством студий и «однушек» — это большая проблема, — считает урбанист Григорий Мельник. — С одной стороны, строительная отрасль — флагман городской экономики и один из главных налогоплательщиков, ее необходимо поддерживать. Поэтому разрешение на постройку домов с такой квартирографией и дают. С другой стороны, подобная застройка резко увеличивает плотность населения. Любой дом, где преобладают студии и однокомнатные квартиры, — это не менее тысячи жильцов, а часто — значительно больше. Это значит, что необходимы парковки. Причем плоскостные, потому что на подземные или в многоуровневых паркингах у покупателей студий денег точно нет. А на плоскостные, как правило, не хватает места, да и невозможно возле каждого дома поля асфальтом закатывать. В итоге жильцы паркуются в межквартальных проездах и чужих дворах, создавая пробки.
В районах, где много домов со студиями, как пояснил эксперт, всегда создается дополнительная нагрузка на детсады, школы, поликлиники, магазины — просто потому, что заселяется гораздо больше людей.
— Все эти проблемы решаются. Застройщиков, например, обязывают строить социальную инфраструктуру и первые этажи домов отдавать под коммерческие площади — чтобы там открывались продуктовые магазины, — пояснил Григорий Мельник. — Улучшается транспортная инфраструктура. В Москве, например, появились две ветки наземного метро — МЦД-1 и МЦД-2, скоро откроется МЦД-3. Жителям новостроек предлагают ездить не на машинах, а пользоваться удобным общественным транспортом.
Но увеличение плотности населения — в пределах старой и Новой Москвы все равно растет. Сейчас, на мой взгляд, одна из главных задач властей — избежать появления перегруженных локаций, таких как, скажем, подмосковное Путилково или Павшинская пойма. Там построили много относительно недорого жилья, но социальная и транспортная инфраструктура с возросшим количеством людей справляется плохо.
Эксперт считает, что застройку, где преобладают студии и однокомнатные квартиры, стоит распределять равномерно, с учетом провозных способностей общественного транспорта.
ТОЛЬКО ЦИФРЫ
Студии и «однушки» сейчас занимают 59 процентов рынка новостроек. Двухкомнатные квартиры — 25 процентов. Трехкомнатные — 14. На рынке отмечается только 1 процент квартир с четырьмя комнатами и более. Студии в массовых новостройках уменьшились в размерах. Если в октябре 2020 года их средняя площадь составляла 26,8 кв. метра, то сейчас показатель сократился до 23,8 «квадрата».
Арендные ставки упали до минимума: снять жилье у метро можно за 20 тысяч
Риелторы фиксируют резкое падение арендных ставок. Главная причина — уехали на лето студенты и многие жители российских регионов.
По данным Московской ассоциации риелторов, в мае минимальная ставка аренды находилась на уровне 25 тысяч рублей, а в июне снизилась до 20 тысяч. За такую сумму можно арендовать малогабаритную однокомнатную квартиру в кирпичной пятиэтажке в пяти минутах ходьбы от станции метро «Волжская». В квартире есть все необходимое для комфортного проживания одного человека — мебель и бытовая техника.
На втором месте рейтинга — однушка площадью 33 кв. метра со ставкой 23 тысячи рублей в месяц. Она расположена в панельной пятиэтажке в Выхино, в десяти минутах ходьбы от станции метро «Рязанский проспект». В квартире хороший ремонт, есть вся необходимая мебель и техника, сдается она впервые.
Третье место занимает однушка за 25 тысяч рублей в десяти минутах ходьбы от станции «Измайловская».
— Летом цены на аренду традиционно снижаются, потому что столицу покидают многие арендаторы. Прежде всего это студенты и жители регионов, уезжающие на родину отдыхать: дача, рыбалка, общение с друзьями, — рассказывает исполнительный директор риелторской компании Дарья Суховей. — К тому же на рынке появилось много «сезонных » квартир: пенсионеры уезжают до октября на дачу, а в свое жилье пускают арендаторов. Аренда «сезонных» квартир обходится дешевле всего.
Как пояснила эксперт, этим летом предложение на рынке долгосрочной аренды в столице в пять раз превысило спрос. С начала года доступных для съема квартир стало на 80 процентов больше!
— Часть предложений составляет недвижимость, которую не удалось продать, а некоторые объекты одновременно выставлены на продажу и аренду, — пояснила Дарья. — При этом увеличился срок экспозиции. Сейчас, чтобы сдать квартиру за адекватную цену, нужно ждать в среднем месяц-полтора. Тогда как в 2021 году она уходила, как правило, в течение недели.
Все изменится в середине августа, когда начнут возвращаться студенты и жители регионов, считают эксперты.
— Квартиры будут разбирать, как холодный квас в жару, — убежден риелтор Денис Сигаев. — Цены вырастут на 20 процентов минимум. Однушку дешевле 40 тысяч в месяц вы не найдете, потому что будет очень высоким спрос.
По мнению эксперта, на рынок будет влиять и довольно дорогая ипотека.
— Цены на жилье так выросли, что ежемесячный платеж по ипотеке часто составляет 70–90 тысяч. И люди понимают, что им проще платить 40– 45, чем брать ипотечный кредит и резко ужиматься в расходах. Если раньше аренда и ипотека конкурировали за клиента, то сейчас уже нет: аренда победила. Чтобы вновь вернуть конкуренцию, нужно снижение стоимости жилья и ипотечных ставок.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Оксана Полякова, замдиректора Управления аренды квартир риелторской компании:
— Скидки, которые предоставляют собственники квартир, сейчас составляют 5–10 процентов от месячной арендной платы. Охотнее других снижать цены соглашаются владельцы сдаваемых квартир, которые куплены в ипотеку. Дело в том, что для них простой объекта означает не просто потерю дохода, но и значительный расход на выплату жилищного кредита без финподдержки от аренды. Положение дел имеет все шансы оставаться таким до конца лета. А высокий сезон будет продолжаться до конца осени.