Семь раз проверь: как купить вторичное жилье и не остаться без денег и квартиры

В СМИ все чаще появляются истории про пожилых людей, которые продают квартиры, а потом утверждают, что были в невменяемом состоянии или находились под воздействием мошенников. В результате у покупателей квартиру забирают обратно. «Вечерняя Москва» выясняла, повлияла ли волна таких скандалов на рынок жилья в столице и по всей России. А также узнала, на что обратить внимание при заключении сделок и как не ошибиться, приобретая вторичную недвижимость.

Средства массовой информации наводнили пугающие истории. Срываются сделки купли-продажи вторичного жилья: пожилые люди продают квартиру, а затем утверждают, что находились под влиянием мошенников или вовсе недееспособны. Иногда суд встает на сторону бывших владельцев, и покупатели остаются ни с чем. В Москве, где рынок жилья (и вторичного в том числе) особенно активен, проблема встала очень остро. Некоторые риелторы отказываются работать с объектами, которыми владеют пожилые люди. Часть покупателей обходит такие квартиры стороной. В СМИ появились предупреждения о том, что рынок вторичного жилья может рухнуть. Так ли это на самом деле? И как при покупке удостовериться в том, что владелец находится в здравом уме?

Что говорит статистика

В сентябре 2025 года Росреестром по Москве зарегистрировано 11 985 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. По сравнению с августом число оформленных сделок на вторичном рынке выросло на 12,6 процента, рассказал «ВМ» Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве.

За январь–сентябрь 2025 года в столице зарегистрировано 97 918 переходов прав по договорам купли-продажи жилья. Показатель снизился на 3,7 процента к аналогичному периоду прошлого года и уступил девяти месяцам 2023 года 23,3 процента. Словом, если смотреть на последние три года, рынок вторичного жилья, конечно, не рушится, но снижается.

— Вторичная недвижимость потеряла свою аудиторию еще в 2024 году, когда Центробанк поднял ключевую ставку до рекордных значений, и вслед за этим ставки по ипотеке в некоторых банках достигали 30 процентов, а то и выше, — рассказал «ВМ» руководитель агентства недвижимости Максим Чурилов.

Вторичное жилье не подходит под условия льготных программ ипотеки. Максим Чурилов отметил, что в 2024 году за несколько месяцев спрос на вторичном рынке просел на 60–80 процентов в зависимости от региона.

Однако в последнее время ситуация изменилась. Центробанк постепенно опускает ключевую ставку. Это привело к увеличению заключения договоров ипотечного жилищного кредитования как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

— Наблюдается рост на 20,6 процента к августу, когда было зарегистрировано 9,4 тысячи договоров, и на 18,2 процента к сентябрю прошлого года. Не удалось обойти лишь максимальный сентябрьский показатель 2023 года, когда число сделок практически достигло 13 тысяч, — рассказал Игорь Майданов.

Прирост сделок по вторичному жилью демонстрирует не только Москва, но и, например, Санкт-Петербург.

— По итогам осени вторичный рынок выглядит гораздо устойчивее, чем может показаться из новостных заголовков. Да, число оспаривания сделок растет, но это юридическая повестка, а не экономическая. В сентябре многие регионы фиксировали пик активности на вторичке за год, что подтверждают сводки региональных новостных лент и агрегаторов статистики по рынку жилья. То есть тренд «оживления вторички» этой осенью подтвержден объективными данными, — рассказал «ВМ» Михаил Духовный, руководитель PR-направления компании, предоставляющей услуги полного цикла в сфере недвижимости.

Ситуация может ухудшиться

В последнее время много говорят и о том, что цены на первичное жилье резко взлетят, хотя и сейчас оно стоит очень дорого для многих граждан. Директор департамента продаж компании-девелопера Андрей Петухов предположил, что в следующем году давление на рынок могут оказать сразу несколько факторов.

— Среди них: медленное снижение ключевой ставки, изменение условий семейной ипотеки и новый закон о рассрочках. Эти меры могут снизить доступность ипотечных инструментов и, как следствие, сократить спрос. Но учитывая количество проектов, находящихся на высокой степени архитектурной готовности, в 2026 году в Москве и Московской области продолжится вывод новых объектов. Новые проекты будут выходить на рынок с плавным удорожанием, — рассказал Андрей Петухов.

Средние темпы роста цен эксперты оценивают в 8–10 процентов в год. Однако структура роста будет неоднородной. В некоторых проектах возможен прирост до 20–25 процентов, что связано с индивидуальными особенностями недвижимости (например, ее выгодным расположением относительно метро).

— На вторичном рынке ситуация иная. Владельцы старого фонда и непривлекательных локаций вынуждены будут предоставлять скидки до 15 процентов от среднерыночного уровня, поскольку ликвидность таких объектов остается низкой на фоне высоких ставок. При этом ряд факторов продолжают поддерживать цены на такое жилье. Среди них — инфляция, рост потребительских цен и отложенный спрос на улучшение жилищных условий. Спрос распределяется неравномерно: есть районы Москвы и Подмосковья, где давно не строилось новое жилье, и именно там интерес покупателей к вторичкам будет особенно высоким, — отметил Андрей Петухов.

Без крыши над головой

Истории про оспаривание сделок обычно становятся очень резонансными, но не влияют существенно на статистику — фактически их не так много, в общей массе это единичные случаи, рассказывает директор агентства недвижимости Александр Чернокульский.

— Но ситуация действительно не из приятных. Если суд решает вернуть квартиру предыдущему собственнику, деньги, выплаченные ему за квартиру, обычно уже потрачены, — добавил Чернокульский.

В результате граждане остаются без денег и без жилья. Но стоит отметить, что, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», люди имеют право на компенсацию за утрату жилого помещения, если приобретатель был признан добросовестным.

— Успешные судебные кейсы в российской практике существуют, пусть их и немного. В данном случае необходимо будет пройти через ряд проверок и судебных разбирательств. Отмечу, что все сделки со вторичной недвижимостью важно проводить под грамотным контролем юристов, чтобы обезопасить себя, — заключает Александр Чернокульский.

Обезопасить себя

Росреестр напоминает, что при заключении сделок с недвижимостью, будь то продажа жилья, обмен квартиры, или сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, стороны обязательно должны понимать свои действия и осознавать их последствия, то есть быть дееспособными. Покупка квартиры у человека, который в силу возраста или психического состояния не руководит своими действиями и не понимает их значения, к примеру, может обернуться для покупателя именно тем, о чем ярко пишут СМИ: судебным разбирательством или потерей денежных средств.

Заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Елена Юрова пояснила, что сделки, заключенные с правообладателем, признанным недееспособным, без согласия попечителя (опекуна) или надлежащего оформления, могут быть признаны недействительными. При этом дееспособный участник сделки будет обязан возместить причиненный ущерб, если суд установит, что тот знал или должен был знать о недееспособности другой стороны.

В ЕГРН содержится информация о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

— Весомая роль в защите имущественных прав отводится органам государственной регистрации. Росреестр обеспечивает своевременную актуализацию сведений о недееспособности или ограниченной дееспособности правообладателей в Едином государственном реестре недвижимости. Такая отметка вносится госрегистраторами на основании поступающих в ведомство решений судебных органов или органов опеки и попечительства, которые должны быть направлены в межведомственном порядке в срок не позднее трех рабочих дней после вступления в силу, — рассказала Елена Юрова.

Сведения предоставляются в форме электронного документа или на бумаге. Юридическая сила двух видов выписок одинакова.

На сегодняшний день все сделки на условиях опеки, с несовершеннолетними лицами или гражданами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, подлежат нотариальному удостоверению.

Что делать, если продавец утверждает, что он дееспособен, но у вас закрались сомнения? Удостовериться в адекватности продавца можно с помощью медицинского освидетельствования прямо в день сделки.

— Это делается при помощи рутинной процедуры. Полагаю, на фоне тревожных новостей теперь не упадет спрос на вторичную недвижимость, а вырастет запрос на такую процедуру, — отмечает директор агентства недвижимости Александр Чернокульский.

Учимся «обходить мышеловки»

На что обратить внимание при покупке вторичного жилья? Рекомендации не новые, но далеко не все их соблюдают.

— Низкая цена в объявлении должна насторожить покупателя и побудить его отнестись к юридической проверке квартиры более щепетильно. Если квартира продается ниже рынка, то в будущем суде продавцу гораздо проще доказать, что его принудили к сделке и он не понимал, что происходит. В «группу риска» можно отнести объекты, где есть пожилые продавцы, зачастую одинокие. Также если продавец не хочет делиться контактами своих родственников или у него единственное жилье, а альтернативное он покупать не собирается. Все это должно смутить покупателя и заставить его задавать дополнительные вопросы, — рассказал Максим Чурилов.

Эксперт напоминает, что процедура освидетельствования может защитить от проблем.

— Главное, чтобы ее провел врач из больницы, которая пользуется авторитетом в таких исследованиях. В Москве это, например, Институт имени Сербского, — отмечает он.

Руководитель PR-направления компании, предоставляющей услуги полного цикла в сфере недвижимости, Михаил Духовный отмечает, что полностью исключить риск оспаривания невозможно.

— Даже нотариальное удостоверение и регистрация в Росреестре не спасают, если позже будет доказано, что продавец не осознавал сути сделки. Но снизить риски можно и нужно. Минимизируют их три вещи: нотариальное оформление сделки с видеофиксацией и разъяснением всех пунктов договора; прозрачные безналичные расчеты; тщательная проверка продавца — его долгов, участия в судах, социальной и финансовой истории, — отмечает эксперт.

По мнению Андрея Петухова, от потери денег со стороны недобросовестных продавцов вторичного жилья поможет страхование титула — полис, который защищает владельца недвижимости от риска утраты права собственности из-за юридических проблем, связанных с прошлым объекта. Эксперт отмечает, что это наиболее эффективный способ защититься при покупке квартиры на вторичном рынке.

ВАЖНО

Страхование титула — это страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично по завещанию или по закону. Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли. Страховая сумма может быть установлена в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимого имущества, но не более фактически произведенных расходов по покупке недвижимости. Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.

МНЕНИЕ

Задавайте больше вопросов

Анастасия Митюсова, юрист, член Адвокатской палаты города Москвы:

— При формировании сделки должны быть собраны все необходимые документы (паспорт собственника, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, в том числе чтобы проверить, что нет запрета на проведение сделки без личного присутствия, арестов и запретов на регистрацию сделки, технический паспорт объекта и другие). Желательно провести медицинское освидетельствование продавца в день заключения сделки, что я и использую в своей практике.

Данная процедура помогает зафиксировать не только адекватность продавца, но и его мотивы.

Практика оспаривания сделок с недвижимостью не новый тренд. Она была всегда и по различным поводам. Ранее аналогичная волна поднималась в связи с заключением сделок купли-продажи с банкротами. Когда вы покупаете вторичную недвижимость, необходимо заказать проверку объекта. Можно воспользоваться помощью адвокатов, которые своими адвокатскими запросами в случае необходимости смогут помочь прояснить некоторые вопросы и перечислить возможные риски покупки объекта.

На что стоит обратить пристальное внимание? Если цена квартиры сильно ниже средней по рынку без видимых причин и продавец твердит про срочность, вам однозначно необходимо дополнительно защитить свою сделку и проверить и объект, и продавца. Не стоит стесняться задавать дополнительные вопросы.

Следует отметить, уже имеется практика судов по квартирам, когда добросовестные покупатели выигрывают процесс, и суд присуждает им возврат денежных средств. Однако у продавца уже не оказывается денежных средств на счетах, что осложняет исполнение решения суда.