Квартира с историей: что происходит на рынке вторичного жилья

Столичный рынок жилья переживает непростые времена. Эпоха дешевых кредитов осталась в прошлом, а вместе с ней и ажиотажный спрос на квадратные метры. Какие процессы происходят сегодня на вторичке, выяснила «Вечерняя Москва».

Цены на жилье в столице, несмотря ни на что, продолжают двигаться вверх, хотя уже и не так быстро. Если в 2021– 2022 годах они росли как на дрожжах, то сейчас, как говорят эксперты, рынок «стабилизировался». По итогам 2024 года, средний ценник за «квадрат» в новостройке по стране составил около 178 тысяч рублей, а на вторичке — примерно 114 тысяч. Разница почти в полтора раза — это главный козырь вторичного рынка. Здесь можно найти более доступные варианты, пусть и без свежего ремонта, зато «с историей».

Однако продажи готовых квартир на вторичке в прошлом году все равно сократились. Причина понятна. Еще пару лет назад ипотека была мотором всего рынка. По мнению экспертов, рынок фактически вернулся к «истокам», когда квартиры покупали не с помощью ипотеки, а благодаря накоплениям, помощи родственников или на средства от продажи старого жилья. Для молодых семей без «стартового капитала» единственной палочкой-выручалочкой остается возможность получить субсидию от государства, чтобы купить собственное жилье по программе «Молодая семья», которая действует до 2030 года. Для того чтобы понять, где сегодня может приобрести жилье среднестатистическая семья, нужно смотреть не на центр, а на окраины, — говорят эксперты. Центр города по-прежнему остается местом жизни для весьма состоятельных людей. Другое дело — спальные районы и Подмосковье, где жилье пока еще остается относительно доступным для обычного человека.

Как будут развиваться события в ближайшем будущем? Аналитики прогнозируют три основных сценария на 2026–2028 годы. Базовый (и наиболее вероятный) прогнозирует постепенное снижение ключевой ставки и дальнейший плавный рост цен на жилье. Оптимистичный надеется на быстрое снижение ключевой ставки и возвращение господдержки ипотеки, что неминуемо оживит спрос. При консервативном сценарии ставки останутся высокими.

Ну а пока рынок замедлился и ждет, что же делать простым горожанам, даже в ситуации неопределенности желающим продать или купить себе недвижимость? Если вы покупатель — забудьте на время про ипотеку и трезво оцените свой бюджет, советуют эксперты. Сейчас главный инструмент — собственные сбережения или деньги от продажи имеющейся недвижимости. Смотрите на вторичку. Именно здесь сейчас вы можете получить реальные метры по адекватной цене, часто с ремонтом и в обжитых районах с развитой инфраструктурой — школами, поликлиниками, магазинами. И не ждите резкого снижения цен на рынке. Если вы нашли хороший вариант, который вас устраивает по деньгам и локации — не стоит откладывать сделку. Наиболее вероятный прогноз обещает скромный рост цен, так что, если вам действительно нужно продать свою недвижимость в ближайшие год-два, возможно, не стоит затягивать, советуют эксперты продавцам жилья.

Постарайтесь адекватно оценить свою квартиру. Изучите реальные цены по соседям, а не опирайтесь на слухи. Смиритесь с тем, что квартира на вторичном рынке не может стоить как лот в элитном ЖК. И — готовьтесь к торгу. Период неопределенности — это не время для паники, а время для взвешенных и обдуманных решений. Московский рынок недвижимости, особенно вторичный, проходит болезненную, но необходимую перезагрузку. Он возвращается к состоянию, когда квартира — это в первую очередь жилье, а не финансовый инструмент для быстрого обогащения.

СПРАВКА

Любопытно, что в 2024–2025 годах быстрее всего дорожала не элитная недвижимость в центре Москвы, а массовое жилье в ближнем Подмосковье — в Лыткарине, Красногорске, Щелкове. Москвичи «голосовали рублем» за те локации, где можно поменять столичную прописку на более просторные метры и свежий воздух, особенно если там развивается транспортная инфраструктура.

ВАЖНО

По данным крупной площадки электронных торгов недвижимостью, в стране растут продажи квартир через торги по банкротству: в них могут участвовать лица, не имеющие специальных связей с должником. На таких аукционах квартиры иногда могут уходить с дисконтом 20-30 процентов. Не рекомендуется участвовать в торгах без консультации со специалистом.

«Вечерняя Москва» узнала у экономиста, кандидата экономических наук, лектора Эльвиры Митюковой, что именно мешает москвичам копить деньги.