Дефицит жилья и кадровый голод: чего ждать на рынке недвижимости в 2021 году

Президент России Владимир Путин обратил внимание на существенный рост цен на недвижимость и уменьшение числа доступных вариантов квартир. Глава государства поручил разработать план по урегулированию ситуации, в том числе с помощью увеличения предложения. Как сделать жилье в нашей стране доступным и стоит ли регулировать этот рынок, «Вечерняя Москва» спросила у специалистов.

«Изжившая себя программа»

По словам Путина, России необходимо выйти на темпы строительства в 120 миллионов квадратных метров жилья в год. Президент положительно оценил программу льготной ипотеки, в рамках которой было выдано кредитов гражданам на сумму около триллиона рублей, а примерно 320 тысяч российских семей купили себе квартиры в новостройках по ставке 6,5 процента.

Однако программа льготной ипотеки, несмотря на ее продление до июля 2021 года, на рынке многоквартирного жилья изжила себя еще в конце 2020 года, считает руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-недвижимость» Дмитрий Таганов.

— Она должна была стать мерой поддержки, костылем для рынка девелопмента, строительных организаций, которые пострадали в период карантинных ограничений весной. Это была правильная мера господдержки. Но начиная с последнего квартала 2020 года она стала стимулирующей. А слишком сильное стимулирование ипотечного спроса — не очень хорошее решение сейчас. В условиях пандемии, кризиса, когда люди не могут рассчитывать свое будущее, нагружать их огромным количеством кредитов, как мне кажется, нецелесообразно. Да и статистика Центробанка показывает неизменный рост как по сроку кредитования среднего, так и по суммам. При этом люди отдают последние сбережения, а не избыток средств, чтобы успеть воспользоваться низкими процентными ставками, — говорит эксперт.

Почему растут цены на жилье?

Именно с льготной ипотекой нередко связывают рост цен на жилье в 2020 году. Только, как объяснила «Вечерней Москве» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, это совсем не так. Дело в том, что ключевая ставка Центробанка России — 4,25 процента, а коммерческие банки выдают кредиты под 6,5 процента годовых.

По словам специалиста, ставка 6,5 процента по ипотеке «никакая не льготная», а рыночная, соответствующая тем реалиям, в которых живет Россия.

— Бум спроса на недвижимость начался за месяц до принятия программы «льготной ипотеки» — сразу после 9 марта 2020 года, когда произошел обвал на рынке нефти и за ним последовала девальвация рубля. Люди просто пошли в банки, стали снимать деньги с рублевых депозитов и покупать на них «квадратные метры». Именно удешевление страны в пересчете на иностранные валюты — основная причина роста цен на жилье и настоящая проблема. Да и если в рублях квартиры дорожают, в долларах они становятся дешевле. Для экспортеров это, возможно, и выгодно, но для граждан и инвесторов — нет. Сейчас рубль наконец-то успокоился, по крайней мере, курс доллара — 73–74 рубля, а не 80. Успокоился и рынок недвижимости. Январь можно назвать спящим месяцем, — констатировала Радченко.

Передел рынка

Квартиры не станут дешевле, даже когда власти решат отменить действие льготной ипотеки, считают оба эксперта.

Специалисты не исключили, что жилая недвижимость продолжит дорожать. Тем более что с 1 июля 2019 года в России при заключении договоров долевого участия действуют эскроу-счета — банковские ячейки, где деньги «дольщиков» хранятся до завершения строительства дома и получения ключей от квартиры. Девелопер для реализации проекта должен привлекать либо свои деньги, либо кредитные, а не средства граждан.

— Так или иначе, но эскроу-счета дают издержки застройщикам, а им нужно на кого-то свои затраты перекладывать. Я не думаю, что цены упадут. Но, по крайней мере, они не будут так быстро расти, потому что спроса ажиотажного на рынке не ожидается. Спрос немного успокоится, и в этих условиях нет смысла повышать цены, — отметил Таганов.

Эскроу-счета способствуют возникновению другой проблемы. В ближайшие два–три года в России, скорее всего, будет дефицит нового жилья, поскольку многие небольшие девелоперы, строившие 1–2 дома на город, например, вынуждены работать по тем же правилам, что и крупные компании. И в новых реалиях им будет очень сложно получать финансирование в банках на свои проекты. Текущие объекты они достраивают по старым разрешениям.

— Не смогут они и привлекать деньги дольщиков. А откуда у них деньги на строительство? Так что со строительством многоэтажных домов могут возникнуть проблемы. По количеству выданных разрешений в следующем году в нашей стране уже будет введено на четверть меньше домов. Идет передел строительного рынка, его монополизация и удорожание себестоимости. Опять же, строители испытывают кадровый голод, потому что многие гастарбайтеры уехали в свои страны из-за «дешевого» рубля. На их родине такой девальвации не было, — сказала Радченко.

Социальная проблема и рыночные методы

Таганов к возможному дефициту жилья и расширения предложения относится по-другому.

— Если государство собирается решить проблему обеспеченности населения доступным жильем, то должно за свой счет его и строить. Девелоперы — рыночные организации: спрос больше — цена больше, спрос меньше — цена меньше. На рынке помидоров то же самое. Здесь необходимо более глубоко думать над проблемой тем, кто ее решает. Государство понижает ставку по ипотеке и не думает, что спрос вырастет, цены вырастут. С помощью рыночного инструмента оно пытается решать социальные проблемы. А социальные проблемы не решаются рыночными инструментами. Они решаются с помощью государства и вне рыночных механизмов, — добавил собеседник «ВМ».

Сейчас объем предложений на рынке жилья можно расширить только за счет льгот на индивидуальное жилое строительство. И если на рынке многоквартирных домов ипотека с низкой ставкой себя действительно изжила, то в сегменте ИЖС она точно не будет лишней, резюмируют оба специалиста.

Читайте также: Все-таки что лучше: купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке