[i]Продолжаем начатый в номерах за 30 сентября и 10 октября разговор о создании товариществ собственников жилья, которые действительно помогут москвичам безболезненно встретить 1 марта 2006 года, когда новый Жилищный кодекс РФ заработает в полную силу. Сегодня в столице уже действует несколько сотен самоуправляющихся товариществ собственников жилья (ТСЖ). Несколько тысяч ТСЖ поручили эксплуатацию дома управляющим компаниям, ограничившись фактическим или формальным их контролем. 1 марта начнется передача всех остальных домов от городских ДЕЗов либо уже существующим частным управленческим компаниям, либо тем же ДЕЗам, преобразованным в частные компании.[/i][b]Выбери из трех [/b]ЖК (ст. 161) предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании большинством голосов выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом.Первый – каждый собственник непосредственно управляет своим владением – очевидно, нереален. Возможно, каждому по отдельности и удастся заключить договоры с Мосводоканалом, Мосгортеплом, Мосэнерго (других поставщиков воды, тепла и электроэнергии в Москве нет), но как они договорятся по отдельности, но с одними и теми же компаниями об уборке, вывозе мусора, услугах аварийных служб, как будут финансировать текущий и капитальный ремонт? Второй способ – быстро создать ТСЖ и взять управление домом в свои руки. Члены самоуправляющихся товариществ как дважды два докажут, что их вариант – оптимальный: «Нечего «дядю» кормить. Сами устанавливаем размеры взносов, сами заключаем договоры». В принципе, они правы. Но только в том случае, если речь идет об услугах, очень близких к «дезовским».Если вас интересует нечто большее, третий способ – создать ТСЖ, которое поручит эксплуатацию дома управляющей компании, эффективно ее контролируя. В чем выигрыш? Услуги, которые компания централизованно оказывает нескольким близлежащим домам (а то и десяткам домов), должны быть выше качеством и дешевле, чем те, о которых может договориться правление товарищества одного дома.Осталась сущая мелочь: правильно выбрать управляющую компанию и уберечься от аферистов. Сегодня предлагающих свои услуги компаний в Москве около 500, хотя подавляющее большинство относится к категории «Я и мой автоответчик».Ничего предосудительного в этом нет, индивидуальный предприниматель может быть очень толковым управляющим, важно, каковы его объективные возможности, поэтому тут тоже стоит приглядеться повнимательней. Многие управляющие компании «выросли» из особо эффективных товариществ: к ним обращались за помощью соседи, происходило естественное объединение сил и средств.[b]Иди и смотри [/b]Как же выбирать? – Во-первых, узнать в управе или префектуре, какие компании работают в вашем районе, – советует [b]Владислав ИВАНОВ[/b], заместитель начальника одного из управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда. – Вряд ли серьезная компания, работающая на другом конце города, возьмется за ваш дом.С ним согласен вице-президент управляющей компании «Аква-Холдинг» [b]Андрей ТЕТЕРИН[/b]: – Мы, например, работаем в районах Марьино и Выхино-Жулебино. Возможно, скоро выйдем и в Южный округ: было к нам такое обращение. Но мы объяснили, что можем эффективно управлять площадями, начиная с 20 тысяч квадратных метров, чтобы и цены были разумными, и была перспектива постоянного развития услуг. Если же вы звоните в компанию и спрашиваете, какие услуги они оказывают, а они кричат: «Да! Берем вас!» и только потом спрашивают, в каком районе ваш дом, это повод задуматься.Наметив круг компаний, начинайте изучать их подноготную.– В любом случае надо выяснить, какими домами управляет эта компания, и отправиться туда, – говорит [b]Евгения ЮНИСОВА[/b], председатель правления ТСЖ «Трехпрудный» и руководитель некоммерческого партнерства «Управдом». – Причем не в один дом, который может оказаться «потемкинской деревней», а в несколько. Расспросить не только председателей ТСЖ, но и простых жителей, за какие услуги они платят и как эти услуги фактически предоставляются. Обязательно изучить смету по каждой услуге.– Отправляйтесь «на разведку» без сопровождающих сотрудников компании и без предварительных согласований, – напутствует Владислав Иванов. – Внимательно осмотрите дом и прилегающую территорию. Иногда этого бывает достаточно, чтобы составить мнение об уровне управления. Попробуйте пройти на территорию, в подъезд. Вот если остановят, тогда и звоните руководству, а если нет – делайте выводы о будущей безопасности своего жилища.[b]Аферисты всплыли в Марьине [/b]Андрей Тетерин предупреждает: – На волне ажиотажа, связанного с вводом нового Жилищного кодекса, на рынке наверняка появится масса липовых управляющих компаний. Одна такая всплыла в районе Марьино. Обещали людям чуть ли не облака покрасить, собрали платежи за два месяца, потом еще и добор сделали для солидности – и исчезли. Это откровенное жульничество. Кстати, это грозит тем, что дом могут отключить от всех коммуникаций. Хотя вы за все услуги заплатили, но – аферистам, которые деньги присвоили.– Бывают и «сероватые» схемы, – продолжает Тетерин. – Изучая историю компании, обязательно узнайте, как она подбирает субподрядчиков: лифтовиков, диспетчерскую службу, специалистов по техобслуживанию домов, вывозу мусора и т. д. – приводят своих, «родных», или устраивают открытый конкурс. Кто сидит в жюри? Если замглавы управы, инспектор АТИ, жилинспектор, представитель финансово-казначейского управления, через такое «сито» компания с подмоченной репутацией не проскочит.Все собеседники предлагают внимательнейшим образом изучить договор.– В первую очередь обратите внимание на существенные условия, – говорит Евгения Юнисова. – Как, в каких формулировках описаны срок действия, стоимость услуг, ответственность сторон, порядок расторжения договора, реквизиты компании.Продолжает тему Владислав Иванов: – Есть стандартные формы договоров по минимальным нормативам услуг. Других нет и быть не может: одним жильцам достаточно, чтобы консьерж сидел на месте, другим – чтобы он выбегал навстречу и нес покупки до квартиры. Вот и смотрите, как эти услуги прописаны. Если в договоре написано: «Одна сторона предоставляет услуги, другая – оплачивает», потом идти в суд с таким скупым документом бессмысленно. Иногда вообще вместо договора предлагают подписать соглашение – в полном противоречии с Жилищным кодексом.Так что специалисты советуют быть начеку, чтобы потом напрасно не бегать в милицию и не искать мошенников через суд.Таковы уж сюрпризы нового жилищного законодательства.