Когда в товариществах согласья нет...

Недавно в Московской городской думе состоялась конференция на тему: «Конкуренция в сфере ЖКХ города Москвы: проблемы и возможности».
О том, почему новый мэр назвал эту сферу одной из главных проблем Москвы и какие шаги следует предпринять для ее решения, мы беседуем с [b]председателем Комиссии МГД по законодательству, координатором проекта партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» «Народный контроль» в городе Александром СЕМЕННИКОВЫМ[/b].
[b]– Александр Григорьевич, все-таки непривычное для нашего уха сочетание «ЖКХ» и «конкуренция». Совместимы ли эти понятия?[/b]
– Актуальность этой темы очевидна. Москвичей серьезно беспокоят проблемы жилищно-коммунального хозяйства. Среди наиболее острых вопросов называются: плохое состояние коммунальных систем и в целом жилищного фонда, рост цен на услуги ЖКХ, низкое качество работы обслуживающего персонала… Надо признать, претензии эти во многом обоснованы. Для их решения в течение уже достаточно длительного времени городскими властями предпринимаются значительные усилия, но очень важный фактор развития всего комплекса жилищно-коммунального хозяйства был задействован, как представляется, недостаточно. Этот фактор – конкуренция. В рыночной экономике никакими директивами и приказами невозможно добиться того, что достигается свободным экономическим соревнованием хозяйствующих субъектов. Но при одном условии – если это соревнование идет честно, без создания преференций «своим» и искусственных препятствий «чужим».
[b]– Почему эта проблема поставлена на повестку дня именно сегодня?[/b]
– Читатели газеты, наверное, хорошо знают, что в Москве партия «ЕДИНАЯ РОССИЯ» реализует проекты «Сеть правовой защиты потребителей» и «Народный контроль», которые мне поручено курировать. Хотел бы напомнить, почему появились эти проекты и в чем их суть. Потребители – мы с вами – сталкиваясь с нарушением своих прав, вынуждены входить в конфликт не с одним только продавцом, продавшим нам просроченный или бракованный товар, или со слесарем, который все никак не починит текущий кран. Нет, за их спиной стоят большие организации, целые отряды высококвалифицированных юристов, готовых использовать все лазейки законодательства, чтобы отстоять свой интерес. Значит, оставлять потребителя один на один с мощными игроками товаропроводящих сетей и производителей услуг неправильно и невозможно.
Вместе с тем эффективный правовой механизм контроля со стороны органов исполнительной власти за ценообразованием, соблюдением стандартов и техрегламентов пока не создан. В этих условиях закономерно возрастает роль институтов гражданского общества, обеспечивающих необходимые обратные связи в сложной, многофакторной социально-экономической системе. Одну из решающих ролей играет здесь партия «ЕДИНАЯ РОССИЯ» как правящая партия, взявшая на себя ответственность за реализацию курса на модернизацию всех сфер жизни в нашей стране, на повышение уровня жизни и ее качество.
Именно поэтому мы стали инициатором проведения конференции «Конкуренция в сфере ЖКХ города Москвы: проблемы и возможности».
Ведь потребителями являются не только те, кто покупает товары и продукты, но и те, кто потребляет услуги. Сфера жилищно-коммунального хозяйства – это один из главных поставщиков услуг, как по их объему, так и по расходам в бюджете любой московской семьи.
[b]– И как вы как юрист оцениваете качество этих услуг?[/b]
– Сегодня рынок жилищно-коммунальных услуг характеризуется и отсутствием должной конкуренции, и явными правовыми проблемами, и, кроме того, на этом рынке зачастую присутствует откровенный криминал. Ведь управление имуществом многоквартирного дома – хороший бизнес, который приносит серьезный доход. Причем взять дом на обслуживание может любая частная фирма, заключив соответствующий договор. Посчитайте сами – если каждая семья в среднем платит 2,5–3 тыс. рублей в месяц, то умножив на число квартир в доме, например 300, получаем 900 тысяч рублей в месяц. Плюс городские субсидии. Получаются вполне серьезные суммы. А если управляющая компания берет на обслуживание не один дом, а несколько? А что же жильцы? Ведь, по идее, организуя товарищество собственников жилья, вместе мы можем гораздо эффективнее управлять своим имуществом, контролировать тех, кто поставляет нам воду, электричество, ремонтирует лифты, краны, трубы и эксплуатирует все довольно сложное домовое хозяйство. Но то, что верно в теории, не всегда подтверждается практикой. «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги…»
[b]– Одной из причин такой ситуации сегодня называют массовое повальное создание ТСЖ в городе…[/b]
– С 1992 по 2007 г. в Москве было организовано – по инициативе жильцов! – около 2 тыс. ТСЖ, включая ЖСК.
Многие из них работали хорошо и продолжают так же успешно работать до сих пор.
Но затем вдруг началось то, что я бы назвал очередным «головокружением от успехов». Было решено за три года довести число ТСЖ до 10 тыс.
В результате в погоне за показателями организовано множество липовых ТСЖ, а в отсутствие должного контроля ГУИСы натворили немало бед.
В 2009 г. создано 1942 ТСЖ, объединивших 3423 дома. И, как выяснилось, в половине из них при создании допущены нарушения.
Больше всего их в ЦАО, ЗАО, СЗАО. Характерно, что при проверках вдруг выясняется, что документы в массовых количествах просто пропадают – или утеряны при переездах, или залиты водой, или даже сгорели. Такие напасти случились в 465 ТСЖ.
А что в результате? Обманутые жильцы не верят чиновникам – раз. Более 70% москвичей затрудняются ответить, кто управляет их домом, и не знают, куда звонить в случае любых жилищно-коммунальных проблем, – два. Жители домов – по сути, заказчики услуг – чаще всего оказываются в роли просящих, которым управляющие компании диктуют условия, – три. А ведь для информирования жителей уже длительное время работает ГУ «Центр реформы ЖКХ»! Выступивший на конференции руководитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Москве Владимир Ефимов привел конкретные факты таких нарушений, прямо влияющих на развитие конкурентной среды в городе. По его словам, сначала многие жители столкнулись с проблемой выбора управляющей компании, а в течение последнего года с фактами незаконно созданных товариществ собственников жилья.
[b]– То есть те организации, которые должны права жильцов защищать, сами же их и нарушили буквально в момент своего появления?[/b]
– В рамках контроля за выбором способа управления были возбуждены дела в отношении управ по факту непроведения конкурсов. Согласно Жилищному кодексу, если собственники жилья провели собрание, то в течение года они должны подписать договор управления с управляющей компанией. Сотрудники УФАС провели мониторинг и выяснили, что в большинстве случаев собственники таких договоров не подписывали, а собрания были проведены не по правилам или фиктивно. В рамках рассмотрения дел была проведена большая работа с гражданами по подписанию договоров управления, и в настоящий момент почти все управы из 96, в отношении которых рассматривались дела, представили документы, подтверждающие, что договоры подписаны более чем с половиной собственников жилья в многоквартирных домах.
Действующий Жилищный кодекс обязывает управляющую компанию заключить договор со всеми собственниками, чтобы считать способ управления реализованным.
Это означает, что если хотя бы один собственник из нескольких сотен такой договор не заключил, то все дело стоит.
Владимир Ефимов предложил выйти в Госдуму с законодательной инициативой о введении определенного процента договоров, которые необходимо заключить с собственниками жилья для того, чтобы считать способ управления реализованным. По его мнению, было бы достаточно и 50%, а если подписано больше 50% договоров, то можно не заставлять управу проводить конкурсы.
Не берусь предсказывать судьбу этого предложения, оно, безусловно, интересное, но требует тщательного изучения и всестороннего обсуждения.
Кстати, здесь возникает еще одна проблема. В действующем Жилищном кодексе нет ограничений на создание «многодомовых» товариществ. (Напомню, что в прошлом году было создано 1942 ТСЖ, объединивших 3423 дома.) Потому и создавались на базе бывших ДЭЗов «карманные» управляющие компании, обслуживающие, как и раньше, целые микрорайоны. Собраться же на общее собрание тысячам жителей, живущих в десятках домов, – нереально. Отсюда и бесконтрольность. Сейчас в Государственной думе рассматриваются поправки в Жилищный кодекс, ограничивающие создание «многодомовых» ТСЖ.
[b]– Не секрет, что частенько люди опасаются ТСЖ и частных управляющих компаний еще и потому, что боятся резкого скачка общей суммы квартплаты. За счет, так сказать, «повышенного качества обслуживания»…[/b]
– Управление Федеральной антимонопольной службы по городу Москве обратило внимание и на такую проблему, как законность включения тех или иных услуг в Единый платежный документ. Согласно Жилищному кодексу, ЕПД должен содержать платежи за коммунальные услуги, за содержание и ремонт жилья.
Вместе с тем практически в каждый платежный документ включены платежи за радиоточку, запирающее устройство и антенну, а недавно появилась составляющая и за обслуживание приборов учета по водопотреблению.
Но дополнительные услуги не предусмотрены жилищным законодательством, и они должны оказываться только после согласия гражданина на их оказание.
Проблема эта вовсе не такая уж маловажная – ведь из малых платежей в сфере ЖКХ складываются в итоге очень немалые суммы. Причем за услуги, которыми мы не пользуемся. Например, радиоточки.
Сколько москвичей слушают проводное радио? Во многих квартирах и радиорозеткито давно уже нет. А платежи идут! Так что и нам самим надо следить за тем, чтобы не переплачивать.
Уполномоченный по правам человека в городе Москве Александр Музыкантский, подчеркнув, что в сфере ЖКХ очень часто нарушаются права граждан, особое внимание обратил на проблему липовых ТСЖ. В 2007 году было принято постановление правительства Москвы, определившее количество ТСЖ, которое должно быть создано в каждой префектуре. На трехлетний срок работы по созданию ТСЖ было выделено 176 млн руб лей, в результате было создано около 8 тысяч товариществ собственников жилья.
Все пункты постановления были выполнены, но какой ценой? В массовом порядке создавались липовые ТСЖ по поддельным документам, особенно часто фальсифицировались протоколы общих собраний и подписи граждан.
На сегодняшний день в суд поступило 259 обращений граждан с просьбой ликвидировать решение о создании ТСЖ.
А там, где нарушения при создании ТСЖ, там возникает и монополизация этого рынка услуг. Реальный доступ к управлению жилищно-коммунальным хозяйством получают те, кто имеет тесные контакты с управами. Например, в районе Арбат одна управляющая компания взяла на обслуживание 95 многоквартирных домов из 176. И хотя формально в городе работают сотни управляющих компаний, но сказать, сколько из них реально независимых, не представляется возможным.
[b]– Да таких историй каждый москвич вам еще с десяток расскажет. А вот что со всем этим делать?[/b]
– Одним из способов защитить права потребителей жилищно-коммунальных услуг от недобросовестных управляющих компаний может стать создание саморегулируемых организаций и компенсационного фонда.
В случае если управляющая компания причинит жильцам дома убытки, они должны быть компенсированы из специального фонда саморегулируемой организации, участником которой обяжут стать всех игроков рынка.
Но это предложение при всех его плюсах имеет и слабые стороны. Его критики предупреждают, что создание саморегулируемых организаций может привести к повышению цен на услуги ЖКХ, «вымыванию» с рынка малых предприятий, а в результате – к усилению монополизации.
Так что предложение интересное, но над ним надо еще крепко подумать, проанализировать опыт уже работающих организаций. А в регионах такие есть – их уже более 30, и объединят они около 1000 управляющих компаний. Я считаю, что торопиться здесь нет никакой надобности и руководствоваться следует принципом «не навреди!» Какие же шаги партия «ЕДИНАЯ РОССИЯ» предпримет в ближайшее время? Мы намерены создать общественный комитет для защиты прав потребителей, в частности защиты прав собственников и добросовестных управляющих компаний. Его главная задача – просвещение собственников жилья, а также защита добросовестных управляющих компаний, которые испытывают «пресс» нерыночных способов конкуренции. Мы будем противодействовать грязным технологиям и преступным методам в конкурентной борьбе, участвовать в ликвидации коррупционных схем и административно-чиновничьих барьеров в сфере ЖКХ.
И конечно же, мы будем всячески способствовать усилиям исполнительной власти города, которая задачу наведения порядка в этой сфере обозначила как одну из приоритетных в своей деятельности.
[b]Справка «ВМ»[/b]
[i]Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
Создание ТСЖ не исключает гарантированную систему государственной социальной защиты граждан по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Организация и деятельность ТСЖ регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации и Уставом товарищества.[/i]