Окупится к пенсии: почему москвичи массово отказываются от квартир в пользу коммерческой недвижимости

По данным исследования инвестиционной компании, вложения в коммерческую недвижимость в Москве окупаются в среднем за 8,3–8,7 года, а в жилую — за 24,4 года. «Вечерняя Москва» узнала подробности.

Рынок коммерческой недвижимости остается неоднородным. На привлекательность вложений влияют расположение, назначение, состояние объекта и возможность быстро найти арендатора. Поэтому одинаковая заявленная доходность не означает одинаковой выгоды для инвестора. Высокая доходность не гарантирует выгодных вложений.

— Разница в сроках окупаемости между жилой и коммерческой недвижимостью может сохраняться, но нынешний разрыв не стоит считать постоянным. Коммерческие помещения дают более высокую доходность прежде всего потому, что несут больше рисков: простой, смена арендатора, расходы на ремонт и зависимость от состояния экономики, — отметил экономист Владимир Михайлов.

Из дохода нужно вычесть налоги, эксплуатационные расходы, ремонт и периоды простоя. Заявленные 12 процентов до учета затрат не означают, что инвестор получит те же 12 процентов.

Коммерческое помещение может оказаться менее ликвидным активом, чем квартира. Если арендатор съедет, собственнику приходится искать замену, снижать ставку или вкладываться в ремонт.

— Главный риск частного инвестора — перепутать высокую потенциальную доходность с высокой надежностью. Квартиру проще пересдать или продать, а коммерческое помещение сильнее зависит от локации и назначения, — подчеркнул экономист.

— В последнее время произошел бурный рост цен на жилье. Сейчас реальные ставки окупаемости при покупке квартиры — два процента. Цены на коммерческую недвижимость стабильны, и там окупаемость 3,4 процента. Но если сравнить эти показатели со ставками депозитов в районе 14 процентов, то инвестиции в недвижимость выглядят менее привлекательными, — считает руководитель компании по аренде и продаже коммерческой недвижимости Андрей Ковалев.

По его словам, отдельные сегменты коммерческой недвижимости испытывают давление снижения спроса.

— Спрос на аренду офисов падает. Тут много факторов еще со времен пандемии: переход на удаленку, закрытие бизнесов, банкротства. Есть пока спрос на продажу небольших офисов. Но в торговых центрах и стрит-ретейле много свободных помещений, — рассказал Андрей Ковалев.

Сложности наблюдаются и в складском сегменте. Коммерческая недвижимость остается инвестиционным инструментом, но ее доходность необходимо оценивать вместе с рисками, расходами и простоем. Нужен также резерв на содержание объекта и поиск арендатора.

Для инвестора важна ставка аренды, но и чистый денежный поток после обязательных платежей. Необходимо учитывать налоги, эксплуатационные расходы, ремонт, страхование и возможную комиссию посредникам.

По данным аналитиков крупной консалтинговой компании, офисный рынок Москвы активно расширяется, строятся новые объекты. По итогам первого квартала 2026 года введено около 118 тысяч квадратных метров новых площадей. В 2025 году показатель за такой же период был 4,4 тысячи квадратных метров.

А за второй квартал 2026 года, по данным консалтинговой компании, и вовсе был обновлен 12-летний рекорд: за апрель–май введено 14 объектов общей площадью 315 тысяч квадратных метров. Около 45 процентов от этого объема обеспечили штаб-квартиры крупных корпораций.