Работать придется дома. Почему офисная эпоха уходит в прошлое и что ждет рынок аренды

Жесткая полемика между арендодателями и теми, кто снимает у них офисы, продолжается. И до завершения полемики еще далеко. Пока законопроект находится в Государственной думе: его сторонники (в основном небольшие и средние частные компании) говорят о том, что скорейшее принятие решения о том, что расторгать договор с арендодателем можно без штрафа, спасет тысячи предпринимателей.

Противники из числа крупных девелоперов утверждают: коллапс отрасли в таком случае неизбежен. Но проблема еще серьезнее. Мир изменился, а вместе с ним — буквально на глазах — изменились подходы к организации рабочего пространства и необходимости офисов как таковых.

— Друзья часто спрашивают меня: «Ну что, твоя профессия уже стала вымирающей? Зачем нужны офисы, если мы можем спокойно работать из дома, с дачи или каких-нибудь островов и при этом эффективно контактировать друг с другом?» — рассказывает Мария Зимина, директор департамента крупной офисной недвижимости консалтинговой компании. — Да, тенденция такова, что количество людей, которым будут нужны постоянные рабочие места в офисе, сократится, так как достаточно много компаний, которые вложились сейчас в организацию удаленного доступа — выдали сотрудникам компьютеры и ноутбуки, обеспечили беспроводной интернет, чтобы люди могли без помех контактировать со своими коллегами и клиентами, не выходя из дома. Этот тренд совсем не новый — ему как минимум уже лет десять, и пандемия коронавируса лишь ускорила процесс. С одной стороны, во всем мире усилилось осознание того, что людям, которые все же остаются работать в офисах, приходится переключаться с одной деятельности на другую, для чего им нужно больше комфорта, а с другой — достаточно остро встает вопрос безопасности. Эра тотального опенспейса закончилась. Довольно часто можно услышать от клиентов, подыскивающих помещение: «Я хочу видеть всех, нам надо консолидироваться», но когда задаешь простой вопрос: «Зачем?», ответа на него, как правило, не получаешь. Скорее всего, у генерала есть заветная мечта: все время видеть, кто чем занимается, и, если потребуется, вызвать кого-то на ковер, минимизировать время в пути до нескольких минут. Но такой подход уже не работает — весь мир переходит на блочные решения, при которых один коллектив можно легко отделить от другого, что делает офисные пространства более безопасными и гуманными по отношению к людям, которые их заселяют.

Помимо разделения опенспейса на рабочие блоки, растут требования и к материалам, которые используются внутри. Довольно придирчивы, по словам Марии, стали компании и к офисным системам вентиляции, так как адекватная продувка, скорость фильтрации и наличие очистителей воздуха снижают риск передачи того же вируса в здании вполовину.

Например, вспышку атипичной пневмонии в Гонконге в 2003 году связывали в том числе и с плохой вентиляцией. В общем, тенденция такова, что людей в рабочих пространствах станет меньше, требования к офисам возрастут, а количество квадратных метров на человека увеличится. И арендодателям, чтобы не прогореть, придется считаться с этими новыми требованиями.

— Первой реакцией арендаторов после кризиса станет желание оптимизировать свои затраты на аренду, многие захотят переехать в помещение с меньшей площадью, большей «закрытостью» офиса и готовой отделкой.

Притом что примерно семь процентов свободных офисных помещений на московском рынке, по нашим оценкам, совсем некомфортны для арендатора, который пытается решить те или иные задачи. Сейчас у нас ситуация, как в 2007–2008 годах, когда был жуткий дефицит на уже отстроенные помещения, и приходилось заключать сделки на уровне котлована, пытаясь угадать, когда это все будет завершено. На 2020 год было запланировано ввести в строй 522 тысячи квадратных метров офисов, но уже сейчас мы можем прогнозировать, что отстроят, скорее всего, тысяч триста.

Остальное будет перенесено на дальние-дальние времена. Может, на год, может быть, на два, а то и больше — трудно сказать, кто и когда из инвесторов или банкиров решит вернуться на этот рынок. Конечно, очень многие компании попытаются сократить на 20–30 процентов свои офисные помещения, кто-то закроется, кто-то переедет в другие регионы с более щадящей арендой. С другой стороны, спрос от тех, кто помогает нам сейчас существовать — обеспечивает продуктами, промышленными товарами, связью, — никуда не денется. Эти компании довольно агрессивно действовали до всей этой истории с пандемией коронавируса и после только продолжат свое развитие. Баланс будет найден не сразу, но, думается, его все же найдут.

Гибкое предложение

Еще один вопрос — что будет с коворкингом, так называемыми гибкими офисами. Будут ли их расхватывать как горячие пирожки экономные арендаторы, или вся эта история прикажет долго жить из соображений безопасности (общее пространство как-никак)?

— С одной стороны, привычная схема аренды коворкинга, когда я, гордый ИП, перехожу из своей квартиры в хорошо оснащенный офис с симпатичным рабочим местом, где мне помогают компетентные люди делать свой бизнес, — такая история уже вряд ли будет актуальной. Но вот гибкие офисы, которые обслуживают корпоративный спрос, предоставляя быстрое решение с хорошей отделкой по скромной цене, будут востребованы. Например, буквально вчера мы получили запрос на коворкинг в 500 рабочих мест — арендодатель отказал в скидке арендатору, и тот, возмутившись, попросил быстро подобрать ему вариант гибкого офиса — «чтобы проучить скрягу». Гибкие условия аренды и модульность таких пространств, а также отсутствие расходов на отделку и обстановку могут стать подспорьем для компаний, чьи потребности в объеме офисных площадей стремительно меняются. К слову, рынок гибких пространств Москвы и до коронавируса рос вполне уверенно. Самые крупные сделки последнего времени, например, были заключены между банком «Тинькофф» и «SOK Арена Парк» — более 1000 рабочих мест на 7000 квадратных метрах, МТС арендовал в Workki 900 мест (4500 квадратных метров), а X5 Retail Group в «WeWork Парк Культуры» — 700 (4300 «квадратов»).

— Это действительно удобно, — подтверждает Мария. — Скажем, у вас есть долгосрочная аренда на головной офис, где сидят все основные службы, то есть 30–50 процентов сотрудников, а для остальных снимаются коворкинги на более гибких условиях.

Долой абстракцию!

Основной и главный вопрос, который заботит сейчас всех арендаторов, — ждать или нет снижения ставок. И если не ждать, то как уломать арендодателя на ценовые послабления.

— Тут всегда надо учитывать, что инвесторы так или иначе берут в залог сдаваемые в аренду здания, то есть в переговорах часто участвуют три стороны: вы, инвестор и арендодатель. Поэтому из-за того, что многие проекты прекратятся или отложатся, в краткосрочной перспективе (думаю, в два-три ближайших года) ставку все-таки снизят, и это будет действительно хорошее снижение. Просто потому, что надо привлекать хоть каких-то арендаторов в пустующие помещения. Уже сейчас многие арендодатели спрашивают, какое антикризисное решение они могут предложить клиентам, чтобы до мая-июня удержать тот или иной контракт.

Но есть фактор, который влияет и на удорожание аренды, — это курс валют, ведь в сметной стоимости и в затратах на строительство многое все еще номинируется в долларах, поэтому растущие требования к безопасности, дополнительное давление на девелоперов со стороны государства приведут к тому, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе аренда подорожает.

И тут, конечно, бизнесу придется проявить недюжинную финансовую прозорливость.

— Предпринимателям надо сейчас просчитать стратегию не только на ближайшие три месяца, но и месяцев на девять вперед, если вся эта история с вирусом затянется, — считает Анна Саенко, руководитель практики недвижимости и строительства одной из международных компаний. — Я помню, как много договоров на 10 лет заключалось до кризиса 2008 года. После кризиса все массово перешли на пятилетнюю аренду. Сейчас, думаю, люди будут заключать договоры на 3–5 лет для основного офиса и месяцев на 11 для коворкинга, чтобы иметь возможность оперативно переводить людей куда-то еще или вовсе на работу из дома. Понятно, что большинству компаний нельзя отказаться от офиса совсем — ведь надо хотя бы серверы где-то размещать, но долгосрочную аренду, думаю, смогут позволить себе далеко не все.

Что сделать, чтобы арендодатель все-таки проникся мыслью снизить вам арендную плату? В первую очередь — хорошенько подготовиться, уверена Мария.

— Никогда не приходите с абстрактным разговором из серии «Ну вы же видите, что творится…» Приходите с конкретными проработанными моделями. Это не угроза и не шантаж, это совместное рассмотрение двух возможных вариантов. Важно показать арендодателю, что вы пришли не просто так (все побежали за скидкой, и вы побежали), вы пришли, потому что у вас проблемы, и если их не решить сейчас, то вы уйдете в банкротство, не сможете платить за помещение, и арендодатель останется ни с чем. Особенно хорошо это работает, если в вашем договоре аренды предусмотрена возможность выхода из него — в таком случае гораздо проще обсуждать и арендные каникулы, и сокращение площадей, и снижение ставки.

Но предварительно обязательно надо очень тщательно рассмотреть все варианты переезда, подсчитать затраты и начать коммерческие переговоры с альтернативными знаниями. Нельзя прийти к арендодателю просто с информацией из сети или от брокеров и заявить: «Вот помещение, оно стоит 20 тысяч рублей. Не снизишь ставку — я перееду».

Надо показать ему финансовую модель, в которой учтены все затраты и предусмотрены все возможные варианты переезда, чтобы арендодатель понимал, что вы серьезно подошли к вопросу. То есть нужна модель win-win переговоров, когда обе стороны чем-то жертвуют для достижения компромисса. Ну и на будущее: при аренде нового помещения всегда выбирайте вариант, при котором в случае чего от 20–30% площади можно было бы отказаться безболезненно, не нарушая бизнес-процессов. Что можно выторговать при таких переговорах?

— Можно добиться отсрочки оплаты, тем более что законодательно это уже закреплено, — перечисляет Анна. — Можно просить об арендных каникулах, которые, конечно, не очень интересны арендодателю, но можно договориться, что вы, например, не платите сейчас, а в обмен на это продлевается срок аренды, и на этот срок ставка немного увеличивается. Конечно, этот вариант слишком революционен для офисов, он больше подходит для торговых площадей, но, возможно, он вам подойдет. Можно предложить арендодателю часть прибыли в счет оплаты какого-то процента от платы за помещение. И совсем уж пожарная мера — можно предложить использовать часть обеспечительного платежа. Если же вы планируете воспользоваться статьей 451 Гражданского кодекса РФ («Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств»), в обращении обязательно надо прописать, почему у вас произошло это самое существенное изменение. Причем очень детально: была объявлена пандемия, введены такие-то ограничения, вы считаете, что это существенное изменение обстоятельств, и просите либо изменить договор, либо расторгнуть его.

Тщательная подготовка к переговорам нужна еще и потому, что заявленная арендная плата часто бывает завышенной.

— Существуют стандартные индикаторы рынков — средние ставки по Москве за один квадратный метр «А» или «В» класса, — говорит Мария. — Но надо понимать, что арендодатель никогда не отправит во внешние маркетинговые источники информацию о том, до какого уровня он готов снизить ставку, чтобы именно сейчас привлечь тех клиентов, которые остались на рынке. Все это выясняется в переговорах. Например, сейчас он наверняка будет легче идти на арендные каникулы, но по индикаторам вы этого никогда не почувствуете. Еще один нюанс, который волнует сейчас арендаторов, — может ли форс-мажорность пандемии как-то облегчить им бремя платы. Тем более что Московская торгово-промышленная палата начала выдавать сертификаты о форсмажоре:

— В МТПП уже заявили, что считают коронавирус форс-мажором, — объясняет Анна, — но в вопросах аренды это не очень помогает, потому что вам нужно не просто предъявить сертификат, который констатирует, что на территории Москвы действуют обстоятельства непреодолимой силы, а доказать, что эти обстоятельства привели к невозможности исполнения ваших обязательств по аренде. Отсутствие денег, к сожалению, форс-мажором не считается.

Но есть и хорошие новости. 1 апреля был подписан Закон о внесении изменений в законодательство о чрезвычайной ситуации, к которому пристегнули несколько статей, касающихся аренды, а спустя два дня вышло постановление правительства № 439, которое подробно расписывает требования к условиям и срокам отсрочки арендной платы.

— Главное, что установил этот закон, — арендатор вправе обратиться к арендодателю с просьбой об отсрочке платы за 2020 год, и последний обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение об этом в течение 30 дней с момента обращения, — объясняет Анна. — Еще там говорится о возможности уменьшения арендной платы в связи с тем, что условия пользования помещением резко ухудшились. Теперь меры, принимаемые в связи с карантином по коронавирусу, могут считаться такими условиями и одновременно являться основанием для снижения арендной платы, но арендатор должен доказать взаимосвязь между карантинными мерами и тем, что он не может использовать помещение. В общем, прежде чем идти на переговоры к арендодателю, надо хорошенько подготовиться, тщательно проштудировав как сам закон, так и поясняющее постановление. В знаниях — сила.

КСТАТИ

Вот уже 10 лет в Москве выбирают лучший офис города. В прошлом году Гран-при премии Best office awards получил офис компании «Детский мир», созданный архбюро FORM в здании бывшей типографии.

На четырех этажах архитекторы разместили музей советских игрушек, мебель в виде разрезанных леденцов и увеличенных деталей лего, а также прозрачные переговорные, которые отправили на антресоли, превратив их в некое подобие капитанских рубок.

А вот самым футуристическим был признан офис HUAWEI OpenLab Moscow, спроектированный ABD Architects. Он разместился в бизнес-центре «Крылатские Холмы» и представляет собой отсыл к современной кинофантастике — с ослепительно-белыми поверхностями, множеством вмонтированных в стену мониторов и мебелью обтекаемых «космических» форм.

ЦИФРА

190 тысяч квадратных метров — объем сделок аренды и купли-продажи на офисном рынке Москвы в первом квартале.

Читайте также: Москвичи смогут найти работу и пройти переобучение в режиме онлайн