Как взять ипотеку и что делать, если с ее выплатой возникли проблемы

Мечты о доме могут стать реальностью, даже если денег на его покупку пока нет. Как взять ипотечный кредит, на какие нюансы при оформлении обращать внимание и что делать, если с его выплатой возникли проблемы?

Начинаем с азов. Ипотека в переводе с греческого означает «подпорка». Причем подпорку эту получает как заемщик — в виде денег, так и кредитор — в виде залога. Залогом в ипотеке становится недвижимое имущество (дом, квартира, земельный участок), которое заемщик покупает на деньги банка. Как вариант такой гарантией может выступать и та недвижимость, которая у заемщика уже была до оформления ипотечного кредита. Кстати, покупка жилья — далеко не единственная цель ипотеки, хотя, конечно, и самая распространенная. Взять ипотеку можно на его ремонт, строительство и другие цели, причем без указания данных целей.

Конечно, в теории на новое жилье можно и накопить — открыть счет в банке, исправно откладывать на него деньги, получать проценты… Но ждать заветной суммы, скорее всего, придется годы. Да и всякие возможные финансовые катаклизмы могут в итоге запросто обесценить ваши сбережения. С другой стороны, жилье явно обойдется дешевле, ведь платить проценты банку вам не придется, да и свобода от многолетней кредитной зависимости — вещь приятная. Впрочем, с учетом инфляции и роста цен на недвижимость переплата может оказаться и не такой страшной, как представляется изначально, ведь в случае ипотеки цена квартиры и расходы на нее фиксируются на много лет вперед.

В общем, прежде чем принимать решение по такому серьезному вопросу, стоит взвесить все «за» и «против».

В обнимку с калькулятором

Допустим, плюсы ипотеки все-таки перевесили. На что стоит обратить внимание перед тем, как сковывать себя на многие годы кредитными обязательствами?

Чтобы все прошло идеально, нужно тщательно проанализировать основные параметры кредита — сумму, срок погашения, процентную ставку, размеры ежемесячного платежа и первоначального взноса, форму подтверждения доходов, необходимость страховки и т.д. Все эти позиции тесно друг с другом связаны, так что одно выгодное для будущего ипотечника условие (скажем, первоначальный взнос) может потерять свою привлекательность из-за массы других, менее выгодных.

Подумайте, какую часть семейного бюджета вы готовы каждый месяц отдавать банку. Самым оптимальным считается треть общего ежемесячного дохода. Во всех остальных случаях стоит вспомнить про новацию прошлого года. Речь о так называемом показателе долговой нагрузки (ПДН), который обязаны теперь высчитывать банки при выдаче кредита. Если на покрытие всех имеющихся кредитов и обязательств заемщик расходует больше половины своих доходов, банк вправе отказать ему в кредите или дать его под более высокие проценты. Высчитать этот показатель нетрудно и самому, так что еще до похода в банк стоит посидеть немного с калькулятором, чтобы понять, потянете ли вы такую серьезную и «долгоиграющую» вещь, как ипотека.Также в расчетах обязательно учтите возможную неожиданную дополненную нагрузку на расходы, которая случается в каждой семье — болезнь родственника, выход из строя дорогостоящей техники, без которой вы как без рук… На случай таких форс-мажоров нужно обязательно создать «подушку безопасности», чтобы все платежи по кредитам уходили точно в срок. Минимальный размер такой «подушки» — сумма трех ежемесячных выплат по кредиту.

В общем, прежде чем ставить заветную подпись на договоре, нужно очень трезво оценить состояние своих финансов, причем не только текущих, но и будущих: станут ли расти доходы, не исчезнет ли возможность дополнительных заработков, потянет ли семья ипотеку в случае рождения ребенка и т.д. Добавьте, кстати, в статью «будущие расходы» госпошлину за регистрацию ипотеки и страховку заложенной не- стве случаев страховка является делом обязательным, ведь заложенное имущество может, например, сгореть или сильно упасть в цене, а банк хочет получить гарантию, что в случае вашей внезапной финансовой несостоятельности он вернет выданные деньги.

Есть и добровольный вариант страхования — жизни и здоровья заемщика. Такая страховка должна защитить ипотечника в случае каких-то жизненных трудностей (болезнь, авария, несчастный случай и т.д.), а страховая компания погасит кредит за него.

Вообще, перед походом в банк нужно четко представлять себе, какие платежи являются обязательными, а без каких можно обойтись. При оформлении кредита к обязательным расходам относят проведение независимой оценки покупаемого жилья и страхование недвижимости от рисков утраты и повреждения. Необязательные расходы — это страхование жизни, трудоспособности заемщика и риска утраты права собственности на ипотечную недвижимость, а также единовременные комиссии за открытие аккредитива или аренду банковской ячейки. При оформлении ипотечной сделки обязательными являются плата за оформление и нотариальное удостоверение документов, а также госпошлина за регистрацию прав собственности, необязательными — комиссионное вознаграждение за риелторские услуги, услуги по подготовке договора купли-продажи и ипотеки и т.д.

Экономный ребенок

Но не только бесконечные траты могут сопровождать ипотеку. Бывает, что она несет и экономию. Обязательно проверьте, не подпадаете ли вы под условия льготной ипотеки. Существуют формы господдержки для семей с детьми, военная ипотека, программа «Молодая семья», варианты для пенсионеров...

Например, госпрограмма льготной ипотеки для семей с детьми (банки выдают кредиты по меньшей ставке, а разницу в процентах им компенсирует государство) действует в стране с 2018 года. Главное условие: в 2018–2022 годах в такой семье должен родиться второй (ну или третий, четвертый, пятый...) ребенок. Двойни и тройни тоже считаются. Кстати, дети необязательно должны быть от одних и тех же родителей. Если женщина с ребенком, выйдя замуж вторично, родит в новом браке еще одного, семья получает право на льготную ипотеку. С мужчинами действует та же схема. Одинокие мамы, решившиеся на второго, тоже подпадают под льготу. А вот папы и мамы ребенка-инвалида могут рассчитывать на нее без дополнительного прибавления в семействе. Единственное условие: малыш должен быть рожден не позднее 31 декабря 2022 года. Во всех случаях наличие своего жилья у таких заемщиков не лишает их права на получение льгот при оформлении ипотеки.

Какие условия подразумевает такой кредит? Ставка по ипотеке — 6% годовых или (на усмотрение банков) ниже. Она действует все время кредита. Максимальная сумма кредита на покупку недвижимости в Москве, Подмосковье, Питере и Ленинградской области — 12 миллионов рублей, в других регионах — 6 миллионов. Первоначальный взнос — не менее 20% стоимости жилья (можно использовать маткапитал, субсидии, дотации и материальную помощь).

Сроки кредитования обычно составляют не меньше года и не больше 30 лет. Покупать недвижимость (квартиру или дом с землей) закон разрешает только на первичном рынке. Можно уже в готовой новостройке, а можно в еще строящейся. Продавцом при этом должна быть компания-застройщик или подрядчик. А вот у частного лица купить недвижимость таким образом не получится, даже если он приобрел квартиру в новостройке, но в ней не регистрировался.

Получение льгот подразумевает, что и дети, и родители должны быть гражданами России, кроме того, банки имеют право выдвигать и свои собственные требования к заемщикам — например, к уровню дохода, возрасту, трудовому стажу...

В какие сроки нужно уложиться, чтобы успеть взять ипотеку с господдержкой или рефинансировать кредит под льготную ставку? Если ребенок родился до 30 июня 2022 года (включительно), то кредитный договор или соглашение о рефинансировании нужно оформить до 31 декабря 2022 года. Если прибавление в семействе случилось с 1 июля по 31 декабря того же года, можно заключить новый или переоформить прежний кредитный договор на льготных условиях до 1 марта 2023 года включительно.

Для семей с детьми-инвалидами условия могут несколько отличаться. Так, если ребенок родился до 31 декабря 2022 года, но инвалидность ему установили позднее, получить кредитную льготу его родители могут до 31 декабря 2027 года включительно.

За ипотекой с господдержкой можно обратиться в государственную корпорацию ДОМ.РФ или в любой банк, работающий по этой программе (список есть на сайте Минфина России).

Как быть тем, кто оформлял льготную ипотеку на старых условиях (они действовали до апреля 2019 года)? «Отредактировать» ее на новый лад можно, обратившись за этим в банк.

Если вы уже выплачиваете проценты по самой обычной ипотеке и у вас рождается ребенок в «подходящие» сроки, можно ли рефинансировать старую ипотеку?

Да, если все остальные условия (сроки рождения, наличие гражданства и т.д.) попадают под требования господдержки. Еще нужно, чтобы к моменту оформления заявки семья уже выплатила хотя бы 20% первоначальной стоимости жилья (льготный кредит не может превышать 80% этой суммы). Поскольку решение о таком рефинансировании принимает банк, в случае его отказа можно попытать счастья в другом. Вдруг тамошние банкиры окажутся сговорчивее?

Семь раз подумай

Что делать, если с выплатами возникли временные трудности? Скажем, вы потеряли работу или ваш доход резко упал (более чем на 30 процентов)...

Получить кредитный «перерыв» помогут ипотечные каникулы. Такое право появилось у ипотечных заемщиков с лета прошлого года.

По закону можно уменьшить или вообще приостановить выплаты на срок до полугода. Вообще, уйти на каникулы можно по любому кредиту, взятому под залог жилья. Но лишь раз и только при определенных условиях: в ипотеку оформлено ваше единственное жилье; размер взятых у банка средств не превышает 15 миллионов рублей; у вас еще не было ипотечных каникул по этому договору и под это жилье; проблемы с выплатами случились из-за обстоятельств, предусмотренных законом об ипотечных каникулах.

Следует помнить, что каникулы можно прекратить досрочно, а вот продлить, увы, нельзя. Ни размер долга, ни сумма процентов по кредиту при этом не меняются. Увеличивается лишь срок погашения ипотеки. Кредитную историю такая передышка тоже не портит. Если по истечении каникул ваше финансовое положение так и не пришло в норму, нужно попросить банк (свой или другой) о реструктуризации долга.

Таким образом можно отсрочить выплату, снизить ежемесячные платеж и за счет увеличения срока кредита, изменить валюту оплаты и т.д. В этой ситуации может помочь и рефинансирование кредита, то есть получение нового в том или другом банке на щадящих условиях. Новый заем закроет старый долг, а вы продолжите выплачивать проценты по ипотеке в более комфортном режиме. Наконец, самый крайний случай финансовой несостоятельности — банкротство, при котором долги будут погашаться за счет продажи на торгах всего вашего имущества, в том числе и ипотечного жилья (даже если оно у вас единственное). Как видим, ипотека — вещь серьезная, а значит, нужно семь раз подумать, прежде чем связывать себя финансовыми узами с кредитными учреждениями.

ЭКСПЕРТ

Ирина Тимоничева, заместитель начальника ГУ Банка России по ЦФО:

— В конце января Банк России выпустил указание, в соответствии с которым все самые важные и значимые условия договора ипотечного кредита или займа, требующие согласования с заемщиком, должны быть вынесены в таблицу в начале этого договора. К таким условиям, в частности, относится информация о сумме кредита (займа), сроках его возврата, процентной ставке, порядке погашения, включая бесплатный способ, а также сведения о платных услугах, оказываемых кредитором, и праве на уступку долга третьим лицам.

Такая табличная форма уже используется при заключении договоров потребительского кредита (займа). Это облегчает для заемщика понимание основных условий заключаемых договоров и помогает ему сделать осознанный и обоснованный выбор. Получив полную информацию о параметрах кредита, потребитель сможет взвешенно оценить свои риски при принятии решения о получении кредита (займа) и более ответственно отнестись к выполнению обязательств по нему.

Важно, что это правило будет применяться не только к банкам, но и ко всем небанковским организациям, имеющим право на выдачу ипотечных займов. Иные условия ипотечного договора могут указываться вне таблицы либо приводиться после нее.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Денис Михайлов, руководитель ГБУ «Мосфинагентство» Департамента финансов города Москвы:

— В условиях повышенного внимания общества к проблемам экологии одним из интересных начинаний в области ипотечного кредитования является развитие механизма так называемой зеленой ипотеки. Цель данного банковского продукта — поощрение и стимулирование строительства, ремонта и приобретения жилья с высоким уровнем энергоэффективности.

В Европе разработана и уже запущена инициатива Energy Efficient Mortgages (EEM) — «Энергоэффективные ипотеки», предназначенная для финансирования покупки и стимулирования инвестиций в дома высокого класса энергетической эффективности, а также в возобновляемые источники энергии.

Как показывают результаты исследования ЕЕМ, проведенного в Дании, жилье класса А (наивысшая степень энергоэффективности) потребляет в 6 раз меньше энергии, чем жилье класса G (жилье с низким уровнем энергоэффективности). В странах ЕС в рамках Стратегического плана по энергии и климату в качестве глобальной провозглашена задача обновления жилищного фонда с целью достижения минимально возможного уровня энергопотребления домов.

Участие банков в «зеленой ипотеке» выражается в предложении более низких процентных ставок по такой ипотеке по сравнению со стоимостью традиционных ипотечных кредитов. Для России строительство энергоэффективного жилья представляется задачей крайне важной. В этой связи внедрение принципов «зеленой ипотеки» при кредитовании населения может в недалеком будущем стать одним из приоритетов государственной политики в области обеспечения граждан качественным жильем.

Читайте также: Набиуллина: Ставки по ипотеке ниже восьми процентов возможны раньше 2024 года