Окраины дорожают, зато центр становится дешевле

Цены на дешевое жилье сейчас растут— на фоне вымывания самых доступных предложений.

— В лидерах рынка— «однушки» и демократичные округа, — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Так, например, в течение августа в Южнопортовом районе (станции метро «Дубровка», «Кожуховская», «Технопарк») цены выросли на 5,6 процента. Столь же высокий рост зафиксирован в Орехове-Борисове— Северном и Южном.

— Причем больше всего выросло в цене самое дешевое и низкокачественное предложение на рынке. Панельные пятиэтажки в среднем по городу подорожали на 1,5 процента. Квартиры в девяти и 14-этажных домах советской постройки прибавили 0,7 процента, а кирпичные пятиэтажки — 0,5 процента, — приводит статистику Олег Репченко. — Зато в сегменте современных панельных домов рост цен— нулевой. По мнению аналитика, такая картина свидетельствует о том, что на вторичном рынке сохраняется оживление — активность покупателей стимулирует предполагаемый рост ставок по ипотеке. Но платежеспособный спрос при этом ограничен — даже с учетом пока еще рекордно низких ставок по ипотеке большинство покупателей могут позволить себе только «экономкласс».

— Ипотека стала по-настоящему доступной, а банки к заемщикам довольно лояльными. Поэтому число желающих наконец-то решить жилищный вопрос выросло за последний год примерно на 75 процентов. Мы наблюдаем настоящий ипотечный бум,— пояснил кандидат экономических наук, преподаватель МГУ Виктор Кудрявцев. — Разумеется, продавцы жилья тут же отреагировали на рост платежеспособного спроса. Они стали повышать цены — не купит один, значит, купит другой.

А вот дорогие и сильно переоцененные квартиры, наоборот, дешевели.

— Примечательно, что стоимость высокобюджетной недвижимости снижалась, даже несмотря на снижение курса рубля, — пояснил Олег Репченко.

Средний уровень рублевых цен сейчас растет почти исключительно благодаря «народным» сегментам. Так, стоимость 20 процентов квартир с самой низкой ценой в августе выросла на 0,5 процента. А аналогичный индекс самого дорогого жилья за тот же период потерял 0,6 процента. Лидер падения цен— Красносельский район (минус 4 про цента за месяц), а также Хорошевский район (минус 4,5 процента). На 4,3 процента подешевело жилье в Басманном районе, на 2,8 процента— в Замоскворечье.

— Ничего удивительного. Сегодня большинство покупателей жилья — ипотечники. Но мне сложно представить человека, который берет кредит, чтобы купить квартиру за 30–40 миллионов где-нибудь в районе метро «Новокузнецкая», — рассуждает Виктор Кудрявцев. — Жилье в центре, по определению, приобретают люди обеспеченные, которым брать кредит не нужно — у них и так деньги есть. Но таких людей, во-первых, относительно немного. А во-вторых, квартиры у них уже есть. Поэтому платежеспособный спрос на жилье в центре, разумеется, был, есть и будет ниже, чем на квартиры, скажем, в Бирюлеве, где квадратный метр в 2–3 раза дешевле.

В общем, дорогое жилье, которое долгое время демонстрировало аномальную ценовую устойчивость, продолжает дешеветь. Цены на квартиры в современных монолитно-кирпичных домах в июле снизились на 1,7 процента. А по итогам августа упали еще на 1,4 процента. И продолжают снижаться.

— В аутсайдерах рынка сейчас — многокомнатные квартиры и престижные районы, — пояснил Олег Репченко. Как рынок будет развиваться дальше?

— В обозримом будущем цены на жилье в Московском регионе вновь начнут снижаться,— уверен Репченко. Главная причина— увеличение разрыва между уровнем спроса и объемом предложения. Как пояснил эксперт, новостроек в Москве становится все больше. Девелоперы стараются успеть начать как можно больше строек до того, как вступит в силу закон об отмене долевого строительства. Рынок уже сейчас затоварен, скоро предложений будет еще больше. А чем больше на рынке товара, тем ниже цены. — На первичном рынке уже достаточно скоро можно ждать увеличения дисконтов для конкретных покупателей, еще большего распространения скидочных акций ит.п.,— прогнозирует Олег Репченко. — Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих, а рост стоимости метра по мере повышения стадии готовности сократится до минимума. В результате средний по рынку уровень цен будет снижаться примерно на 5–10 процентов в год и концу 2021 года просядет еще примерно на 15–20 процентов. Перехода рынка к устойчивому росту цен можно будет ждать еще примерно года через два, после того как рассосется избыток предложения. На вторичном рынке, по мнению аналитика, цены еще относительно долго продержатся на нынешнем уровне. Продавцы-частники, как обычно, будут всячески сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх над психологией.

— Такой сценарий вполне вероятен, — считает Виктор Кудрявцев. — Поэтому есть смысл откладывать деньги на депозит, чтобы купить жилье через 2–3 года.