Никита Исаев: Хаос в вопросах принятия решений дольщиками — давняя проблема

В Московском регионе 180 жилых недостроев. Люди, которые так и не получили в них квартиры, решили объединиться и отстаивать свои права не поодиночке или небольшими инициативными группами, а вместе, одной большой «компанией единомышленников». Так, считают обманутые дольщики, глас вопиющих будет громче и они смогут докричаться до самого главы государства. Что может получиться из затеи и какие еще есть способы решения проблем дольщиков, «Вечерке» рассказал директор Института актуальной экономики Никита Исаев.

— Никита Олегович, можно ли сказать, что проблемы обманутых дольщиков в Москве медленно, но решаются, или вопрос «заморозился»?

— Москва одной из первых добровольно приняла на себя обязанности по завершению строительства проблемных объектов. Взять, к примеру, тот же ЖК «Царицыно». Там очень долгая история с банкротством застройщика, уголовным преследованием руководителей и отсутствием у многих дольщиков страховки. Иных способов решить проблемы обманутых дольщиков, кроме поддержки городских властей, попросту нет. Решение было правильное, однако в последнее время процесс завершения строительства несколько забуксовал. И если в Москве проблемы дольщиков возможно решить финансовыми вливаниями из городского бюджета (денег на это хватает, но не хватает контроля), то в других регионах, которые держатся за счет субсидий и дотаций из федерального бюджета, с этим все намного сложнее.

— Какие меры по решению проблемы вы назвали бы самыми жизнеспособными?

— Наиболее жизнеспособный метод — это поиск инвесторов и застройщиков местными властями с предоставлением им преференций. Просто так взяться за завершение строительства в большинстве случаев невыгодно: часть квартир уже продана, а реализация оставшихся может не отбить вложения. И здесь есть различные варианты. Где-то, как в Новгородской области, предоставляют застройщикам-спасателям субсидии, а какие-то регионы стараются попасть в программу передачи земель из федерального фонда в региональный, чтобы ими расплатиться с новыми застройщиками. Но, к сожалению, пока что региональные власти, проявляющие активную позицию в вопросе решения проблем дольщиков, — это исключения из правила. Так, сейчас передача земель происходит только в шести регионах.

— Некоторые застройщики предлагают дольщикам выбирать способ выхода из ситуации (забрать деньги, подрядить другую компанию). Это не создаст дополнительного хаоса?

— Хаос в вопросах принятия решений дольщиками — давняя проблема. Вокруг них обитает масса юристов-мошенников, обещающих разом золотые горы, дольщики совершают массу ошибок по неопытности.

Сначала многие начинают действовать в одиночку, потом появляются инициативные группы, которые тонут в собственных разногласиях. Поэтому необходимо придать своему объединению статус. Это должна быть некоммерческая организация, например, некоммерческое партнерство, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Тогда появится возможность принимать однозначные решения путем голосования.

— Какие существуют механизмы урегулирования ситуации в принципе, оцените каждый.

— На первых порах дольщикам предстоит сделать самый важный выбор: определиться с тем, что им интереснее, — получить компенсацию от Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства или дожидаться завершения строительства. Естественно, это касается не всех домов, а только тех, по котором проходили отчисления в этот фонд. Однако не факт, что средств Фонда хватит на все выплаты. По состоянию на середину ноября, в нем находилось чуть более 5,6 миллиарда рублей. Полное его опустошение грозит проблемами с другими объектами по всей России. Так что многим дольщикам придется ждать до тех пор, пока Фонд не пополнится или пока правительство не решит его дофинансировать.

Здесь есть риск, что период ожидания своих денег будет длительным. Завершение строительства тоже не сразу произойдет, но в данном случае конкретики больше. По проблемным объектам утверждаются «дорожные карты» с указанием сроков, ясно, какую именно квартиру получишь.

К тому же Владимир Путин недавно вновь поднял тему обманутых дольщиков, а это значит, что региональные власти получат импульс к решению проблем.

— Возможно ли выйти из ситуации без потерь?

— Совсем без потерь выйти из данной ситуации никак не получится. Пока строительство не завершено, многие дольщики вынуждены жить на съемных квартирах и платить за них. Эти деньги никто не вернет. Даже законами такая компенсация не предусмотрена. И в случае получения страховки выйти без потерь не получится.

Вернут только ту сумму, которая была указана в договоре. Оплаченные проценты по ипотеке точно так же ни Фонд, ни страховая компания не вернут. К тому же недвижимость имеет тенденцию дорожать. В основном за счет новых законов, фактически отменяющих долевое строительство. То есть на полученные деньги уже не купить равнозначное жилье.

— Когда, по-вашему, проблема будет решена полностью?

— Решение проблемы — дело не быстрое. Нужно найти инвесторов, новых застройщиков, согласовать документацию и проекты, решить массу бюрократических проблем. Да и время на само строительство требуется. Хорошо, если через 2 года будет заметное снижение числа обманутых дольщиков в стране. А действительно о решении проблемы можно говорить только в перспективе 5 лет.

С наступлением темноты, когда город засыпает, шумы со стройки донимают особенно сильно. Фото - архивное / Фото: Владимир Новиков, «Вечерняя Москва»

— В настоящее время граждане застрахованы от угрозы попасть в список обманутых дольщиков?

— Попасть в реестр — не самое страшное. Куда неприятнее стать обманутым дольщиком и не попасть в этот реестр. Такое тоже возможно: иногда застройщики прибегали к схемам с посредниками, заключали договор в обход 214-ФЗ (например, дольщики СУ-155 были не дольщиками, а пайщиками жилищно-строительного кооператива, это совсем иное дело!), иногда региональные власти затягивают процесс банкротства застройщика и всячески препятствуют включению людей в реестры, чтобы скрыть проблемы. И тогда люди вообще лишены какой-либо защиты. Риск стать обманутым дольщиком практически полностью исчезнет в июле следующего года, когда вступят в силу новые правила, ликвидирующие долевое строительство: застройщики потеряют право использовать средства дольщиков до сдачи дома в эксплуатацию. Соответственно, пропадет причина, по которой застройщики продавали незавершенные квартиры дешевле готовых. Купить квартиру можно будет и на стадии котлована, и готовую, но цена у них будет идентичной.

КСТАТИ

В Москве более 30 проблемных жилых недостроев. Судьба восьми решена, 14 достраиваются, но 10 жилых комплеков остаются «головной болью». Находятся они по следующим адресам:

— Улица Новогиреевская, владение 5 (ЖК «Терлецкий парк»), — 20 процентов готовности

— Улица Малыгина, владение 12, — 80 прцентов готовности

— Поселение Кокошкино, улица Труда, позиция № 8 по Генплану, — 40 процентов готовности

— Улица 6-я Радиальная, владение 7 (ЖК «Царицыно»),— 30 процентов готовности

— Щербинка, улица Мостотреста, владение 7; ул. Люблинская — строительство не началось вообще

— Троицк, улица Текстильщиков, владение Е-39, — 30 процентов готовности

— Поселение МихайловоЯрцевское, поселок Шишкин Лес, — 40 процентов готовности

— Поселок Марушкинское, дома 1,2,3,4, — 50 процентов готовности

— Проспект Вернадского, владение 78 (ЖК «АкадемПалас»), — 50 процентов готовности

— Щербинка, улица Овражная, владения 3, 8, — 60 процентов готовности.

В начале года мэр Москвы Сергей Собянин написал в соцсетях: «Проведен анализ ситуации на каждом из этих объектов. Принято решение продолжить поиск новых инвесторов-застройщиков по семи из десяти адресов. Решить эту задачу будет хоть и непросто, но возможно. В наиболее сложном положении находятся обманутые дольщики ЖК «Царицыно», «Академ-Палас» и «Терлецкий парк».

По этим объектам привлечение новых инвесторов объективно невозможно либо процесс поиска займет годы. Например, в ЖК «Царицыно» прежний инвестор отказывается от конструктивного сотрудничества с Правительством Москвы. Новый инвестор, который обещал взяться за решение проблем многострадального ЖК, теперь решает собственные проблемы. За каждым из этих ЖК тянется шлейф уголовных дел, выявлены злоупотребления и управленческие ошибки».

СПРАВКА

Считается, что «долевку» придумал аргентинский президент Рауль Рикардо Альфонсин, который в 1985 году воплотил в жизнь программу «Строительство по справедливости». Сделал он это потому, что в то время в Аргентине был тяжелейший кризис, банки не выдавали кредитов, в стране бушевала гипер инфляция. Историки пишут, что по сравнению с аргентинскими 80-ми наши 90-е — райское времечко.

Поэтому строительство домов вскладчину было единственным шансом обеспечить людей жильем. Европа переняла эту систему, но с некоторыми «поправками». Если в Аргентине средства с будущих владельцев квартир собирала специальная уполномоченная компания, чтобы потом передать их застройщику, то европейцы решили обойтись без посредников.