КАК ИЗ МИНУСА СДЕЛАТЬ ПЛЮС

[i][b]В столице стартовала программа реновации нежилого фонда, находящегося в собственности города. О том, что такое реновация, зачем она нужна и почему выгодна мегаполису, рассказывает Владимир СИЛКИН – руководитель столичного Департамента имущества.[/b][/i][b]Город теряет метры и деньги[/b]В последние три года Москва, по словам Владимира Силкина, потеряла более трех миллионов квадратных метров своих площадей, которые были куплены в рамках программы приватизации и перешли в частные руки. Если такие темпы сохранить, то уже через семь-восемь лет в Москве не останется ни одного метра муниципальных площадей. Возможно, это и было бы хорошо, если бы у города был альтернативный источник пополнения бюджета в виде налога на недвижимое имущество. Однако пока такого налога нет. Его механизм только разрабатывается Министерством экономической политики и развития. А между тем на потере собственности и отмене некоторых налогов (в частности, налога с продаж) город уже лишился 340 миллиардов рублей. Как их восполнить? Прямой путь, казалось бы, очевиден: надо увеличить ставки арендных платежей. Однако, как заверил Владимир Силкин, резкого повышения арендной платы не произойдет. Процесс пойдет мягко и займет не меньше четырех-пяти лет. Мы не можем себе этого позволить. Повышения ставок в 3–4 раза не выдержат многие арендаторы. Тем более что многие из них вложили немалые средства в то, чтобы привести запущенные, захламленные помещения в приличный вид. Кроме того, около 40 процентов фирм-арендаторов имеют льготы. Это предприятия малого бизнеса, благотворительные, образовательные и социальные организации. Взять с них больше просто не получится. По закону.[b]Модернизация плюс инвентаризация[/b]Поэтому вместо «лобовой атаки» на кошельки нынешних арендаторов городских помещений предлагается совершенно иной путь. Это увеличение сдаваемых в аренду площадей путем реновации нежилого фонда. Реновация в понимании Департамента имущества – это модернизация существующих помещений путем пристраивания к ним мансардных этажей, переоборудования подвалов и чердаков. А те здания, которые находятся совсем в плачевном состоянии, будут снесены и отстроены заново.В собственности города практически нет офисных помещений класса «А» и «В», которые могли бы приносить солидные прибыли.Подобные комплексы находятся, как правило, в руках частников. Хотя большой популярностью пользуются недорогие офисы класса «С», в которых могли бы разместиться предприятия малого бизнеса, бытового обслуживания, социального назначения, город не в состоянии удовлетворить спрос.По словам В. Силкина, Москва владеет в основном офисами класса «С» с тремя минусами. Поэтому основная задача реновации – насытить рынок достойным классом «С». Чтобы решить эту задачу, на восстановление каждого «квадрата», подлежащего реновации, от города потребуется порядка 450 долларов. По расчетам специалистов Департамента имущества города Москвы, даже если сдавать помещения по 150 долларов за кв. метр, вложения окупятся уже через 2–3 года.Отреставрированные на деньги города помещения сразу не попадут в руки частников: Постановлением правительства Москвы наложен запрет на приватизацию восстановленных офисных комплексов в течение 10 лет или на срок окупаемости.Кроме того, если возводить общественные здания по программе реновации, а не по инвестиционным контрактам, городу не придется делиться с инвесторами.Как известно, пока по инвестиционным соглашениям Москве достается от 20 до 50 процентов (в зависимости от округа) введенных метров. Инвесторы запросто могут рассчитаться и подсобными помещениями. Впрочем, как отметил руководитель Департамента имущества, для города наиболее приемлема денежная форма расчетов.[b]Какие объекты подлежат реновации[/b]Только те, которые полностью принадлежат городу и СВОБОДНЫ от обременений. То есть, приведя в порядок на свои деньги свои объекты, Москва сможет зарабатывать приличные деньги на сдаче их в аренду.По мнению Владимира Силкина, программа реновации позволит ежегодно вводить 170–180 тысяч квадратных метров новых площадей для решения тех или иных городских задач. Причем процесс поиска помещений, полезную площадь которых можно увеличить, должен неминуемо двинуться от центра столицы к периферии – в спальные районы, в места массового проживания людей.…Масштабная инвентаризация нежилого фонда в Москве уже началась. В частности, как пояснил Владимир Николаевич, руководимый им департамент совместно с БТИ и Москомземом разработал программу с использованием геоинформационных технологий, которая позволит провести инвентаризацию всех площадей. Кстати, «пилотный проект» этой программы успешно отработан в Южном округе столицы. Здесь провели инвентаризацию по двум районам и получили 150 тысяч квадратных метров неучтенных площадей.Правда, из них оказались пригодными к использованию только 18 тысяч квадратных метров. Все остальное – техподполья, подвалы.С подвалами, по словам Владимира Силкина, тоже возникает проблема. Причем не столько техническая, сколько социальная.Допустим, имеется захламленный, замусоренный подвал, в жутком состоянии и, естественно, никем не используется. Департамент предлагает сдать его арендатору, чтобы тот навел порядок, платил в бюджет налоги. И все бы хорошо…Но тут начинают возмущаться жильцы дома, в котором расположен подвал. Их нежелание пускать в дом «чужаков» тоже нельзя сбрасывать со счетов.[b]Кого этот коснется[/b]Нынешние арендаторы помещений, особенно те, кто вложил средства в их ремонт, могут спать спокойно: реновация нежилого фонда их непосредственно не коснется. Речь идет о передаче новых, изысканных по городским «сусекам» помещений в аренду на конкурсной основе. В Департаменте имущества прекрасно понимают, что хорошие помещения просто так без дела не стоят. А пустующие помещения в основном находятся в очень проблемном состоянии и вряд ли в таком виде могут кому-то приглянуться. Поэтому город намерен потратить собственные деньги на приведение этих помещений в конкурентоспособный вид и уже потом отдать в аренду через механизм аукциона.Решение, безусловно, выгодное городу, поскольку эти помещения не могут быть приватизированы в течение десяти лет либо до момента полного погашения стоимости восстановительных работ, в них проведенных. Что же касается продажи этих помещений по рыночной стоимости, то тут, как пояснил Владимир Силкин, действует федеральный закон, который предусматривает только один механизм коммерческой реализации государственного имущества – аукцион.