ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ – ТО, КОТОРОЕ ПОКУПАЮТ

[i]Вы заметили, что за последний год понятие «жилая недвижимость» практически вытеснилось понятием «жилье»? Разница вроде бы небольшая, но все-таки существенная. Первое – прежде всего товар на рынке, второе – продукт потребления. Но рыночные законы никто не отменял. Не могут инвесторы и застройщики снижать цены на производимый ими товар, при этом увеличивая объемы строительства. Как организовать бизнес так, чтобы удержаться на рынке, заинтересовать своими проектами потребителей и обеспечить устойчивое развитие компании при любых условиях, рассказывает Дмитрий Близнюк, генеральный директор Объединенной строительной компании (ОСК).[/i][b]– Компании, еще недавно выступавшие только в качестве инвесторов, создают собственные вертикально интегрированные структуры. Какую модель развития выбрала для себя ОСК?[/b]– Строительная компания должна быть универсальной. Только тогда она сможет выжить, жить и продвигаться в нашем сложном и постоянно меняющемся сегменте рынка. Универсальность дает возможность работать лучше: когда есть свое производство (а ОСК имеет собственный домостроительный комбинат в Подмосковье), можно и оптимизировать себестоимость строительства, и самого себя кредитовать теми же строительными материалами, и гибко инвестировать в строительство. Если же только инвестировать, в какой-то момент можно остановиться и прекратить работать.[b]– Но ведь при собственном производстве и забот больше: надо все структуры обеспечить работой[/b]…– Мы выбрали домостроительный комбинат «Нарострой», который производит 100–150 тысяч квадратных метров железобетона в год. Это, с одной стороны, относительно небольшой процент строительной индустрии московского региона, зато с другой – комбинат настолько гибок, что может легко перейти на производство новой продукции, которая в данный момент востребована рынком.[b]– ОСК строит и панельные дома, и монолитные здания. Какое из этих направлений, на ваш взгляд, имеет наибольшие перспективы в Москве?[/b]– Монолитное домостроение, конечно, более перспективно. Но нельзя забывать, что в нашей промышленности работают тысячи людей. Масштабное панельное домостроение создает им рабочие места, так что его в принципе невозможно отодвинуть на второй план. В Москве «панель» уже не может считаться безусловным приоритетом, а вот в области, при застройке ее столичными домостроительными комбинатами, она будет иметь право на жизнь еще лет пятнадцать.[b]– ОСК совмещает монолитное и панельное домостроение при возведении жилых комплексов, например, на проспекте Вернадского. Это обычная практика компании?[/b]– Все зависит от места. Если где-то есть возможность построить панельные дома и сделать это быстро и качественно, конечно, мы делаем. Если такой возможности нет – это ведь типовое домостроение – сразу «привязываем» монолитные. Конечно, «монолит» и «панель» – совершенно разное жилье, но и то, и другое абсолютно качественное. А какой именно дом строить, должен определять рынок, то есть спрос. Пока есть спрос и возможность строить панельные дома, мы от них не откажемся.[b]– Какой спрос на «панель» в Москве?[/b]– По моему мнению, сейчас в столице панельное домостроение должно составлять не более 30%. В области, я думаю, – 60–70%. Это огромная территория, огромная возможность отселять ветхий фонд.[b]– А в других городах? Вы ведь строите по всей России?[/b]– Если брать регионы, то, к сожалению, столичные производители не в состоянии туда поставлять свои железобетонные изделия, а собственная промышленность в некоторых городах только начинает развиваться, кое-где пока почти на нуле. Так что перспективы панельного домостроения везде разные. Многое зависит не только от местных условий, но и от региональной политики, и от экономики самого региона.[b]– Но у инвестора своя политика: он строит там, где выгодно, и то жилье, на которое есть спрос. Какова инвестиционная политика ОСК?[/b]– Уже несколько лет мы исходим из того, что нужно строить доступное жилье. Доступное жилье – это то, которое покупают. Мы ориентируемся на спрос и стараемся ему соответствовать. Доходность же что в Москве, что в регионах одинакова. Все, кто хотел уехать из провинции в столицу, уже уехали, и сейчас в других городах такой же спрос на жилье, как в Москве, а иногда и выше. Цены тоже почти столичные, если соотнести их с уровнем доходов.Сейчас мы строим в Нижнем Новгороде, Воронеже, Ярославле, Владимире, причем разные дома. В Подмосковье, например, большим спросом пользуются 1–2-комнатные квартиры, и мы возводим жилье с набором этих квартир. В Воронеже был проект на берегу водохранилища, вроде комплекса «Алые паруса», только в белой цветовой гамме. Там пользовались спросом большие площади. Мы вычислили этот сегмент рынка, осуществили проект, построили два дома с квартирами в 90–150 квадратных метров. В Туле есть дома, квадратный метр в которых стоит 1000–1200 долларов, и местные жители такое жилье охотно покупают. Везде есть состоятельные люди, есть платежеспособные представители среднего класса. Главное – предложить им то, что они хотели бы иметь.[b]– Составляют ли местные компании в регионах конкуренцию ОСК?[/b]– В российских городах огромное количество собственных инвесторов, и нам приходится с ними конкурировать. Это хорошо: на региональном рынке нет застоя. Единственная проблема – найти хорошие подрядные организации. В Москве их сейчас стало намного больше – благодаря политике столичных властей строительные организации возродились. В регионах этот процесс только начинается. Наше основное конкурентное преимущество – возможность вложить деньги, произвести дорогую застройку. Там также нужны детские сады, облагороженные территории, паркинги. Люди везде хотят жить по-человечески.[b]– И все же летом спрос на жилье упал, и цены расти перестали. Многие говорят о кризисе, а вы – о спросе.[/b]– Цены на квартиры расти не перестали. Правда, теперь они поднимаются не так быстро, как в последние несколько лет. Еще в прошлом году я прогнозировал, что они не должны так сильно расти, и рост в 2004-м предполагал процентов 7. Так и получилось, летом даже был застой в продажах. Но летний кризис не показателен для рынка, поскольку связан с субъективными моментами.[b]– С какими?[/b]– Например, с высказываниями некоторых крупных руководителей, которые просто перепутали понятия дешевого и доступного жилья. Президент говорил о доступном жилье – то есть о том, которое можно купить. Но он ни словом не обмолвился о жилье дешевом. А чиновники развили эту мысль до того, что жилье должно дешеветь. А почему оно должно дешеветь, когда стройматериалы дорожают, жизнь дорожает, зарплаты растут – и не только в Москве, но и в регионах? Из-за этой путаницы продажи буксовали, а покупатели ждали мифического снижения цен. В результате с мая до августа число покупок квартир сократилось раза в три. Это много, а для мелких компаний и вовсе катастрофично.[b]– Сейчас сомнения покупателей рассеялись?[/b]– В августе ситуация стабилизировалась, в сентябре цены начали расти, и сегодня мы на том же уровне спроса, какой был до этого надуманного кризиса.[b]– Не подмочил ли кризис репутацию квартиры как выгодного средства вложения денег?[/b]– Инвестиции в жилье по-прежнему остаются самым выгодным средством вложения. Огромное количество частных инвесторов покупают квартиры на первом этапе строительства, а готовые потом продают, получая гарантированные 8–16% годовых. Квартира ведь чем хороша? Ее можно продать, сдать в аренду, на крайний случай – в ней можно жить.[b]– Покупатели возлагают большие надежды на ипотеку. Эти надежды оправданны?[/b]– Мы начали работать со Сбербанком России, и могу сказать, что количество клиентов, желающих получить ипотечные кредиты, возросло. Потому что первый взнос, который составляет всего 10%, – вполне приемлемый вариант. По статистике, клиенты, которые берут ипотечные кредиты, имеют около половины суммы стоимости квартиры, а те, кто только 10% , пока не решаются.Работа со Сбербанком показала, что каждый день и даже каждый месяц в психологии людей что-то меняется. Во-первых, Сбербанк вызывает большое доверие, во-вторых, он в состоянии дать кредиты на срок до 10–15 лет, и это подталкивает ипотеку.[b]– Возведение социально значимых, пусть и не приносящих большой выгоды объектов, благоустройство территории – это с вашей стороны жест доброй воли или непременное условие успешности бизнеса?[/b]– В какой-то степени условие, но, конечно, и жест. Хочется, чтобы после нас было комфортно. Конечно, что-то можно сделать дешевле, но если уж нарисован в проекте детский садик, надо сделать его красиво. Кстати, архитектурная привлекательность объекта, наполненность социальной инфраструктурой стимулируют повышенный спрос, так что нам это тоже выгодно. В Одинцове, например, мы построили большой коттеджный поселок, наверное, самый большой в области, сейчас там достраивается огромный, комфортабельный, достаточно продвинутый лицей. Понятно, что наличие такого лицея увеличивает спрос на квартиры.[b]– А кто там купил квартиры? И вообще, кто покупает квартиры в Подмосковье?[/b]– Половину – москвичи, процентов 25 – местные жители, остальные – покупатели из регионов. Причем москвичи покупали квартиры не для того, чтобы продать, а чтобы в них жить. Желание жить за городом – норма для западных стран. Для столицы оно тоже становится нормой.