Обойдемся без мошенников

Ситуация в Тимирязевском районе, описанная в нашей публикации «Скороварка марки ТСЖ» ([i]«ВМ» от 25 января 2007 года[/i]) взволновала не только жителей района, но и многих других москвичей. Первым на призыв газеты обсудить процесс проникновения в городскую систему ЖКХ откровенных мошенников откликнулся [b]Александр Толмачев, доктор юридических наук, директор Агентства по управлению земельно-имущественными комплексами[/b]. По его сведениям, с 1999 года бюджет города Москвы освоил порядка 40 миллионов долларов на создание ТСЖ, межевание их территории и оформление документов по долевой собственности. Реально же сегодня оформили землю в Москве всего 143 товарищества. Почему? Мы попросили профессора ответить на этот вопрос подробнее.[i][b]ДЕЗы управлять не будут[/b][/i]В соответствии с Гражданским кодексом РФ (часть 2, глава 53) ни один ГУП (государственное унитарное предприятие) или МУП (муниципальное унитарное предприятие) не может быть управляющей компанией, если в многоквартирном доме хоть один квадратный миллиметр площади находится в частной собственности. Для чиновников, проводящих реформу в системе ЖКХС, это не новость. Еще в 1996 году, когда это положение было утверждено во второй части ГК РФ, прокурорские работники письменно уведомили все заинтересованные инстанции (в том числе и правительство Москвы) о том, что ДЕЗы необходимо ликвидировать или акционировать.Как и следовало ожидать, чиновники пропустили эту информацию мимо ушей, ДЕЗы никто акционировать не торопился. Никто не объяснил людям, что при акционировании ДЕЗов или создании новых управляющих компаний цены на все коммунальные услуги поднимутся. Потому что коммерсантам надо будет платить многочисленные налоги, получать прибыль. Отсюда вывод, что информация о том, что 60 процентов москвичей в прошлом году выбрали старые ДЕЗы управляющими компаниями в системе ЖКХ своих районов, не соответствует действительности. Повторяю, никакие ГУПы и ДЕЗы не могут быть управляющими компаниями! Те префектуры, которые приняли решение о том, что их ДЕЗы будут управляющими компаниями, нарушили закон, и подобные документы являются филькиной грамотой. Это – дурилка для людей.По закону москвичи имеют право управлять общим имуществом своего дома либо по договору с частными компаниями, либо по внедоговорной форме управления. То есть посредством специализированных некоммерческих организаций типа ТСЖ (товарищество собственников жилья), ЖСК (жилищно-строительный кооператив), ТСЖ СМД (товарищество в новых домах) и так далее.[i][b]ТСЖ идет вне конкурса[/b][/i]Для того чтобы содержать общее имущество в многоквартирном доме, в Москве требуется очень много денег. Как их заработать, грамотно эксплуатируя свой дом? Сегодня у собственников в многоквартирных домах есть несколько путей зарабатывания денег.Первый – использовать придомовую территорию. Для этого ее надо оформить (можно вокруг дома, что маловероятно, можно в целом квартале, это более легкий путь). Что это дает? Только ТСЖ имеет право получить вне конкурса функции заказчика-застройщика. Вы можете подпасть под постановление правительства Москвы № 178-ПП от 30 марта 2004 года «О среднесрочной программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений, а также реорганизации территории сложившейся застройки г. Москвы на 2004–2006 годы». Действие этой программы было продлено на один год. Под эту программу жители могут создавать квартальные товарищества для того, чтобы не пускать сторонних застройщиков и самим получить функции заказчика-застройщика. ТСЖ имеет право получить функции заказчика-застройщика без конкурса, в строгом соответствии с законодательством. Мосинвестконтроль препятствовать этому не будет.Необходимо пройти ряд стадий и получить огромное количество согласований для оформления земли в общую долевую собственность. Самое простое – создать ТСЖ. Далее необходимо сделать межевание территории, получить распоряжение главы управы о согласовании нормативных границ, которые выделяются в общедолевую собственность для членов товарищества. После этого вы несете эти документы не в Департамент земельных ресурсов, а в Орликов переулок, 10, строение 2, – в Территориальное управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Москве. Там земельный участок проходит кадастрирование.Далее в органах архитектуры оформляется градостроительный план земельного участка, который пришел на смену акту разрешенного использования.Комплект документов на создание ТСЖ, межевание территории, согласование границ, градостроительный план земельного участка вы сдаете в Федеральную регистрационную палату на Тульскую, 15. Все! Никаких распорядительных актов мэра, никаких «добро» префектуры не надо спрашивать.Один гектар межевания стоит около 150 тысяч рублей. Длится этот процесс 9–12 месяцев. Если вы хотите получить для этого бюджетные деньги, то надо встать в очередь на 8 лет вперед. За свой счет – дорого, надо искать инвесторов. Инвестор придет, если у него будет интерес к пристройкам, настройкам, мансардам и так далее. Тут выбор только за собственником.[i][b]Что такое сервитут?[/b][/i]Второй способ заработка – эффективное использование нежилого фонда. Членам ТСЖ можно по согласованию с управой района взять нежилые помещения в доверительное правление. Договор подписывают на срок не более 5 лет. 50% нормативного дохода товарищество обязано отдать городу.Сумма сверхнормативного дохода поступает на счет товарищества. Стоимость аренды в Москве сегодня 180 долларов в год за квадратный метр.Если вы будете сдавать площадь в аренду по 300 долларов, то можно из оставшихся от отчислений и уплаты налогов денег сформировать бюджет для ремонта и обслуживания дома.Третий способ выживания – взимание сервитутных платежей. Сервитут – обременение земельного участка. В жилом комплексе «Золотые ключи», где рядом проходит мощная ЛЭП, таким способом добились удешевления оплаты за электроэнергию. В земле вокруг вашего дома, которую вы оформили в долевую собственность, может оказаться чужое имущество.Лучший вариант, когда там окажется закопанной труба Газпрома. Живых денег с них вы не выбьете, но о дешевом газе договориться можно. Глубина земельного участка считается до первого водоносного слоя, но не глубже 5 метров. Там-то все трубы и заложены (главное – не попасть на военные коммуникации).[b]ИЗ ПЕРВЫХ УСТЮРИЙ ЛУЖКОВ: СОЗДАНИЕ БУТАФОРСКИХ ТСЖ МЫ БУДЕМ ПРЕСЕКАТЬ[/b][i]– В ходе реформы мы не будем слепо выбирать из предложенных Жилищным кодексом «теоретических» моделей управления жилыми домами.Нам нужен реальный и жизнеспособный синтез этих подходов. Предпочтительным для Москвы является переход к профессиональному управлению жилищной сферой и системой предоставления коммунальных услуг, но под контролем объединений собственников жилья. Именно ТСЖ в перспективе сами будут выбирать профессионалов-управленцев, осуществлять контроль за ними и на правах юридических лиц пользоваться финансовой поддержкой города.Чтобы к этому прийти, нам предстоит всячески стимулировать инициативное и, главное, добровольное и добросовестное участие жителей в решении вопроса о формах и методах управления своими домами. Неприемлем ни путь искусственного создания «бутафорских» (не отражающих реальные интересы большей части собственников) ТСЖ, ни игнорирование инициативы собственников и административного насаждения конкретной управляющей компании. Случаи этих примитивных и одинаково тупиковых для развития столицы хитростей будут городской властью пресекаться.[/i][b]СОВЕТ ОТ «ВМ»[/b][i]Создавать ТСЖ на базе одного дома, как правило, не выгодно. Если у вас нет нежилых помещений и земли – вы не выживете. На Войковской создали товарищество «Новоподмосковное». Его территория - 3,5 гектара. Там есть доходы, и каждый квартал снижают хоть на немного коммунальные платежи. Классических ТСЖ, реально управляющих домами, в Москве не больше 15 процентов. Остальное, – товарищества во вновь создаваемом имуществе или ЖСК (ТСЖ – ТСЖ СМД). В Москве, от момента создания товарищество до момента получения свидетельства о собственности, проходит примерно 2 года. Стоит эта процедура примерно 300 тысяч долларов. В элитных домах такие деньги можно собрать. В старых домах – невозможно. Бюджетные деньги проходят через ряд структур - департамент жилья, префектуру, управу и до получателей, как правило, не доходят.[/i]