Ни пяди неухоженной земли

Восточный округ столицы сравним с крупным городом областного масштаба. По численности населения – 1,38 миллиона человек – он сопоставим с Нижним Новгородом или Новосибирском. Совмещает в себе мощный научно-промышленный потенциал и огромный природный комплекс. ВАО быстро и динамично развивается. Свободных земель на востоке Москвы практически не осталось. Как двигаться дальше? Каким образом в этих условиях рационально использовать самое ценное недвижимое имущество – земельные ресурсы?[b]О специфике и проблемах в сфере земельных отношений в Восточном административном округе города корреспонденту «ВМ» рассказала начальник окружного Территориального объединения регулирования землепользования (ТОРЗа) Людмила Останкова.[i]Четвертое кольцо покатилось с востока[/b][/i]Восток столицы – гигантская строительная площадка. Активно осваиваются новые городские микрорайоны Кожухово и Косино-Ухтомский. Грядет массовое жилищное строительство. Возведение жилых кварталов диктует необходимость создания развитой транспортной инфраструктуры, строительства магазинов, школ, поликлиник и спортивных сооружений.В Восточном округе начались работы по проектированию и строительству первого участка Четвертого транспортного кольца. Власти придают появлению этой могучей дорожной артерии огромное значение.Быть может, когда-нибудь люди научатся строить подвесные автомагистрали. Мэр столицы Юрий Лужков обозначил грандиозный по масштабности «дорожный» проект. Со временем железнодорожные пути, проходящие через столицу, «накроют» автомобильными дорогами. Москва получит просторные вылетные магистрали. А Четвертое кольцо нужно строить сейчас. «Восточный» участок кольца – это 14,5 километра дорог. Для того чтобы проложить эту трассу, нужно 25 га земли. Казалось бы, что такое 25 гектаров для ВАО, расположившегося на территории в 15,5 тысячи га? Как бы не так! Нет в округе бесхозных земель. Трасса пройдет по конкретному маршруту. В зону строительства попадают предприятия, организации, гаражи. В этих условиях крайне важно четко проследить права землепользователей.– В настоящее время близится к завершению огромная работа, – говорит Людмила Митрофановна. – Во-первых, проведена инвентаризация предприятий и иных землепользователей, которые волею судеб находятся в ареале будущего строительства. Дорога пройдет в районах Измайлово, Соколиная Гора, Перово. Районные управы разбирались с владельцами участков, чьи права не были оформлены. ТОРЗ контактировал с добросовестными арендаторами и собственниками.Пришлось перелопатить огромное количество документов. Работали и в выходные. Выясняли, не присовокупили ли часом арендаторы к законно оформленной земле участок в качестве «довеска». Направляли уведомления по договорам аренды с истекшими сроками. Каждый четверг в префектуре проходит заседание штаба по строительству трассы.Земельные отношения на первом этапе – во главу угла.[i][b]Паркинг лучше «ракушки»[/b][/i]По словам Людмилы Останковой, самая сложная проблема – найти новые участки для перемещения гаражей жителей округа, попавших в зону строительства.Трасса длинная. Стройка затрагивает имущественные интересы сотен людей. Удовлетворены должны быть все – иное не обсуждается. Сейчас идет подбор участков.Разработан следующий алгоритм действий. ТОРЗ вместе с ОАО «Москапстрой» оформляют временные участки, где оборудуют временные же автостоянки. Автовладельцы получат возможность перебазировать сюда свои машины на период строительства. Затем будут смонтированы современные паркинги. Они разместятся в том числе в подэстакадных пространствах. Некоторые автолюбители получат денежную компенсацию. Например, владельцы гаражей, переехавшие в другие округа столицы.[b]– Люди не любят переезжать с насиженных мест. Как автовладельцы реагируют на необходимость освободить гаражи и стоянки?[/b]– Знаете, с пониманием. Это же автолюбители. Им самим так надоело «загорать» в многокилометровых транспортных пробках. Они осознают, что новая магистраль заметно улучшит транспортную ситуацию в ВАО. Другое дело, что очень велик объем оформительской работы. Процедура не из легких. Тем не менее пока мы идем даже с некоторым опережением графика. Начинают ускоряться и проектировщики.Диспансеризация промзон Развитая промышленность ВАО – это мотор, сердце округа. В Восточном округе столицы уже два года идет масштабная деятельность по реформированию производственных и промышленных зон. Округ должен стать одним из основных научно-инновационных центров нашего мегаполиса, средоточием наукоемких опытно-экспериментальных предприятий. В ВАО со временем появится Инновационный центр. Технопарк для развития инновационного предпринимательства. Выставочный центр, включающий в себя Центр по внедрению наукоемких разработок предприятий малого бизнеса в сфере городского хозяйства. Со временем в округе организуют технологические кластеры – зоны, где на основе тесных кооперативных связей смогут действовать десятки предприятий, производящих родственные высокотехнологичные товары.Для этого требуются очень большие территории. Что, в свою очередь, диктует необходимость тщательного анализа эффективности использования земли предприятиями-арендаторами и собственниками. Исследования показывают: далеко не всем предприятиям по силам квалифицированно эксплуатировать землю – самый дорогостоящий на сегодня финансово-экономический ресурс развития экономики. Вследствие чего принято решение о формировании в округе 10 промышленных зон и двух производственных территорий. Так, например, промзоны «Семеновская», «Кирпичные улицы», «Соколиная Гора», «Калошино», «Прожектор» предназначаются только для научно-промышленной деятельности. Промзоны «Митьковская ветка», «Хапиловка», «Карачарово», «Перово» подлежат реорганизации. Сейчас продолжается обследование и всесторонний анализ деятельности предприятий, расположенных в данных зонах. Затем будет принято решение о перебазировании части из них. На освободившихся землях построят жилые кварталы и офисно-деловые центры. Наконец, в районе Косино-Ухтомский формируется новая промзона «Руднево». Она должна стать источником рабочих мест для будущих жителей этого района, расположенного за периметром МКАД.– Конечно, эти грандиозные планы по развитию округа накладывают на ТОРЗ очень серьезные обязательства, – заметила Людмила Останкова. – Ведь вывод одних предприятий и перебазирование других сопровождается оформлением и переоформлением договоров аренды земли, удовлетворением имущественных прав собственников. Эта недвижимость стоит миллиарды рублей. Впрочем, мы готовы к работе.[i][b]То был прелестный уголок[/b][/i]Правильно говорят, восток – дело тонкое. Мы обсудили перспективы формирования наукограда в округе. Но давайте вспомним о том, что Восточный столичный округ – это легкие Москвы. Здесь расположены крупнейший в Европе национальный заповедник «Лосиный Остров», один из старейших московских лесопарков Москвы «Сокольники», Измайловский государственный объединенный художественный историко-архитектурный и природно-ландшафтный музей-заповедник, усадьба «Кусково».– В «Сокольниках» пока еще есть землепользователи, деятельность которых не соответствует направлению работы лесопарка, – признала Людмила Останкова. – Это связано с пробелами в законодательстве прошлых лет. «Сокольники» – одно из излюбленных мест отдыха москвичей. Здесь расположен мощный выставочный комплекс. В зоне отдыха не должно быть машин, то и дело подъезжающих к офисам расположенных здесь фирм. Я уже не говорю о складских помещениях. Правительство Москвы приняло решение о выводе непрофильных предприятий с территории парка.В настоящее время разработан проект планировки «Сокольников». В частности, намечено построить въездные ансамбли и восстановить систему застав Камер-Коллежского Вала. Возведут в Сокольниках выставочный комплекс «Старая Москва». А появление в парке Дворца мороженого, полагаю, вызовет особый интерес у детворы.У заповедника «Лосиный Остров» есть необходимость уточнения перечня сторонних организаций и их границ, – отметила Людмила Митрофановна. – В прошлом году администрация заповедника обратилась с вопросом об уточнении таких данных. Департамент земельных ресурсов города приступил к проверке.Что касается «Измайлова», то и здесь разрабатывается проект планировки. В соответствии с проектом будут проведены работы по оформлению земельных отношений со всеми арендаторами и собственниками земли. Надо сказать, в скором времени измайловский комплекс станет одним из красивейших в городе. Будет завершено строительство второй очереди Центра ремесел ВАО «Русское подворье». Появится многофункциональный деловой комплекс ремесел «Артпалас». Начнется разработка проекта по обустройству необыкновенной красоты Серебряно-виноградного пруда.Территориальное объединение регулирования землепользования – организация, занятая оформлением прав на землю. Важность деятельности ТОРЗа трудно переоценить. Земля – это точка отсчета любого бизнеса, предприятия.– Мы очень хорошо понимаем, чем чревата беспечность при оформлении данных договоров, – говорит Людмила Митрофановна. – Поэтому и проводим серьезную экспертизу представленных нам пакетов документов.[b]– То есть получить земельный участок в аренду достаточно сложно?[/b]– Надо действовать в соответствии с установленными правилами. Для получения земельного участка под строительство придется участвовать в конкурсе. Выпускается акт разрешенного использования. Разрабатывается лотовая (конкурсная) документация. После ее публикации проводится конкурс.Если на участке есть недвижимость в собственности, проведение конкурса не требуется. Собственник в режиме «одного окна» предоставляет в ТОРЗ перечень документов по утвержденному перечню. И получает карточку с указанием срока, в течение которого мы должны будем проверить и оформить документы.Людмила Останкова перечисляет этапы проведения оформительской работы. Надо провести экспертизу участка. Именно специалисты ТОРЗа обязаны выяснить, какие строения находятся на участке. Не претендуют ли на него третьи лица, не владеют ли они оформленными документами на право аренды. Помимо того, нужно получить ряд согласований.Требуется заключение архитектурно-планировочного управления, при необходимости – НИиПИ Генплана, Комитета по культурному наследию, Департамента природопользования и охраны окружающей среды – если участок находится в природном комплексе или на территории охранных зон, памятников истории и культуры.[i][b]Срок уже близенько[/b][/i]Согласно закону до 1 января 2008 года землепользователи обязаны оформить договоры аренды на землю или выкупить ее в собственность. ТОРЗ, очевидно, в запарке.– Пока успеваем, – уверяет руководитель ТОРЗа. – В месяц выпускаем порядка 110–130 договоров аренды, договоров безвозмездного срочного и постоянного бессрочного пользования. Эти последние договоры заключают школы, детские сады, городские больницы. Надо иметь в виду, что речь идет не столько об оформлении договоров аренды, сколько о переоформлении на новый срок.Ведь за это время могли появиться новые собственники. Данный факт, естественно, нужно отразить документально.Обращений по выкупу земли в собственность достаточно много. А вот число правильно составленных заявок с предоставлением полного пакета документов невелико. На сегодня таковых около 50. Отказы есть. Это связано с вердиктами, вынесенными НИиПИ Генплана. Если подобный участок попадает в особо охраняемую природную зону, в собственность он продан быть не может. А вот оформить землю в безвозмездную собственность частному лицу (для тех, кому это положено), на мой взгляд, проще. В Восточном округе это могут сделать собственники, проживающие в частном секторе в деревнях Косино-Ухтомского. Пока оформили права четырем собственникам.[i][b]Наши дети на нашей земле[/b][/i]Рано или поздно мы научимся самостоятельно управлять своими домами. Члены ТСЖ и ЖСК уже несут это бремя. Одна из серьезных проблем сегодняшнего дня – оформление права собственности на землю под многоквартирными домами, в том числе под ТСЖ и ЖСК.Людмила Останкова сообщила, что на сегодня в Восточном округе сформировано около 100 подобных участков. При этом возникает немало трудностей.Случается, представителей ТСЖ не устраивают границы участков даже при утвержденном проекте межевания. Им мало земли. Они хотят прирезать к своим участкам дополнительные территории с тем, чтобы оборудовать там зеленые уголки, детские и спортивные площадки. Есть обращения с просьбой оформить участок земли в общедолевую собственность для возведения на нем забора вокруг дома.Конечно, хозяйственное рвение жителей некоторых товариществ собственников жилья можно только приветствовать. Но если в неограниченном порядке прирезать земельные участки к ТСЖ и ЖСК, каким образом жители остальных домов смогут пользоваться теми же детскими и спортплощадками? За отдельную плату? Такое решение вопроса для города неприемлемо.Приобретая права, не следует забывать и об обязанностях. Междомовые территории не могут быть отданы в частное владение единицам. Кроме того, одно дело, если участок под домом в общедолевую собственность выкупают жители, например, 24-квартирного здания. А если это огромный 200-квартирный дом? А в квартирах, соответственно, по нескольку собственников? Кто-то может заявить, что лично ему гараж или детская площадка на территории дома не нужны. Надо же учитывать: раз купили участок в общую собственность, стало быть, придется платить земельный налог. Все ли захотят, все ли могут, в конце концов, его платить? Людмила Митрофановна говорит о том, что пик обращений о выкупе участков под ТСЖ пришелся на прошлый год. Нынче желания поубавилось. Тем не менее этот процесс должен быть продолжен и доведен до логического конца. В префектуре ВАО создана рабочая группа по рассмотрению спорных вопросов. Это касается и уже размежеванных кварталов. Кроме того, принято решение: при подготовке документов для постановки участка земли под многоквартирным домом на кадастровый учет проекты границ участков будут рассматриваться на окружных комиссиях вместе с уполномоченными представителями ТСЖ.[b]СПРАВКА «ВМ»[/b][i]Восточный округ Москвы занимает площадь 154,6 км (14,4 процента территории города). В округе действует около 93 тысяч различных компаний. Среди них 329 крупных промышленных комплексов, 130 строительных организаций, 16 тысяч малых предприятий. ВАО дает 12 процентов объема промышленного производства столицы.[/i][b]ЦИФРА «ВМ»[/b][i]В округе насчитывается около 7 тысяч арендаторов земельных участков. По итогам 2006 года ТОРЗ ВАО собрал в качестве арендной платы 724,4 миллиона рублей. Поступления средств от продажи (выкупа) прав аренды земли составили 157 миллионов рублей.[/i]