[b]Представьте себе человека, который рискнул бы перебежать с одной стороны шоссе на другую, когда по нему катится нескончаемый автомобильный поток со скоростью 80 км/час и выше. Нет таких смельчаков. Существуют Правила дорожного движения, дорожные знаки. Подчиняться им мы обязаны. Иначе наступит хаос и движение прекратится. Те же самые правила – строгие и четкие – должны регулировать процесс землепользования в городе. Наш громадный мегаполис раскинулся на площади в 108 тысяч гектар. С этим богатством в условиях рынка нужно обращаться крайне бережно и эффективно. Но как именно? Ведь условия землепользования в Москве отличаются особой спецификой. Об этом шла речь на конференции, посвященной особенностям развития рынка московской земли. Конференция была проведена Департаментом земельных ресурсов столицы совместно с Московской международной бизнес-ассоциацией в седьмой раз.[i]Велик золотник и дорог[/b][/i]Столица России – один из крупнейших мегаполисов мира. Однако по площади Москва уступает многим столицам планеты, поскольку развивается фактически в пределах МКАД. Площадь города – 1081 кв. км. К примеру, площадь Лондона составляет 625 кв. миль, или 1618, 7 кв. км. Но европейские столицы растут с учетом площади многочисленных пригородов. И не только европейские.Вторая по величине в мире – агломерация мексиканской столицы. Площадь Мехико в полтора раза превышает площадь Москвы. Правда, и численность населения столицы государства инков и ацтеков почти вдвое больше, чем у нас.Московское правительство полагает, что в настоящее время нужно рассматривать перспективы развития столичной агломерации – города и Подмосковья, в первую очередь, а также близлежащих регионов Центрального федерального округа. Взаимное сотрудничество в данном случае – это неизбежность. К сожалению, подмосковные руководители пока придерживаются несколько иного мнения.По сообщению одного из участников конференции [b]Валерия БЕККЕРА, заместителя директора по экономике градостроительства НИиПИ Генерального плана города[/b], Московская область уже разработала собственный Генплан. Удивительно, но места Москве в этом документе практически не нашлось. На картах, отображающих аспекты перспективного развития области, на месте нашей столицы… белое пятно. Лишь системы канализации в этом документе рассматриваются как совместные. Между тем в столичном Генплане вопросам взаимодействия Москвы и области посвящен целый раздел.[b]Руководитель Департамента земельных ресурсов Москвы Виктор ДАМУРЧИЕВ [/b]отметил, что развитие столичного рынка земли определяют, в первую очередь, два фактора: дефицит земель и их цена. Но ведь вширь наша столица больше развиваться не может. Что же делать? Где строить жилье? На каких землях прокладывать новые дороги, инженерные коммуникации? Вот тут-то на первый план и выступают механизмы рыночной экономики. Необходимо рационально использовать имеющиеся в городе территории. Где же взять лишние, коль скоро, по данным НИиПИ Генплана, в Москве уже застроено 83 процента территорий? Как сообщил Валерий Беккер, по его оценкам, для того чтобы насытить город жильем, Москве не хватает 20 тысяч гектаров. А ведь это чуть ли не пятая часть площади столицы.[i][b]Земля в загашнике найдется[/b][/i]Тем не менее, как показывает анализ, город может высвободить достаточно большие площади для новой застройки. В настоящее время по инициативе [b]мэра Москвы Юрия ЛУЖКОВА [/b]продолжается реализация программы по сносу пятиэтажных домов. На их месте растут современные жилые кварталы. В работе – новая программа. В городе намерены реконструировать старые блочные пятиэтажки. Эти дома будут надстраивать, перепланируют.На первых этажах устроят зоны рекреации. Там появится место для консьержек, хранения колясок, велосипедов и пр. Да и внешний вид этих зданий кардинально изменится. На очереди, по словам В. Беккера, 9этажные, а затем и 12-этажные дома. Конечно, пока это планы, но вполне реальные. Это и есть рациональное использование земельных участков под жилыми домами.– Почти 15 тысяч гектаров столичных земель находятся под промышленными предприятиями и организациями, – заявил Виктор Дамурчиев. – Многие из них работают на уровне западных индустриальных лидеров. Но в целом эффективно используют свою землю лишь 30 процентов промпредприятий города. Это и есть на сегодня основной земельный резерв Москвы. Часть предприятий будет выведена с занимаемых ими площадей. Но хотел бы особо подчеркнуть: могильщиками реального сектора экономики мы не станем. Напротив, во главу угла ставится принцип рациональности. А те заводы и фабрики, которые все-таки переедут, сделают это с известной выгодой для себя.По словам Виктора Дамурчиева, столица пока слабо использовала еще один мощный инструмент увеличения своих земельных ресурсов. Речь идет о приобретении городом земель – как в российских регионах, так и в ближнем и дальнем зарубежье. Сейчас эта работа началась. Активно подыскиваются регионы, власти которых изъявляют желание принять у себя предприятия, намеченные для перевода из столицы. Это, кстати, весьма эффективный метод взаимовыгодного сотрудничества. Появление в регионе крупного и динамично развивающегося предприятия обеспечит его жителей дополнительными рабочими местами. Будет развиваться и сопутствующая инфраструктура. Вырастут налоговые отчисления в местные бюджеты. Эти регионы станут более привлекательными для инвесторов. Неизбежно возрастут торговые обороты. С другой стороны, это очень выгодно и для столицы. Высвобождаемые таким образом территории будут использованы для нового строительства. Например, московское правительство построило в городе Ярцеве Смоленской области литейно-прокатный завод на базе бывшего завода «Двигатель», принадлежавшего столичному автогиганту ЗИЛу. Город подписал соглашения с четырьмя регионами Центральной России о возведении там мусороперерабатывающих предприятий.Очень перспективны для Москвы инвестиции в крымскую землю.[i][b]Давайте жить дружно[/b][/i]Московское правительство одобрило проект, согласно которому инициируются организационные мероприятия по разработке стратегии Москвы до 2025 года. Для того чтобы знать, как и куда развиваться даже в недалеком будущем, нужно представлять, какими ресурсами при этом располагает город. И земля, в этом смысле, безусловно, ресурс стратегический. Верно подметил, открывая конференцию, [b]руководитель Московской международной бизнес-ассоциации Александр БОРИСОВ[/b]: «Земли в городе нет, а строить надо».В настоящее время порядка 27,8 процента территории Москвы застроено жилыми домами. Они располагаются на площади в 30 тысяч гектаров. Население Москвы на сегодня, по данным НИиПИ Генплана, составляет 10,4 миллиона человек. Плюс к этому 3 миллиона человек – временное население. По прогнозу, к 2025 году численность жителей города может возрасти до 14 миллионов человек. Но ведь им нужно где-то жить. Через 18 лет прирост жилья в городе оценивается в 46 процентов. В то же время Валерий Беккер говорил о том, что есть экспертные оценки, согласно которым 3 миллиона москвичей могут переехать в ближнее Подмосковье, так как в столице новое жилье слишком дорого. А дорого оно в том числе и потому, что в столице очень дорогая земля. По ее стоимости Москва входит в первую шестерку городов мира.Но ведь в значительной степени рост цены на землю в столице связан с ее дефицитом. А дефицит этот частично вызван проблемами, касающимися взаимовыгодного сотрудничества Москвы и Подмосковья. Во всем мире действует устойчивая тенденция: население мегаполисов предпочитает жить в пригородах. Но работают горожане при этом в городе.И именно городские власти обязаны позаботиться о создании нормально функционирующей инфраструктуры, способной «переварить» «пригородных мигрантов». К тому же, заметим, по разным оценкам, из Московской области в столицу на работу ежедневно приезжают от 600 до 900 тысяч человек. Это чуть ли не население целого Московского округа. И этот «округ» Москва обеспечивает всем необходимым – транспортом и дорогами, магазинами и кафе, поликлиниками (сейчас на предприятиях частенько сотрудников прикрепляют к медучреждениям независимо от того, где они зарегистрированы – в столице или в области), нередко – съемным жильем. Представьте теперь на мгновение земельный участок, сравнимый с территорией одного столичного округа! Конечно, эти расчеты условны, но количество обитателей Подмосковья, приезжающих на работу в Москву – вполне реально. Вот почему искусственная плотина, возводимая некоторыми чиновниками Московской области, и недопонимание жизненно важной необходимости взаиморационального сотрудничества может в один прекрасный момент прорвать эту плотину. Кто заинтересован в подобных катаклизмах развития?На недавно проходившем заседании городского клуба «СитиСфера» [b]директор Департамента регионального социально-экономического развития и территориального планирования Минрегионразвития Максим ПЕРОВ [/b]заявил, что его ведомство ведет разработку городских агломераций. Размах этих поселений может быть очень велик. По оценкам М. Перова, действительное социально-экономическое влияние Москвы распространяется в радиусе 300 километров. Между тем, отметил чиновник, подмосковная администрация не интересуется тем, сколько в области в реальности живет людей, и какое количество из них работает в Москве. По мнению М. Перова, в настоящее время Москва – единственный полноценный мировой город в России.[i][b]Стратегический ресурс[/b][/i]Коль скоро земля является стратегическим ресурсом, ею нужно эффективно управлять. Для этого требуются эффективные инструменты. На заседании московского правительства, состоявшемся 19 июня нынешнего года, было рассмотрено и принято за основу постановление об обременениях земельных участков и ограничениях, вводимых при их использовании. Естественно, это напрямую относится к экономической деятельности собственников земли.Вопрос к тому же крайне злободневный в связи с тем, что количество землевладельцев в столице будет заметно увеличиваться. Надо, однако, отдавать себе отчет в том, что эффективное управление землей – это в том числе и фактор безопасности жизнедеятельности города. Москва буквально пронизана инженерными коммуникациями. Это и линии метро, и коллекторы, системы водоснабжение, кабели и пр. Давайте вспомним печальный инцидент, произошедший не так давно на севере Москвы. Арендатор земельного участка в технической зоне метрополитена вознамерился установить рекламные щиты. В результате бетонные сваи оказались в тоннеле метро, на перегоне «Сокол»–«Войковская». Пострадал метросостав.Лишь по чистой случайности обошлось без человеческих жертв – во многом потому, что этот случай произошел в воскресенье, когда пассажиров в вагонах было не слишком много. То есть владение собственностью, в данном случае землей, накладывает и серьезные обязательства. Поведение собственника должно быть сопряжено и с общественными интересами. В то же время, как подчеркнул Виктор Дамурчиев, задача Департамента земельных ресурсов и других столичных ведомств – свести обременения и ограничения в использовании земли к минимуму, с тем чтобы владение землей приносило отдачу. «Абсурдных запретов нам вовсе не нужно», – уточнил Виктор Назарович.[i][b]Щуку с лебедем в один воз не запряжешь[/b][/i]Беда, которая постоянно преследует нашу экономику, – ведомственность. Частенько каждая контора тащит одеяло на себя. А в результате у этих семи нянек, условно говоря, дитя оказывается без присмотра. Об этом на конференции говорил [b]сенатор от Москвы Олег ТОЛКАЧЕВ[/b]. Член Совета Федерации также анализировал итоги заседания московского правительства, рассматривавшего вопрос об ограничениях в использовании земли.– Я бы обратил внимание на выступление префекта Юго-Западного округа Алексея Челышева, – сказал Олег Михайлович. – Он рассказал о том, что префектура намеривалась на одном из специально подготовленных земельных участков приступить к строительству жилого комплекса. Когда документация была уже подготовлена, вдруг в последний момент выяснилось, что Роснедвижимость зарегистрировала права на этот участок некоей сторонней организации. При этом префектура об этом узнала постфактум. Поэтому из дискуссии, развернувшейся на заседании московского правительства, следует очень важный вывод. Нам необходимо добиться единообразия прав и обязанностей. Земля – слишком ценный ресурс, чтобы позволять себе роскошь пользоваться ею по разным правилам. Это нам очень дорого обходится.В самом деле в Москве учет по сделкам и операциям с землей ведут Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), Федеральная регистрационная служба, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Свой учет – у Бюро технической инвентаризации. Различные ведомства также занимаются учетом земель или находящихся на них объектов.Прибавим к этому необходимые городские ограничения и обременения. Как землевладельцу ориентироваться в этих ведомственных коридорах власти, как учесть все их учетные требования? Как одним ведомствам получать оперативную информацию о действиях других? Каждая структура пытается вести свой собственный, а не единообразный учет, свой реестр. По оценке сенатора О. Толкачева, деятельность столичного Департамента земельных ресурсов – это и есть образец работы по учету земли, прав на землю, налагаемых обществом ограничений на пользование землей и пр. Но возникает вопрос.Согласно распоряжению правительства России в 2007 году все системы земельного учета должны быть объединены в Единый Кадастр недвижимости. Вот только сумеют ли все эти федеральные ведомства договориться и создать единый документ, единые правила игры на земельном фронте, устраивающие всех? В Москве же данный кадастр будет создан на основе информационной базы Департамента земельных ресурсов.[i][b]Законодатели не дремлют[/b][/i]Итак, Москва остро нуждается в выработке единообразных систем учета столичной земли. Кстати, законодательные подвижки на высшем уровне все-таки наблюдаются.На днях в Госдуму были внесены поправки в Закон «Об оценочной деятельности в РФ». Согласно этому документу кадастровой оценкой земли должны будут заниматься саморегулируемые организации оценщиков. Разработчики закона полагают, что независимые оценщики смогут более точно определять цену земельных участков. Это крайне важно: ведь налоги на землю рассчитываются в зависимости от кадастровой стоимости земли.Московские законодатели продолжают разработку Закона «О землепользовании и застройке в городе Москве». Так, статья 7 закона регулирует процесс приобретения гражданами земельных участков в собственность на безвозмездной основе. В частности, согласно проекту граждане имеют право однократно бесплатно получить в собственность на территории Москвы земельный участок, если он находится в пожизненном наследуемом владении москвича. Или этот участок в постоянном (бессрочном) пользовании и т. п.Статья 9 устанавливает механизм пользования земельными участками, на которых находятся многоквартирные дома. Закон прописывает систему прав на землю в столице. Определяет форму оплаты пользования земельными участками. Формулирует градостроительные требования к землепользованию и застройке в Москве и т. д. Как сообщил [b]депутат МГД Иван НОВИЦКИЙ[/b], начата разработка столичного закона «Об инвестиционной деятельности».Итоги работы конференции показали, что интерес столичных коммерсантов к сфере землепользования чрезвычайно велик. Это и понятно: активность коммерсантов на столичном рынке во многом зависит от того, насколько будут ясны для предпринимателей правила пользования землей. Насколько четко бизнесмены смогут представлять, какие дивиденды они получат от инвестиций в столичную землю. Инвесторы– люди строгих правил. В том смысле, что прозрачность прав и обязанностей они принимают за основу, за точку отсчета. Отсюда вытекает задача госструктур: обеспечьте прозрачность соблюдения правил игры, конкурентной борьбы, и инвесторы не заставят себя ждать. Слишком уж привлекательна столичная земля для перспективно мыслящих негоциантов.[b]СПРАВКА «ВМ»[/b][i]Площадь Москвы составляет лишь 75 процентов от площади Санкт-Петербурга, а численность постоянного населения в 2,2 раза превышает количество жителей Северной Пальмиры.[/i][b]ЦИФРА «ВМ»[/b][i]На московской земле расположено 39,7 тысячи жилых зданий и 75 тысяч нежилых строений. Площадь природного комплекса Москвы превышает 34 тысячи гектаров. Улично-дорожная сеть города – это 10 тысяч га, или 11 процентов территории столицы.[/i]