Лопнет ли пузырь?

[b]Разобраться в том, почему вчера его квартира стоила вдвое меньше, чем сегодня, простому человеку практически невозможно. Ежегодный 37–40-процентный рост цен на столичные квадратные метры многих потенциальных покупателей жилья заставил притормозить. Дескать, ну-ну, давайте, поднимайте, пока не лопнет ваш мыльный пузырь. А в том, что он рано или поздно лопнет, не сомневается ни один здравомыслящий человек. И откладывает денежки на потом.[/b]Вообще-то термин «пузырь» относительно цен на недвижимость недавно ввел Герман Греф, имея в виду покупку квартир впрок. В этом есть логика. Если в новостройках квартир оплаченных, но не заселенных больше, чем обжитых, это бо-о-ольшой повод для раздумий для их хозяев. Тут нужна особая чуткость и интуиция, чтобы перед падением цен успеть от квартир избавиться. Хотя, конечно, в последние годы не было более выгодного вложения средств, чем в жилье. Но – ничто не вечно под луной.Разве не помним мы, как стоимость «трешки» в спальном районе за два года резко упала с 60 до 35 тысяч долларов? Озабочены ситуацией с ценами на недвижимость и инвесторы. Поэтому столичный Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) и решил обсудить проблему со специалистами, способными дать более или менее убедительный прогноз того, что будет на этом перегретом рынке. На днях такой разговор состоялся, но скорее вызвал больше вопросов, чем дал ответов. Мнения разошлись, как швы в плохо построенном доме.И начальник отдела перспективных проектов ДИПСа Евгений Леонов, и начальник отдела маркетинга «Правового центра жилья» Юрий Кочетков, и даже такой дока в сделках с недвижимостью, как вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев, в один голос утверждали, что никакого пузыря нет, что купленных про запас квартир не так уж много, что спекулянты на рынке жилья были всегда, поэтому ничего страшного. «Может, и есть один-два человека из ста, которые приобретают жилье на перепродажу, но уж никак не 30–35 процентов, о которых сегодня так активно говорят». «Люди просто продают квартиру меньшей площади, а покупают большую». Ой ли! Сами можете прикинуть количество пустующих квартир в новых домах, глядя на темные окна в прайм-тайм, когда каждая семья собирается в своей обители.Я тут недавно совершала экскурсию по 24-этажной новостройке на юго-западе. Строители с удовольствием показывали просторные хоромы (даже «однушка» – с двумя туалетами, «второй для гостей»), хвалились отделкой и бесхитростно сообщали, что покупатели не собираются здесь жить, а приобретают квартиры пачками, впрок.Наивными показались предположения руководителя группы маркетинга ДИПСа Андрея Куприянова, что инвесторы не будут вести себя так же, как держатели акций, которые при первых признаках неблагополучия от ценных бумаг избавляются. Еще как будут, можно не сомневаться.Некоторые эксперты наехали вдруг на ипотеку, объявив ее главным провокатором роста цен на жилье. Юрий Кочетков, например, так и говорит: чем успешнее пойдет ипотечное кредитование, тем реальнее дальнейшее взвинчивание стоимости квартир, поскольку возрастет спрос на них. А Константин Апрелев уверен, что ипотека – не панацея для решения жилищного вопроса, поскольку при нынешних кредитах на покупку жилья воспользоваться ими могут немногие. И хотя даже Владимир Путин призывает развивать ипотечное кредитование, банки не очень-то разбежались снижать процентные ставки, а недавно созданные организации типа строительно-сберегательных касс и новых жилищно-строительных кооперативов доверия к себе не вызывают, поскольку очень уж смахивают на незабвенные финансовые пирамиды: первые получают все, последние остаются с носом.Интрига разговора заключалась в том, что присутствующих попросили сделать свой прогноз цен на недвижимость в конце 2004 года.Собрали заранее розданные конвертики, и Евгений Леонов огласил «приговор»: почти единогласно аналитики считают, что к новому, 2005-му, нас ждут в среднем 2000–2200 долларов за квадратный метр при нынешних 1700–1800.На фоне такого единодушия едва ли не белой вороной выглядел сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости и консультант Фонда реструктуризации предприятий Андрей Сапожников. Во-первых, он пришел не с пустыми руками, а с математическими выкладками. Во-вторых, в его конверте обнаружились цифры $1200–1400. И он объяснил, почему. На графике, отображающем динамику цен на недвижимость в Москве в 1990–2000 годах, четко просматривается волновое движение: пять лет роста, потом пять лет спада, снова пять лет роста. Цикл заканчивается. Прогноз: падение цен.Евгений Леонов на финал обсуждения приготовил сюрприз. Он достал прошлогодние газеты с предсказаниями тех же экспертов на 2003-й. Оказалось, ошиблись все. Предрекали рост цен максимум на 10%, а они подскочили на все 40%. Кажется, даже многоопытному старшему аналитику РГР Геннадию Стернику стало не по себе.Вот и прогнозируйте после этого!