Эта дорогая земля

[b]Столичный бюджет получил в прошлом году около 20 миллиардов рублей за использование земельных ресурсов города. Что дальше?[/b]Земельные отношения в обществе в значительной степени определяют потенциал государства. В условиях рыночной экономики это относится к деятельности и частных, и государственных предприятий. На западе земля давно стала одним из основных рыночных активов. Она характеризует уровень состоятельности предприятия. Владение земельным участком заметно увеличивает капитализацию (стоимость) компании. Землю можно использовать в качестве залога при получении банковского кредита.В России рынок земли находится в стадии становления. Принятый шесть лет назад Земельный кодекс предписал всем собственникам предприятий оформить земельные участки, находящиеся под зданиями компаний и организаций, в аренду или выкупить их (до того они находились в бессрочном пользовании). По закону, сделать это необходимо в срок до 1 января 2008 года.Что же происходит сегодня в этой связи на земельном фронте столицы? Об этом корреспондент «ВМ» побеседовал с [b]депутатом Мосгордумы (фракция «Единая Россия»), членом комиссий МГД по экономической политике и предпринимательству, по перспективному развитию и градостроительству Андреем Ковалевым[/b].[i][b]Федеральный «тяни-толкай»[/i]– Итак, Андрей Аркадьевич, землю под предприятиями нужно арендовать или выкупить до конца года. Федеральный закон, уточняющий условия и порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не принят, а лишь рассмотрен Госдумой в первом чтении. Механизм запущен, а правила игры не разработаны. Что происходит?[/b]– Увы, подобного рода промедления для федеральных властей редкими не назовешь. Московским властям и законодателям нередко приходится, что называется, бежать впереди паровоза, принимая столичные законы и затем инициируя их рассмотрение Государственной думой. Конечно, вопрос о земле – очень непростой. Я бы сказал, деликатный. По сути, сейчас владение землей или аренда ее – главная движущая сила бизнес-процесса. Нет земли – негде строить жилье, деловые или торговые центры. В Москве, особенно в центре города, ощущается огромный дефицит свободных площадей.[b]– Но как можно регулировать процесс, не имея законных правил?[/b]– Отчего же, цена земли определяется исходя из ее кадастровой стоимости. Предусмотрено, что до установления цены выкупа участка применяется наибольшее ценовое значение этого выкупа для данной местности. Законопроектом цена земельного участка под приватизированным предприятием в России устанавливается в размере 2,5 процента от его кадастровой стоимости. А для городов с населением свыше трех миллионов человек эта цена увеличивается до 20 процентов! Как известно, таких городов в России два – десятимиллионная Москва и пятимиллионный Санкт-Петербург. К тому же если владелец предприятия решит перепрофилировать деятельность своей компании, ему понадобится заплатить уже не 20 процентов, а полную кадастровую стоимость земельного участка.[i][b]Не пугайте нас арендой[/b][/i][b]– Но как же многомиллионный город сможет успеть к концу года: ведь оформление документов на право выкупа или аренды земли для огромного количества собственников – дело не сиюминутное? И потом, коль скоро предприниматели в массовом порядке начнут вкладывать средства в землю, не вызовет ли это заметного повышения цен на товары?[/b]– Знаете, что касается повышения цен, опасаться здесь нечего. Если, условно говоря, килограмм макарон стоит 70 руб., за 100 его не продашь. Да и не интересно коммерсантам повышать цены – это не выгодно. Но давайте разбираться по существу.В Москве основная форма земельных отношений – аренда. Это достаточно выгодный и надежный экономический инструмент. В столице на сегодня насчитывается порядка 70 тысяч арендаторов. Процитирую положения рассматриваемого Мосгордумой законопроекта «О землепользовании и застройке в городе Москве» (принятого взамен действующего с 2003 года закона с таким же названием). «…Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Москвы, занятого капитальным зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, заключается на срок до 49 лет, но не менее 25 лет. Вывод – исправно вноси арендную плату и работай.Замечу, что значительное количество работающих в России зарубежных инвесторов вкладывает деньги именно в столице. Причем на условиях аренды, и их это не пугает.Кстати, аренда выгоднее выкупа земли и для города. Выкуп однократен. А арендные платежи текут в казну десятилетиями. В прошлом году московский бюджет получил от использования земельных ресурсов около 20 млрд рублей. В том числе арендная плата составила 12,1 млрд. Еще 6 млрд досталось бюджету от продажи прав на заключение договоров аренды земли.А теперь о главном. Два года назад пленум Высшего арбитражного суда России запретил выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями для тех, кто после принятия Земельного кодекса РФ заключил договор аренды на землю. Поэтому не стоит драматизировать ситуацию.По моим сведениям, в столичном Департаменте земельных ресурсов в производстве находится около 1 тысячи заявлений с просьбой о предоставлении земли в частную собственность. Утвержден график по приему документов. Но чиновников сдерживает отсутствие нормативных документов – я имею в виду тот самый «зависший» пока в Госдуме законопроект, о котором мы говорили выше.[i][b]В центре пусть «пашут» туристы[/i]– И все-таки давайте вернемся к цене выкупа. В центре столицы земля стоит чрезвычайно дорого. Как же смогут ее выкупать промышленные предприятия?[/b]– А вот это для меня вопрос принципиальный. Вы знаете, я ведь до прихода в МГД руководил группой компаний, занимающихся строительством. Мы строим рыночную экономику. Ее строит власть и предприниматели, верно? Добросовестный коммерсант поставляет на рынок необходимые товары, предоставляет рабочие места, платит налоги.Рыночные и справедливые, экономически обоснованные земельные отношения – одна из крайне важных составляющих функционирования нормальной бизнес-среды.Так вот, при определении выкупной цены земли надо исходить как из общественных интересов, так и учитывать интересы бизнеса. Бизнес нуждается в свободных площадях? Без сомнения. Рынок простаивать не может – это нонсенс. Но свободных земельных участков, особенно в центре нашего мегаполиса, практически не осталось.Ресурс, и солидный, однако, есть – промышленные зоны. Ну не место промышленным предприятиям в центре Москвы! Под центром я понимаю территорию, которая уже вышла за границы Третьего транспортного кольца.В любом крупном городе, в том числе и в нашей столице, центр – средоточие деловой, культурной, торговой и туристической деятельности. На месте этих предприятий должны строиться современные жилые кварталы, магазины, гостиницы – с тем, чтобы привлекать в Первопрестольную туристов. Так вот, компании, которые вознамерятся строить в центре жилые дома и гостиницы, смогут выкупить эту землю.[i][b]Умелый коммерсант непобедим![/i]– Мы говорим о сроках выкупа земли, в которые надо укладываться. Но как быть с чиновничьим бюрократизмом и медлительностью, которые пока не изжиты?[/b]– Я, будучи строителем, сталкивался с этим явлением, когда занимался организацией работ по реконструкции зданий или новому строительству. Но я сейчас скажу, вероятно, крамольную вещь. Законы у нас, несмотря ни на что, действуют и жестко соблюдаются. Их надо знать! Те же строительные регламенты, к примеру. Зная требования этих регламентов, профессиональная, грамотная команда инвесторов-застройщиков способна в нормальном рабочем режиме решать все вопросы. Думаю, некоторые барьеры, которые с наскока не преодолеешь, даже должны быть! Если ты опытный, умелый коммерсант, ты их пройдешь.Если нет, извините, лучше такого предпринимателя отсечь. Потому что уровень столицы, ее бизнес- климат – это российский бренд высочайшего уровня. Мы должны заботиться о поддержании и планке этого бренда.[b]– А как же, вы полагаете, в этих условиях выживут малые предприятия? Им-то на что выкупать земельные участки?[/b]– Меня этот вопрос очень беспокоит. Знаю, что Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства Москвы предусматривается бесплатное переоформление договоров аренды для тех бизнесменов, чьи компании внесены в городской реестр. Понимаете, без развития малого бизнеса мы не сумеем построить эффективное рыночное общество.Поддерживая малый бизнес, мы воспитываем класс самодостаточных людей. Им чуждо иждивенчество. Они не зависят от государства и могут заработать себе на хлеб самостоятельно. Вот я сказал: «Не зависят от государства». Но проблема дефицита нежилых помещений для малого бизнеса – одна из самых болезненных. Осилят ее коммерсанты как раз при помощи властей.Мне кажется, метод соинвестирования, одобренный мэром и активно продвигаемый городской властью, когда государство и бизнесмены совместно финансируют возведение бизнес-офисов, разрешит ситуацию. В конце концов, вспомним пример ЖСК (жилищно-строительных кооперативов). Надо создавать кооперативы по строительству офисов и малым бизнесменам.[i][b]Этот конкурс не про нас[/b][/i]– Я осведомлен о том, что Министерство экономики и торговли РФ прорабатывает закон, предусматривающий порядок выкупа земли, находящейся в муниципальной собственности. На конкурсной основе. Я категорически против этого. Полагаю, что должен быть принят другой законопроект, который также находится ныне в Госдуме, – он лежит под сукном уже два года. Этот второй документ содержит положения о льготах для некоторых категорий малого бизнеса. В частности, о выкупе земли на безаукционной основе. Это объективно правильно. Если, занимаясь малым предпринимательством, построив его и сохранив, бизнесмен в течение десяти лет доказал свою состоятельность, он должен иметь право выкупить земельный участок. А что будет в противном случае? Под видом малого предпринимателя явится на конкурс мощное крупное предприятие. Купит один участок, второй, сто! Глядь, вместо одного мелкого собственника, владеющего одним участком, появилась целая сеть под управлением все той же крупной бизнес-структуры. Какой же это малый бизнес?[b]– Что за вопросы сферы земельных отношений находятся в поле зрения московских законодателей в последнее время?[/b]– В первом чтении принят закон «О землепользовании и застройке в городе Москве». Он разработан взамен старого, действующего с 2003 года.В частности, этот закон предполагает разграничение столичных земель, находящихся в государственной собственности, на земли в федеральной собственности и принадлежащие Москве непосредственно. Закон устанавливает порядок резервирования и изъятия земельных участков для государственных нужд. В нем оговорены правовые нормы, касающиеся аренды земли, находящейся в городской собственности. Устанавливается ответственность за нарушение правил пользования землями.С 1 апреля вступил в законную силу принятый Мосгордумой Закон «О перечне земельных участков улично-дорожной сети города». Депутаты определили список земель, не подлежащих приватизации. В самом деле, в смутные 90-е годы уже были застроены участки, зарезервированные под столичные нужды. Отсутствие такого нормативного акта не позволяло препятствовать в судебном порядке, например, включению в состав приватизированных земельных участков частей московских магистралей. Мегаполис развивается.Транспортная проблема – притча во языцех. Как нам ее решать? Строить новые дороги, расширять действующие, возводить тоннели и съезды, развязки и эстакады.Без развития транспортной инфраструктуры город задохнется. Закон документально утверждает право Москвы на 9314 земельных участков, где впоследствии будут строиться и дороги, и набережные, и площади. В противном случае городу бы пришлось выкупать эти земли по рыночным ценам.Нерасторопность в наше время – слишком большая роскошь. И потом, город должен быть свободнее, раскованнее, что ли. Мир освобождается от заборов, а у нас понатыкали, извините, сплошные заграждения, шлагбаумы. Давайте избавляться от шлагбаумов в нашем сознании.[b]НАША СПРАВКА[/b][i]Андрей Аркадьевич Ковалев родился 7 июня 1957 года в Москве. Окончил Московский автомобильно – дорожный институт. Перед избранием в депутаты МГД занимал должность генерального директора группы строительных компаний «ЭКООФИС». Избран в Московскую городскую думу 4 декабря 2005 г.[/i]