ЦБ РФ планирует со следующего года ввести меры по ограничению рисков в сегменте ипотеки от застройщиков, где ставки по жилищному кредиту находятся на минимальном уровне. «Вечерняя Москва» узнала у эксперта по недвижимости Дмитрия Ракуты о плюсах и минусах покупки недвижимости на таких условиях.
Удорожание стоимости недвижимости
По словам эксперта, основной минус ипотеки от застройщика — это удорожание стоимости объекта. При покупке квартиры с помощью ипотеки от застройщика ее стоимость повышается до 20 процентов.
— Клиент получает ипотечное решение и приходит с ним к застройщику, но с желанием снизить ставку со стандартной до 1 или 0,1 процента. Девелопер соглашается на такие условия, но повышается стоимость квартиры на 10–20 процентов. У разных застройщиков отличаются условия реализации жилья и субсидированной ипотеки. Покупатель, когда покупает квартиру, переплачивает больше, чтобы иметь возможность получения низкой ставки, — рассказал он.
Нет возможности выбрать любой банк
Субсидированная ипотека ограничивает покупателя в выборе недвижимости и кредитной организации, предупредил Ракута:
— Не каждый банк и застройщик работают по данной программе. Клиент может выбрать понравившуюся квартиру в жилом комплексе, а в нем не будет возможности купить недвижимость с помощью субсидированной ипотеки. В таком случае важно более тщательно анализировать и подбирать варианты для покупки.
Минимальные ежемесячные платежи и отсутствие переплаты
Самыми большими преимуществами субсидированной ипотеки являются небольшие ежемесячные платежи и минимальная переплата банку за заем. Однако такой вид кредита будет выгоден только для долгосрочной покупки. Инвестиция средств в квартиру по субсидированной ипотеке не принесет никакой финансовой выгоды, отметил эксперт по недвижимости.
— Если человек берет ипотеку на длительный срок и точно не планирует продавать ее как инвестор в ближайшие 5–10 лет, то история с удорожанием стоимости недвижимости приемлема и логична. Выбирая низкую ставку, клиент получает меньшую переплату банку с точки зрения процентов и минимальные ежемесячные платежи. Такую ипотеку невыгодно закрывать досрочно. Например, квартира стоит 10 миллионов, а ставка составляет 0,1 процента. Переплата банку за 20 лет будет всего 150 тысяч рублей. Я бы назвал такой заем рассрочкой, — рассказал Ракута.
Почему ЦБ РФ не одобряет субсидированную ипотеку
Собеседник «ВМ» объяснил, почему ипотека от застройщика выгодна покупателю и не приносит пользы банкам:
— От субсидированной ипотеки больше выигрывает заемщик. Банку это невыгодно. Кредитная организация получает от застройщика единоразовый платеж, который составляет 10–20 процентов от стоимости квартиры. В дальнейшем обслуживание данного клиента в течение ипотечного срока становится неинтересным. Банк получает неинтересные проценты. Он не зарабатывает, как с классической ипотеки.
Однако с помощью субсидированной ипотеки банки пополняют свою клиентскую базу надежными заемщиками.
— Банки соглашаются на эти условия, чтобы увеличивать портфель благонадежных клиентов. Более того, застройщики — это мощные структуры в России. Многие девелоперы тесно сотрудничают с банками. Это взаимовыгодное сотрудничество, — считает Ракута.
Запретят ли субсидированную ипотеку в России
Эксперт по недвижимости отметил, что за последние несколько месяцев половину сделок на первичном рынке провели с помощью субсидированной ипотеки:
— Банк России озвучил предложение о том, что льготная ипотека невыгодна для рынка. Однако здесь есть определенное лукавство, так как 50 процентов сделок на первичном рынке за последние месяцы были сделаны на условиях субсидированной ипотеки. Клиент выбирает рублем.
Ракута подытожил, что в ближайшее время программу по субсидированной ипотеке могут полностью закрыть в России из-за обмана покупателей:
— На последнем заседании ЦБ РФ Эльвира Набиуллина дала сигнал застройщикам, что подобные программы будут сворачиваться. Центральный Банк открыто назвал субсидированную ипотеку маркетинговым инструментом, который вводит покупателей в заблуждение низкими ставками. При этом клиент переплачивает. По факту застройщики не скрывают увеличение стоимости жилья. Клиент сам решает, хочет он переплатить и взять ипотеку с минимальными ставками или воспользуется стандартным вариантом покупки.
